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  • 【成功の秘訣】不動産投資の「目的」を明確にすること

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    不動産投資といっても、様々な手法があり、得られる効果も大きく変わります。

    だからこそ、はじめにご自身にとっての「不動産投資をする目的」を明確にしておくことが、重要です。

     

    そうしなければ、目的に合わない投資スタイルを選んでしまい、途中で「こんなはずじゃなかった」ともなりかねません。

     

    今回は、「不動産投資が適正」とか、逆に「こんな目的の人がこんな不動産投資法を選ぶとミスマッチに」といった例を紹介していきます。

     

     

    「セミリタイア」や「副収入」を目的とする場合

    まず、不動産投資を始めたい人で多いのが、「将来セミリタイア生活を送りたい」という目的の人です。

    あるいはセミリタイアまでいかずとも、「不動産投資によって副収入を毎月得て、家計の足しにしたい」という目的の人も多いでしょう。

     

    こうした目的の場合、月々のキャッシュフロー(家賃収入から、ローン返済額や管理費などの支出を引いた額)をいかに大きくするかがポイントになりますので、

     

    物件価格が割安で高利回り運用が可能な「築古」「郊外」の戸建てや分譲マンション、あるいは低価格で買える木造・軽量鉄骨アパートなどが狙い目となります。

     

    セミリタイアが目的なら、こうした高利回り物件を何件も買い増していき、家賃収入の合計で生活できるようになることを目指します。

     

    但し、こうした割安=高利回り物件は、入居者ニーズが低い場合が多いので、空室を抑えるための『賃貸経営能力』を身につける必要があります。

     

    もし、自身の個人属性が高くて高額ローンを借りれたり、まとまった資金が手元にある場合は、1棟収益のRCマンションを購入する手もあります。

     

    これなら1棟で100万円以上の家賃収入を毎月得ることも可能なので、うまくいけばそれ1棟でセミリタイアできます。

     

    ただし投資規模が大きいだけに、失敗した際の損失規模もかなり大きくなるので、こちらに関しても、知識や経験が必要になります。

     

    物件を『安く買って、高く売る』ことでキャピタルゲインを得る方法もあります。

     

    ただし、将来の価格を予想することは誰にもできないと考えると、不動産投資は基本的に定期的な家賃収入という『インカムゲイン』を得ることを目的とし、キャピタルゲインはあくまでプラスアルファぐらいの戦略で考えるべきです。

     

     

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    また、逆に、セミリタイアを目的とする場合にミスマッチとなりやすいのが、区分マンション投資です。

     

    こちらだと、キャッシュフローが大きくはプラスになりにくく、セミリタイアまでの時間もかかります。

    将来の「資産構築」や「年金対策」が目的の場合

    「ローン完済後や定年退職後までにまとまった資産を構築する」

    「老後の生活資金の足しにする」

    「私的年金を作る」

    というのが目的であれば、今度は区分マンションが有力な選択肢となります。

     

    区分マンションは、不動産投資会社の投資商品としてスキームが確立されていることが多く、その場合フルローンが組みやすく、かつ家賃保証を付けられることも少なくありません。

    それらの恩恵を受けることで、ほぼ手間なし・専門知識なしで運用していける点が大きな魅力です。だから本業の片手間に行うのにもぴったりでしょう。

     

    よりリスクを減らしたいなら、単身世帯の賃貸需要の高いワンルームマンションぐらいの広さで、地価が暴落する可能性の低い、都心の物件を選ぶのがおすすめとなります。

     

    その場合、物件価格は1,500~2,000万円くらいになるが一般的です。

    それを月々1万円ほどのキャッシュフローで運用し、ローンを完済後にローンのないマンションが自己資産となり、以降は年間70~80万円ほどの家賃収入が丸々得られるというのが一般的なモデルです。

    こうした投資用ワンルームマンションを2件、3件と複数戸所有するオーナー様も非常に多いです。

     

    もし年齢が50歳を過ぎたりしていて、これから老後資産を構築したいという場合は、200~800万円くらいの低額で買える郊外や築古の区分マンション・戸建て、あるいは小規模の木造・軽量鉄骨アパートを現金購入して賃貸に回す方法があります。

     

    リフォームや賃貸管理などそれなりに不動産経営にコミットする必要は出てくるでしょうが、これならローン返済のリスクを負うことなく、年間20~80万円くらいの家賃収入を得ることが可能になります。低額で買える高利回り不動産でも、利回りは10%前後です。

