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  • 生活防衛資金の考え方

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    『生活防衛資金』というものをご存知ですか?

     

    生活防衛資金は家計と密接に関係する要素を持っています。

    生活防衛資金の考え方についてご紹介致します。

     生活防衛資金を考えるうえで重要な要素とは?

    ファイナンシャル・プランナーや投資家の間では生活防衛資金というものが浸透しています。まず、生活防衛資金とは、万が一の時に家族の生活を確保するための資金のことです。

    具体的には入院・失業・介護・地震等の大規模な災害によって収入が途絶えてしまった場合に本人や家族を守る資金のことです。

    推奨される金額としては基本生活費の最低3ヶ月~2年分と言われています。

    しかしこれはあくまでも目安であり、個々によって異なります。

    独身or既婚、賃貸or持家、サラリーマンor自営業など、生活によって異なります。

    生活防衛資金を考えるうえで2つの需要な要素があります。

    傷病手当

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    業務外の病気やケガで仕事に就くことが出来ない場合、健康保険組合に申請することができます。支給額と期間は標準報酬月額の2/3の金額が最長1年6ヶ月支給されます。

    失業保険

    就職する意思と能力があるにもかかわらず、職業に就くことができない状態の場合にハローワークに申請することができます。

    支給額と期間は、離職する直前6か月間の給与額の45~80%が支給されます。

     

    以上の2つの制度を知らない場合、不安感から生活防衛資金を用意してしまいがちです。

    生活防衛資金の目安

    個々人によって必要な生活防衛資金は異なりますが、生活防衛資金は基本生活費の6か月分を目安にしています。

    生活防衛資金を考えるうえで計上した6つのこと

    1. 夫・妻共にサラリーマン
    2. 既婚者・子供一人
    3. 持ち家
    4. 貯蓄性保険は非加入
    5. 医療保険は非加入
    6. 投資を行い資産形成をしている

    以上6つを考えて、生活防衛資金を基本生活費の6か月分としました。

    基本生活費の6か月分を上まわった資金は投資で運用しています。
    緊急時には生活防衛資金を利用し、それでも足らない場合は投資資産を売却するつもりです。

     

    もし投資資産を持っていないとしたら、生活防衛資金は基本生活費の2年分とします。

    みなさんも自分なりの生活防衛資金を計上してみてください。

    生活防衛資金は流動性がポイント

    生活防衛資金の性質上、もしもの時に流動性がなければなりません。

    ベストなのが普通預金です。

    医療保険と生活防衛資金を考える

    生活防衛資金をためると、医療保険は必要ないという考えが固まります。
    1日入院したら5千円という備え?は生活防衛資金で充分まかなえるからです。

    みなさん気づいているでしょうか?保険とはそもそも入ると損をする可能性が極めて高いものです。

    また、公的医療保険制度には「高額療養費制度」というものがあります。

    大多数の方は、月に100万円医療費がかかったとしても約9万円弱の費用に収まります。

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    充分な資金があるのなら、その分を貯金や投資にまわした方が効率的です。

    まとめ

    必要な生活防衛資金は個々人によって異なるということ。

    生活防衛資金が確保できればムダな生命保険や医療保険を解約し、資金まわりの効率がよくなるということ。

    生活防衛資金が家計管理に重要な要素をもっているということが分かったでしょうか?

     

    できれば、共働きで収入を増やし、余剰資金で株式や不動産、など複数の収入を持てればベストです。そうすれば、どれかがダメでも他の収入があれば生活が維持できます。

     

    身体が動かない状態になった場合も不動産はが家賃収入を運んでくれる。
    複数の収入を持ちリスクを分散するというのはこのようなことです。

     

    投資は自己責任で。

     

    現金給付 1世帯あたり 30万円支給へ!