     

    ミスマッチの例としては、数十年後の資産構築が目的なのに、手前のキャッシュフローや高利回りに目を奪われ、築年数が経過した築古物件を買ってしまうことです。

     

    ローン完済時に築年数が60年を超えていたりすると、その後の賃貸経営で家賃収入をバリバリ上げ続けるが難しくなる可能性があるからです。

     

    また高利回りに惹かれ、エリアを選ばず地方・郊外に物件を買ってしまうことも、重大なミスマッチになり得ます。

     

    ローンを完済する頃にはそのエリアの賃貸需要が大きく下がり、賃料を当初の半分以下にしないと客付けできないとか、何ヶ月も連続で空室が発生してしまうといった事態が考えられるからです。

     

    「保険」や「節税」が目的の場合

    また、不動産投資を生命保険代わりにしたいという人もいます。

     

    物件を住宅ローンで購入する場合、購入者は団体信用生命保険に加入します

    もし、購入者が死亡もしくは高度障害などで返済不能になった場合、団信が残債の全てを肩代わりしてくれます。

    よってローンのない物件が手元に残り、それが生命保険代わりになるというわけです。それを売却したり、賃貸経営に回し続けることを考えると、なるべく最初に築浅の物件を購入した方が、生命保険効果は高くなります。

     

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    中には不動産投資を「節税」目的で行う人もいます。

     不動産経営にかかる経費よって赤字が生じた場合、本業などの課税所得から赤字分を差し引くことができ、実質的な節税となります。

     

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    節税が目的の場合、減価償却費を多く計上できる新築物件がセオリーとなりますが、それでも赤字を計上できるのは当初15年くらいまでが常識的な範囲となるでしょう。

     

    節税できなくなった段階ですぐ売却したとしても、売却価格は購入価格より下がるのが普通なので、節税分と売却損とで同じくらいになることが少なくありません。

     

    そう考えると、不動産投資を節税だけを目的に行うのはあまり得策とはいえず、節税はあくまで長期保有する場合のオプションくらいに考えるのが賢明でしょう。

     

    このように、目的が変われば選ぶべき不動産投資のスタイルも変わり、それを間違えると大きなミスマッチも起こり得ます。

     

    不動産投資をはじめようと思っている方は『価格』や『利回り』が先行しますが、

    本当に重要なことは『投資家自身の投資の目的』を明確にすることこそが、

    不動産投資成功の大きな第一歩といえます。

     

    逆に『価格』・『利回り』のみで購入し、自分の投資の目的がアバウトな人はすぐに撤退を余儀なくされることでしょう。

     

    投稿者 PM担当:大森

    賃貸不動産経営管理士とは?

    f:id:linxosaka:20200911154048j:plain今年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。

     

    その名の通り、賃貸住宅の管理における法律なのですが、良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図り、適正化するためのもので、2020年12月~2021年6月に施行予定となっております。

     

     

    具体的にはどんな内容?

    業務管理者の配置

    事務所ごとに1名以上の業務管理者を選任し、業務の円滑な実施のために必要な事項の管理、監督を行わなければならない

    管理受託締結前の重要事項の説明

    具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明する

    財産の分別管理

    管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理する

    定期報告

    業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告をする

    国土交通大臣の登録

    委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者の登録義務

     

    ※管理戸数200戸以下の事業者については、登録免除予定

     

    法律成立の背景

    賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、今後も国の生活基盤としての重要性はますます増えていくと考えられます。

     

    一方、賃貸住宅の管理は、従前、自ら管理を実施するオーナーが中心でしたが、近年、オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託等するオーナーが増加しています。

     

    しかし、管理業者の介在が増加する中、オーナーあるいは入居者とのトラブルが増加。特に、サブリース方式では、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、「かぼちゃの馬車事件」など社会問題化しました。

     

    gentosha-go.com

     

    このような背景があり、早急な法整備が求められる中で、同時に、業務管理者について、有資格者の存在が不可欠となりました。

     

    この有資格者とは、一定の講習を受講した賃貸不動産経営管理士または宅地建物取引士と想定されています。

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    賃貸不動産経営管理士とは?

    賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家。賃貸住宅管理の重要性が高まっている中、賃貸住宅管理業において重要な役割を担う資格。

     

    入居者の居住の安定とオーナーの賃貸経営の円滑な実施を適正に管理・監督する役割が期待され、主な業務内容は以下の通り。

     

    1. 管理受託契約
    2. 長期修繕計画
    3. 契約更新
    4. 建物維持管理

    今年は11月に試験が行われます。

     

    国家資格化を見据えて、令和2年度から、問題数が40問→50問、試験時間が90分→120分と変更になっており、受験資格はなく、受験料13,200円で誰でも受験可能です。

     

    投稿者:AM担当 鶴崎


    不動産の決め手は場所でも建物でもなく担当者!?

     

    【指原莉乃さん】マンション投資始める!現金で2部屋購入!

    Embed from Getty Images

    一部、週刊誌で報じられたワンルームマンション購入について話題を振られると指原莉乃さんは事実であるとおっしゃっていました。

     

    news.nifty.com

    大人気トップアイドルの指原莉乃さんが元旦放送のテレビ番組に出演した際、「資産運用をしてみたい」と話をしていました。

     

    今まで10年間活動して稼いだお金は全く手をつけておらず、欲しいものも無し、何をしたいとかの願望も無く、ほとんど貯蓄になってしまっているとロケ中に吐露しておりました。

     

    今まで貯めてきた貯金で東京都心のワンルームマンションをキャッシュ一括で2部屋で6000万円ほどで、家賃収入を継続的に得ることが目的とのことです。

     

    彼女はアイドル活動暦が長く、AKB48としての活動だったり、HKT48劇場の支配人だったり、女性アイドルグループのプロデューサーを務めるなど、様々なシーンで活躍しています。 

     

    指原さんが購入したマンションは、個人事務所の「株式会社34COMPANY」名義で購入されたそうです。指原さんの個人事務所名ですので、購入したマンションは株式会社名義となります。

    会社名義でマンションを購入すると、マンションの購入代金が会社の経費(減価償却費)になります。

     

    また、会社の代表者であるお母さんが指原さんに会うために上京する交通費が全て経費(名目は物件管理目的)になるほか、旅費規程を完備すれば日当(非課税)も支給することができます。

     

    さらに、会社の本店所在地が大分市のため、取締役である指原さんが帰省するときの交通費も全て経費になります。 

     

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    トップアイドルの指原莉乃さんの年収は3億円との噂ですが、それ程の収入を貰っているのに関わらず、将来に向け、資産運用を始めていらっしゃいます。27歳と若いにもかかわらず、「貯蓄から投資」を行っております。

     

    日頃から堅実な生活を行っているからこそ、スタッフや出演者から好感をもたれていることが、トップアイドルの所以かもしれません。

     

     

    PM担当 大森

    日本の都市特性評価 2020

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     9月3日に2020年版「日本の都市特性評価(Japan Power Cities, JPC)」が発表されました。

     

    毎年、森記念財団(森ビルの寄付によって設立)が全国109都市および東京23区を対象として、各都市の特徴を分析しているものです。

     

    このようなデータが発表される背景として、日本の人口減少という課題があります。

     

    日本全体が活力を保ち続けるには、各都市がそれぞれの特性を活かしながら都市づくりを進め、人や企業を惹きつける「磁力」と、魅力や強みを継続的に発揮し続ける「発展性」を維持していかなければならないと考えられます。

    そのためには、各都市の客観的な定量・定性データをもとに多角的に分析し、都市特性を明らかにして、その明らかになった強みや弱みを、発展に活かすという目的が背景にあります。

     

    都市評価の指標は6つに分けられ、細かく分析や評価がされます。

    1、経済・ビジネス(雇用・経済規模ほか)

    2、研究・開発(研究集積ほか)

    3、文化・交流(観光地の数、宿泊施設客室数ほか)

    4、生活・交流(医療や育児、福祉ほか)

    5、環境(自然環境、快適性ほか)

    6、交通・アクセス(交通機関・通勤時間ほか)

     

    今回2020年の1位は「京都市」となっています。

    世界的な知名度を誇り、文化と研究に秀でており、景観まちづくりへの評価が他の追随を許しません。

    トップ大学数や研究論文数という研究開発分野も非常に高いものがあります。

     

    2位は「大阪市」です。

    経済活動や交流活動が盛んで、ビジネス面での評価が高くなっています。

    最近では、宿泊施設数も伸びており、受け入れ環境の良さも評価されています。

     

    3位は「福岡市」です。

    「バランス型都市」という特徴が浮かび上がり、ビジネスやアクセス面での評価が高くなっています。

     

    4位~10位は、横浜市、名古屋市、神戸市、仙台市、金沢市、札幌市、松本市の順になっています。

    なお、東京は23区それぞれの評価がされています。

     

    気になる方は、こちらをチェック!