    本日、新型コロナウイルスによる経済対策として、安倍首相と自民党の岸田政調会長は1世帯当たり30万円の現金給付を行うことに合意しました。

      

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     これから具体的なことが分かってくるとは思いますが、現在のところ給付対象の基準は「一定の水準まで所得が減少した世帯」となっており、この30万円という金額は、世帯人数など様々な観点から検討した結果によるものだということです。

     

    まず対象とされるのは、住民税非課税世帯で、加えて一定の所得制限を定め、収入が5割程度下がるなど急減した世帯も対象になる模様です。

     

    日本の世帯数5300万のうち、約20%の1000万世帯ほどが今回の対象に当たると想定されています。つまり8割は対象外ということになります。

     

    給付に条件を設けたことで、所得制限基準やスピード感についての懸念があり、今後の対応が注目されます。

     

    気になる点

    • 今のところ給与変動はないが、これから減給やボーナスカットの会社員はどうなるのか?
    • リスクを冒して社会を支える医療従事者や公共交通機関従事者への対応は?
    • 自宅待機により食費や光熱費が増加する子育てについては、所得が下がっていないと支給が無いのか?

     

    今の所、殆どの方にとって、対象外の経済対策になりそうではありますが、このような事態だからこそ、もう一つの収入源を自分で作る意識も全国民必要ではないのでしょうか。

     

     

     

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    管理委託費の安さに騙されるな!〜毛利英昭チャンネルvol.22

    備えあれば憂い無し 今こそ資産形成を

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    様々な緊急事態に備えて、いまこそ資産形成を

    3月9日、午前の東京株式市場で日経平均株価が大幅に下落し、午前終値1,276円安、2019年7月以来約1年2ヵ月ぶりに2万円を割り込みました。

     

    新型コロナウイルスは経済への影響だけではなく、我々の生活にも大きな影響を与えています。「マスクがない」「トイレットペーパーがない」と不安になったり、「感染したくないから仕事に行きたくないのは本音だけど、仕事を休める環境でもない」と途方にくれたりと、ストレスを抱えている方も多いでしょう。

     

    仕事の時間が短縮されたり、休みが増えたり、なかには会社、店舗の売上がガタ落ちしたことによってクビになったり、収入が大幅に減少して生活が苦しくなった方も少なくないようです。

     

    給与に頼って生活をしているからこそ、仕事休めたくても休めない、収入が減ることによって生活苦に陥るリスクに直面してしまっているのです。

     

    資産形成をしないときのポートフォリオは以下のようになります。

     

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    給与収入に依存している為、給与収入が駄目になった時に大ダメージとなります。

    一方、資産形成で不労所得を得ていたらどうなるのでしょうか?

     

    給与以外の資産形成をしている場合のポートフォリオは以下のようになります。

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    収入が給与のみではなく、不動産・株式・債券の4つの収入源がありますので、多少の給与減には生活に影響されにくいというメリットが挙げられます。

     

    また、心に余裕ができれば、デマに流される可能性も少なくなるし、社会混乱に陥るリスクも減ることに繋がるといえるのではないでしょうか。

     

    資産形成は「ポートフォリオ」が重要

    欧米で古くからいわれる「卵を一つのカゴに盛るな!」は投資の格言として広く知られていますが、資産形成は「分散投資」が鉄則です。

     

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    つまり、すべての資金を一つの商品に投資したら、万が一その商品が下落になったときは、すべての資産がゼロ、もしくは負債になるリスクが高いというわけです。

     

    たとえば、今回の新型コロナウイルスの影響を受け、日本だけではなく、アメリカ、ヨーロッパも株価指数が下落し続けています。つまり、株投資をされている方は非常に大きな損失になるリスクが高いということです。

     

    また、ポートフォリオを作る時に割合というのも非常に重要です。

    投資商品にはそれぞれのメリットとデメリットがあります。

     

    株、FXなどの金融商品はハイリスクハイリターン商品だといわれていて、リスクは高いですが、短期間でハイリターンを得ることができます。

     

    それは経済の動きに連動して常に値動きをしているからできたことともいえます。

     

    ポートフォリオのなかに株価の投資割合が半分以上を占めているとしたら、今回のような株価が暴落している局面では、かなり大きな損失を被ることになるでしょう。

     

    不動産投資は、緊急事態に強い投資商品なのか

    では、金融商品と比較して不動産投資はどうでしょうか? 