           ↓

    日本の都市特性評価 | 森記念財団 都市戦略研究所

     

     寄稿者:AM担当 鶴崎


    【知らなきゃ損】不動産投資で大阪が一番アツい理由とは!?

    家賃保証会社(賃貸保証会社)って何?

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    オーナー様にとって家賃滞納や延滞はリスクとなりますが、その家賃を保証してくれる家賃保証会社(賃貸保証会社)があれば、オーナー様も安心してお部屋を貸し出せます。

     

    本日は家賃保証会社についてわかりやすく解説します。

     

    保証会社を利用するメリットやデメリットもご紹介します。

    また、主な保証会社の一覧や、保証会社の審査基準についても解説します。

     

     

    家賃保証会社とは?

    賃貸の家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納してしまった際に大家さんに対して家賃を保証してくれる会社のことです。「賃貸保証会社」や「保証会社」とも呼ばれています。

     

    万が一、家賃滞納されても家賃保証会社が保証してくれるので、大家さんは安心してお部屋を貸し出せます。

     

    最近は入居者の親族が連帯保証人になるのに加え、家賃保証会社の利用が必須条件になっている賃貸物件が増えています。

     

    また、新民法改正が2020年4月1日施行され、改正前の賃貸借契約では連帯保証人は支払責任を負う金額の上限を定めなくても問題はありませんでしたが、

     

    新民法施行後は上限金額となる極度額を定めなければその保証契約は無効となってしまうため、賃貸借契約書に極度額の記載を明記するのが必須になりました。

     

    そのため、個人が連帯保証人になることを躊躇する可能性が高くなるため、今まで以上に賃貸保証・家賃保証の会社の利用が増えるだろうと推測できます。

     

    保証会社の保証内容

    滞納家賃保証

    家賃・管理費(共益費)・駐車場料金など、毎月発生する費用を滞納してしまった場合、大家さんへの支払いを立替えてくれます。

    一時金の未払いを保証

    賃貸物件の更新料や退去時の原状回復費用、残置物の撤去費用など、一時的に発生する債務を大家さんに対して保証します。

    違約金や損害金の未払いを保証

    賃貸契約に違反したことで発生した「違約金」や「損害金」の未払いも保証してくれます。

    裁判にかかる費用を保証

    家賃の未払いが続き、賃貸物件の明け渡し訴訟に発展した場合、裁判費用を負担します。

     

    保証会社を利用するメリット・デメリット

     保証会社を利用するメリットは、親や兄弟に連帯保証人を頼めない人、そもそも親族がいない人でもお部屋を借りられることです。

     

    一方、大家さんや管理会社にとってのメリットは、滞納リスクを減らせるだけでなく、滞納された場合は専門会社が回収業務を代行してもくれることです。

     

    デメリットは、利用料がかかることがデメリットです。

     

    ただ、新民法施工後、保証人のなり手が今より少なくなると考えると、保証会社利用が主流となります。

    保証会社の審査の難易度

    保証会社には大きく分けて「信販系」「LICC系」「独立系」の3種類があり、審査の厳しさが以下のように変わります。

     

    1. 信販系・・・難易度高い
    2. LICC系・・・過去に家賃滞納があると落ちやすい
    3. 独立系・・・難易度低い

    また、保証会社の審査では主に下記の項目が審査されます。

    • 収入に対しての家賃の割合
    • 雇用形態や職種
    • 勤続年数
    • 家賃滞納履歴
    • クレジットカードやローンの返済状況
    • 入居者や緊急連絡先へ本人確認がとれるか

    信販系の保証会社

    クレジットカード会社のグループ企業が運営している保証会社を「信販系」と呼びます。

    信販系の保証会社は、クレジットカードやローンの履歴といったいわゆる「信用情報」を審査の判断材料にします。

    「信用情報」はクレジットカード会社のあいだで共有されるので、他企業でのカード事故も審査に影響します。

    代表的な信販系保証会社
    • アプラス(新生銀行グループ)
    • エポスカード
    • オリエンタルコーポレーション(オリコ)
    • ジャックス
    • クレディセゾン
    • セディナ(SMBCフィナンシャル)
    • ライフカード

    代表的なLICC系の保証会社

    「LICC系」とは、保証会社の業界組織「LICC」に加盟している保証会社のことをいいます。

    「LICC」は審査の効率化を図る組織で、加入している企業間で申込内容や家賃滞納の履歴などを共有しています。

    LICC系保証会社
    • アーク株式会社
    • 株式会社アルファー
    • エルズサポート株式会社
    • 株式会社近畿保証サービス
    • ジェイリース株式会社
    • 全保連株式会社

    独立系の保証会社

    独自の基準で審査する保証会社を「独立系」と呼びます。信販系やLICC系のように企業間で情報を共有していないので、最も審査に通りやすいです。

    代表的な独立系保証会社
    • フォーシーズ株式会社
    • 株式会社Casa(カーサ)
    • 日本セーフティー株式会社
    • 日本賃貸保証株式会社(JID)

    まとめ

    オーナー様目線で保証会社を選択する際は、「使い分け」をしておくのが良いでしょう。弊社でも使い分けをしております。

    • 一次審査・・・信販系保証会社(クレジットカードの事故情報などが載ったCICの信用情報機関も参照できるので、審査がもっとも厳しい。その代わり、滞納のリスクは小さくなります。)
    • 二次審査・・・LICC・独立系大手保証会社(信販系ほど審査は厳しくありませんが、ある程度安心できます。)
    • 三次審査・・・LICC・独立系の中でも大手ではない保証会社(審査が通りにくそうな人もカバーできるため、入居付けを優先する場合はこちらを利用します)

    また、保証会社を複数社にしていることで、保証会社の倒産のリスクヘッジの効果もあります。

     

    ただ、元々、優良な入居者様に住んで頂くことが重要であり、また、入居後に延滞や滞納を未然に防ぐことがこそが管理会社の腕の見せどころでもあり、オーナー様の経営能力だと思います。

     

    オーナー様・賃借人・管理会社それぞれがWIN WINで良好な関係を築けることが賃貸経営の成功に繋がります。

     

    寄稿者:PM担当 大森

    【モノ・コトの価値】それに見合う価値があるのか?

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    人それぞれに『モノ』『コト』に対して価値観というものがあります。

    もし、お金に関してより賢明な決断をしたければ、まず。お金を使うことに対して意識を高く持つ必要があります。

     

    それは『買うもの』『買わないもの』もしくは自分にとって『必要なもの』『不必要なもの』を取捨選択することです。

     

    要はトレードオフすることです。

    ja.wikipedia.org

    すべてのモノやコトに対して真のコストをよく考えるということが大切です。

    その上、で本当に自分にとって見合う価値があるのかどうかを決めるほうが良いと思います。

     

     

    1杯のコーヒーの価格はいくらか?

    皆様も仕事中、コーヒーを飲むと思います。そして、特に意識したこともないでしょう。スタバのコーヒーが1杯約300円です。

     

    ただ、3つの視点から考えると1杯のコーヒーは皆様が思っている以上に高くつく可能性があります。

     

    実際の時給

    まず、皆様が実際にいくら稼いでいるのかを知る必要があります。

    例えば、月給30万円のフルタイムの仕事の場合

    週40時間×4週=160時間

    日本の平均的な労働者は、通勤に1時間19分と言われています。

    なので20日間で約26時間要しています。

     

    その他に仕事に付随する時間もありますが、それを省いたとしても

    実質的な時間給は30万円÷186時間=約1,612円となります。

     

    ただ、手取りとなると、社会保険料・税金で約30%程引かれますので

    実質の手取り時給は1,128円となります。

     

    コーヒー1杯飲むためにどのくらい稼がないといけないか

    コーヒー1杯・約300円を購入する場合、働いたお金から税金と社会保険料を引いた金額から支払うことになります。

     

    ということはコーヒー1杯を購入するためには300円より実際はより多く稼がないといけません。

     

    例えば、社会保険料・税金で30%必要であれば、300円のコーヒー1杯を購入するために

     

    300÷70%=約430円

     

    つまり、300円のコーヒーを購入するのに430円を稼がないといけません。

     