     

    不動産投資こそ緊急事態に強い投資商品

    その理由は大きく下記2つ挙げられます。 

    不動産投資は経済の動きによる影響を受けにくいという性質がある

    不動産投資も経済などの影響を受けますが、影響が出るスピードは非常に遅いといわれています。

    今回の新型コロナウイルスで見てみると、国の経済に大きなダメージを与えるのと同時に株価が下落を続けていますが、不動産投資に関してはほとんど影響を受けていません。

     

    経済状態が悪くなったからといって、すぐに入居者が引越すということはなく、住む人がいなくなる=賃貸ニーズがなくなる、ということは考えられません。

     

    つまり毎月安定した家賃収入を得ることができますし、不動産の価格が急に下がることも珍しいといえるのです。

     

    ポートフォリオの割合のなかに、不動産投資の割合が大きく占めている場合、多少金融商品投資で損をしても、全体のバランスは取れている可能性が高いのです。

     

    団体信用生命保険があること

    この団体信用生命保険は生命保険代わりとなっている、つまり、自分に万が一な時に備えて生命保険代わりの役割を果たしてくれるのです。

     

    今回は新型コロナウイルスによる肺炎になった場合、肺炎の治療を受けた時の費用は、生命保険各社から保険金を支払う方針が出ています。万が一亡くなった場合は死亡保険金も支払われます。

     

     不動産投資はこのような非常事態でも安定した収益を得られながら、自身の保障も得られる強い投資商品といえます。

     

    まとめ

    不動産投資は非常事態に対して強い商品だといえますが、もちろん不動産投資にリスクがないわけではありません。投資で成功するにはリスクをきちんと理解して、その回避策を立てることが重要であるという基本を、忘れてはなりません。

     

     

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    家賃収入の安定性

     

    公示地価発表されました!

     国土交通省が2020年1月1日時点の公示地価を発表しました。

    大都市からの波及効果で28年ぶりに地方圏でも0.1%上昇し、全国的な地価の上昇が確認されました。

    三大都市圏での相場上昇が一服し、次は中核4市に場所が移動していることも見受けられます。

     

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    (日本経済新聞より引用)

     

    商業地変動率上昇上位には例年同様に北海道、沖縄、大阪などが入りました。

     

    しかしコロナウイルスの影響で今後のインバウンドの見通しが不透明なため、今後は変化が起こることが予想されます。

     

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    (日本経済新聞より引用)

     

     今回、大阪では3地点が全国トップ10入りしており、相変わらず全国屈指の地価上昇率となっています。

    上昇率のトレンドを見てみると、大阪駅より北部エリアに上昇率上位が集まっていることが分かります。

     

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    なかでも大阪駅周辺と新大阪駅で再開発があり、その影響がさらに北に広がるとの期待から千里中央では、全国6番目の上昇率を記録しています。

     

    もともと梅田まで直結の高い利便性があり、タワーマンション建設、老朽化した商業施設を大型商業施設に建て替えるなどの再開発計画が進んでいます。

     

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.8~大阪駅前再開発ラッシュ!


    不動産業者の選び方


    サーキットブレーカー発動でも変わらない家賃収入!

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    前日の12日の NYダウは2,352ドルと過去最大の下落となり、

    3日ぶりのサーキットブレーカーが発動されました。

    ja.wikipedia.org

     それにともない、本日の日経平均株価終値が1128円安の1万7431円で取引を終えました。下げ幅が一時1,800円超えとなり、約30年ぶりの大きさとなりました。

     

    headlines.yahoo.co.jp

    一方では、弊社で管理している大阪中心地の賃貸物件は順調に入居も決まっていき、家賃収入もこれまで変わらず、安定しております。

     

    こうしたリセッション時(景気後退局面)において、不動産の家賃収入はボラティリティ(価格の変動)が小さく、安全性が高いです。

     

    また、このような暴落相場のときは「キャッシュフロー」に着目した投資が有効です。
    しかも、それは相場が乱高下すればするほど重要性を増します。
     
    暴落時でも安定的なキャッシュフローを得ることで、相場に一喜一憂せず、投げ売りをすることを防ぎ、また、キャッシュフローを愚直に再投資を行った場合、上昇局面で雪だるま式に資産が増大します。
     
    また、不動産(住居・事務所)は事業や生活していくために必要な為、好不況問わず、ディフェンシブな現物資産です。
     
    また、不動産を所有するだけで毎月家賃収入が得られ、まさに「買って、貸している」
    だけでマネーマシーンを作ることが可能です。
     

    コロナウイルスに対して投資家はどうすればいいのか?