    お金は無限・時間は有限

    では、430円を稼ぐためには、どれぐらいの時間が必要か考えてみます。

    月給30万円の方の場合、実質の時間給が約1,612円ですので

    1,612円÷60分=約27円/分

    430円÷27円/分=約16分

     

    コーヒー1杯飲むためにあなたの時間は約16分失います。

     

    これが毎日となりますと、1年間で

    16分×365日=5,840分

    5,840分÷60分=約97時間 

    あたなにとって見合う価値かどうかの判断基準は投資の考え方が有効

    • 実質的な時給1,612円
    • コーヒー1杯購入する実質的なお金は430円
    • 毎日コーヒーを飲むと97時間稼がないといけない

    もし、ドリップコーヒーで満足出来る場合、ドリップコーヒー1杯30円なので

    • 43円×365日=15,695円なので残りを貯蓄や投資に回せる
    • 時間が1年間で87時間節約できる

    1日だと270円しか差がありませんが、これを30年間年平均5%の利回りで運用すれば、

    30年後の差は約670万円の差になっています。

    時間に換算すると2,610時間、約108日節約となります。

     

    意識せずにモノ・コトを購入するのは大きな金銭的・時間的代償が伴います。

     

    それに見合う価値を決めるのはあくまでも自分

    ただし、コーヒーを飲むことでリフレッシュし、効率的に仕事ができ、収入がより高くなるのであれば、コーヒーを飲むという投資は最適になります。

    そうするに、世間体ではなく、あくまでも自分にとってどうかということが大切かと思います。これは他の事柄にも活用できます。

    • 車を購入する
    • 保険を買う
    • マイホームを買う
    • お酒を飲む
    • 外食をする
    • 旅行に行く
    • ブランド品を買う

    などです。

     

    例えば、車を買う場合、国産車200万円を購入するのに285万円稼がないといけません。

    そのためには、1,768時間(約74日)の労働が必要となります。

    これを7年毎に乗り換え49年間乗り続けた場合、12,376時間(516日)の労働が必要です。

    もし、それ程車が必要でなければ、車の費用を年5%利回りの投資に回せば、

    49年後になんと約8,340万円になります。車の購入費用1,400万円を考えると約1億円ぐらい差が生まれます。

     

    何かモノやサービスを購入する時に重要なのは値段が高いか安いかより、

    『自分にとって必要か・そうでないか』を見極めることだと思います。

    そして、それを世間体ではなく自分自身で判断するということになります。

     

    投稿者:PM部 大森

     

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    今後の不動産価格の動向はどうなるの?

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    不動産価格の動向が気になる人が多いかと思います。

    今日は不動産価格の今後の動向について2020年問題を絡め、解説していきます。

     

     

    不動産価格の動向に影響する要因とは?

    不動産価格の動向を知る上で、下記の要因が考えられます。

    1.金利・経済

    不動産価格と金利・経済は密接に関係します。

    高金利・好景気のタイミングで不動産価格は上がり、低金利・不景気のタイミングに下がる傾向にあります。

     ただ、日本は現在マイナス金利政策により低金利状態が続いているため、融資を利用して不動産を購入しやすい状況のなので、不動産価格は上昇基調となっています。

     

    2.投資・利回り

    一生に一回の買い物であるマイホーム需要よりも、不動産投資家がおこなう売買のほうが頻度は多く、市場に与える影響も大きいです。

    そのため、投資家がどう動くかは不動産価格に大きな影響を与えます。

    日本を含め先進国の債券価格が高騰している(利回り低下)ため、債券から現物資産である不動産市場にお金が流れてきております。 

    3.政策・国際情勢

    政策や情勢も不動産価格に影響を与えます。

    例えばリーマンショックやコロナショックなどは、大きな影響を与えました。

    その他、経済的に近い影響のあるアメリカ等の先進国の経済が不安定になった場合に商業用不動産の価格が下落する可能性はあります。ただ、居住用不動産に関しては生活必需品なので、大きな下落等は考えにくいと言えるでしょう。 

    不動産価格が上昇傾向である理由 

    アベノミクスの影響などにより、不動産価格は上昇傾向にあります。また、価格が上昇していても不動産取引はかなり活発なので、これからも価格に関しては高い傾向が続く可能性が高いです。

     

    不動産取引が活発な理由として挙げられるのは

    • 金融緩和による投資家の増加
    • 老後2,000万円問題によるサラリーマン大家の増加
    • 相続税の税金対策として不動産を購入する人が増加
    • 円安による外国人投資家の増加

    等が挙げられます。 

    今後の価格動向

    近年、不動産業界の大きな懸念に、「2022年問題」というものがあります。これは「生産緑地」というものが原因でおこる問題です。

    市街化区域内にある農地のことを生産緑地と言います。

     

    ja.wikipedia.org

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    1990年代に市街化区域の指定が進み、区域内の農地には固定資産税・相続税を引き上げることで宅地転用を促しました。

     

    しかし、都市部に緑がなくなり、環境の悪化などのデメリットも起こりうるということで、国・自治体が指定した農地は宅地転用しなくても良いことになりました。

     

    これが1994年に施行された生産緑地法です。この優遇策は30年の期限付きとなるため、

    今後は3つの通りの方法で処理することになっています。

    • 自治体に買取申請をする
    • 農業者に売却
    • 税負担増になっても所有する

    ただ、問題点として自治体も財政難で買取ができなかったり、農家も後継者不足で農地を購入する人も減少することでしょう。結局、所有し続ける人が多くなり、税負担から不動産会社等に売却依頼が増えると想像できます。

     

    生産緑地は都心部より地方中核都市に多いです。

     

    不動産は、居住目的と投資目的の大きく2種類に分けられます。

     

    このうち不動産投資のほうが頻繁に取引されているためマーケットが強固で、かつ居住用のマーケットに影響を及ぼすことも少なくありません。

     

    都市部は投資家がコロナ禍でも取引をしているため、値崩れはしにくいと言えます。

    その一方、地方・郊外は不動産の取引量が元々少ないことに加え、2022年問題で生産緑地の売却依頼が増えると、取引価格も下落するだろう考えられます。

     

    PM担当 大森 一平

    【GPIF】運用益12兆円超!過去最高の黒字!

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    ブルームバークによると、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)は2020年度第1四半期(4-6月)に12兆円超の運用益を上げ、過去最高益を記録しました。

    www.gpif.go.jp

    新型コロナウイルスによる経済悪化に対処するための世界的な金融緩和や財政出動を受けて国内外株式の評価額が膨らんだのが要因です。

     

    4-6月期は、過去最大の運用損を計上した1-3月期から一転、過去最高の運用益となった。これまでの運用益は、16年10-12月期の10兆4971億円が最高でした。

     

    www.osaka1roommansion.com

     今回の2020年4-6月期において、12兆円の運用益出たことによって、2020年1-3月期の18兆円の運用損の3分の2程回復しました。

     

    ただ、今回もプラス運用になっているのに関わらず、特に報道等はなされていません。

     

    今回のGPIFが巨額の運用益を叩き出した主な要因は、コロナショック後に大きく反発したことに加えて、暴落局面で株や債券を投げ売りせず、忍耐強く保有したことで戻り相場の恩恵を享受したためです。これは我々、個人投資家も見習うべき姿勢だと思います。

     

    こうゆうことをマスコミ等で報道することにより日本においても「貯蓄から投資」が根付いてくると思います。

     

    「投資はギャンブル」といっているのでは、安く買って高く売ることで利ザヤを稼ぐ人をいいますが、これは一握りの人だけが成功している手法であり、一般の人が真似しても再現性が低いので多くが失敗します。

     

    株価はあらゆる情報を瞬時に織り込むと言われているため、一般の個人投資家が市場を出し抜くことはできないです。

     

    そのため、税金や売買に伴う手数料を考えると、売買はなるべく控えて保有している方が良いのです。実際、コロナショックで株式市場が暴落したことで、投資家の中には二番底を警戒して、現金比率を高めた投資家も少なくありませんでした。

     

    結局のところ、株価は2番底は訪れることはなく、株価は上昇し、現金比率を高めた投資家は、上昇相場の恩恵を受けることができず、大きな機会損失を被ったといえます。

     

    長期投資においては相場を予測し、売ったり買ったりすることよりも、自分のリスク許容度の範囲内で、定期的に追加投資を行ったほうが、一般の個人投資家には合理的だと思います。

     

    寄稿者:PM担当 大森一平

    【累進課税制度】給与を上げてもお金持ちにはなれない

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    お金持ちになるために頑張って仕事をして給料を上げようと考えるサラリーマンは多いですが、残念ながら給料が上がったところでお金持ちになることは不可能です。

     

    日本は給料が上がればその分税金が高くなる累進課税制度が採用されており、その税率は先進国の中でも高いです。
     

     

    f:id:linxosaka:20200730184826j:plain

    たとえば、年間所得が195万円以下であれば所得税は5%ですが、700万円を稼ぐと33%も取られ、4,000万円を超えると45%も消えていきます。

     

    これに住民税が一律10%かかるので、仮に1億円を稼ぐ人がいたとしても手取りは5,000万円を切ってしまうのです。

     

     また、所得税・住民税だけでなく社会保険料(厚生年金・健康保険・雇用保険)もありますので、収入を増やしても手取りが同じ様に増えていきません。

     

    f:id:linxosaka:20200730185754j:plainつまり、いくらサラリーマンで昇給しても、昇給した分、税金や社会保険料という「罰金」があるため、昇給した分は相殺されていつまで経っても金持ちになれないのです。

     
    しかし、世の中のお金持ちは、給料でお金持ちになっていません。

    ほぼ大半が株式や不動産などで資産を増やしています。

    これは経済が成長することで株式や不動産の価格があがり、資産増えていくという理由もありますが、最も大きい要因が税金が安いことです。

    たとえば、株式はいくら利益を出してもかかる税金は約20%で一定となっています。

    つまり、1億円を給与で稼いだ場合は半分以上が取られて5,000万円以下になってしまうのですが、株式で1億円稼いだならば約8,000万円が手元に残るわけです。

    20%という税率は、年間所得195万円から330万円以下の場合と同等なので(所得税10%+住民税10%)、いかに投資の税制が優遇されているか分かるでしょう。

    さらに、投資をする場合はNISA・つみたてNISA・iDeCoといった非課税制度も誕生しており、ますます投資家は富が得やすくなっています。

     
    あなたがお金持ちになりたいと願うのであれば、仕事をがんばって昇給を目指すのではなく、いかに投資で儲けるかに主軸を置いた方が良いでしょう。
     

    マンション発売戸数、28年ぶり!

    f:id:linxosaka:20200727182752j:plain2020年1~6月の近畿2府4県の新築マンション発売戸数が、前年同期比29%減の5299戸となっており、28年ぶりの歴史的低水準になっています。

    新型コロナウイルス感染拡大により、不動産各社がモデルルームの営業を自粛し供給を減らした結果です。

    大きな買い物だけにモデルルームでイメージを持つことは、とても重要です。なかなかパンフレットだけで購入する事はできないですよね。

     

    その他のエリアは以下のとおりです。

     

    【その他エリアの状況】

    ・大阪市内の発売戸数(1~6月) 33%減

    ・首都圏の発売戸数(1~6月) 44%減

    ・近畿の発売戸数(6月単月) 6%減

     

    特に、首都圏の減少率が大きくなっております。

    昨年時点での東京、神奈川、埼玉、千葉で発売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は47.9%も上昇し、8,360万円となっております。

     

    自己資金1割入れて、残り7,500万円を金利0.5%で住宅ローンを組むと

    月々の返済額が約19.5万円程度になります。

    これに管理費・修繕積立金がかかりますと、月々20万円以上の支払いになります。

     

    家計に占める住宅費の割合は25%以内が妥当な支払いラインと考えると、

    手取り年収960万円以上は一世帯で必要となります。税込年収で約1,400万円ぐらいの水準です。

     

    さらに東京23区内に絞ると、平均価格は1億511万円で27年ぶりの1億円でした。

     

    年収が1,000万円以上のサラリーマンの割合が約5%と考えると、ほとんどのサラリーマンにとって高嶺の花です。

     

    6月に入って供給の回復がありました。秋にかけて徐々に供給が戻ってくることが予想されていますが、やはりコロナウイルスの状況次第だと考えられます。

     

    このような状況下ですが、土地価格や建築コストは下がらないので、1㎡あたりの単価は前年同期比で4%上がっています。

    f:id:linxosaka:20200727193200j:plain

    最近、共働きのパワーカップルが憧れで、億ションを買うことがはやりとなっておりますが、出産・妊娠・不況などでどちらかの収入が途絶える可能性もあります。

     

    背伸びせず、一人の収入で購入できるマンションを選択し、もう一方の収入で資産形成をし、いかなる時代でも対応できる、個人の生活においても安定経営を目指すほうがより賢明であると考えられます。