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    順調に上昇を続けてきた株式市場ですが、2018年の夏以来に動揺しています。理由は、言わずと知れた新型コロナウイルスの影響です。

     

     中国をはじめとするこの新型コロナウイルスは、どこか東アジア固有の問題とみられていた傾向がありました。しかし、ユーロ圏ではイタリア、ギリシア、さらに北米、そして中南米ではブラジルと感染者が広がっています。

     

    ここにきて、世界の株式市場は動揺を見せています。

     

    27日の米株式市場でダウ工業株30種平均は前日比1190ドル安の過去最大の下げ幅になりました。TOPIXも前日比57.19ポイント安の前日比3.65%安となっております。

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    YAHOOファイナンス参照

    新型コロナウィルスのパンデミック(世界的な大流行)の懸念が高まっている中、個人投資家はどのような行動を取ったらいいのでしょうか?

     

    長期的な視点を維持することが重要

    上の図は1年間のチャートです。

     

    これを1ヶ月にすると下記チャートになります。

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    投資を始めたばかりの方は、久々の6営業日連続の下落で10%程度資産が減ったので、驚いたという方もいるかもしれません。

     

    一方、下のチャートは10年間のチャートです。

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    よく、短期的な視点よりも、長期的な視点が大切だといいますが、
    約10年という視点で、今年の1月、そして2月の下落を見てみると、特に騒ぐようなことではないという事がわかります。

     
    市場が騒がしい時ほど長期的な視点を維持することが大切です。

     

    タイミングを計る売買は難しい

    長期投資をする時に、気をつけるべきことがあります。
    それは市場のタイミングを計ってはいけないということです。

     

    例えば、アメリカの代表的な株式指数S&P500の過去30年のリターンは約11%でした。

     

    但し、下記の期間を逃した場合、リターンは大きく低下します。

    株価が上昇したベスト10日を逃した場合 8.6%
    株価が上昇したベスト20日を逃した場合 6.9%
    株価が上昇したベスト30日を逃した場合 5.5%

     

    たった数日上昇日を逃しただけで、大きく低下します。

    これは、月単位で見た場合も同様の傾向を示します。

     

    市場に居続ける事の重要性

    この絶対に逃してはいけない「上昇日」は、下落同様どのタイミングでくるか正確にはわかりません。

    しかしながら、頻繁に売ったり買ったりせず、市場に居続けることで、

    1926~2016年で、年率約10%(インフレ調整後で約6.7%)程のリターンは得られたわけです。

     

    タイミングを計ったり、不安や恐怖に負けて市場から降りることによって、発生するリスクを忘れないにしましょう。

    まとめ

    これからさらに下落しようとも、

    自分の

    「投資目標」=「        」

    「リスク許容度」=「      」

    「投資期間」=「        」

    を自分の中でしっかり考え、自分にシックリくる資産配分をしているのであれば、

    最適な行動は、これまでの計画(資産配分)を維持すること。

    ただ、粛々と実行するのみです。

     
    今回の相場、市場環境に慌てる必要は全くありません。
    やるべきことをし、やるべきでない事はやらない。
    大切なのはそれだけです。

    投資は自己責任で

    アーリーリタイアとは?「FIREムーブメント」

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    皆誰もが、経済的な自由を獲得して、「セミリタイア」や「アーリーリタイア」を実現したいと思われたことがるのではないでしょうか。

    実際に欧米の30代でアーリーリタイアを実現している人もいます。

    今回は30代でアーリーリタイアを達成する「FIREムーブメント」についてお伝えします。

     「FIREムーブメント」とは?

     FIRE ( Financial Independence, Retire Early ) ムーブメントは、経済的独立と早期退職を目標とするライフスタイルを啓蒙するムーブメントである。 このモデルは、ブログ、ポッドキャスト、およびオンラインフォーラムで共有されている情報を通じて2010年代より大きな注目を集め、特にミレニアム世代に人気が高まった。 

    FIREを達成するための方法は、収入増や支出減を模索しながら、意図的に貯蓄率を最大化することである。 その目的は、(FIRE達成後の)生涯の支出を賄うのに十分な不労所得を得ることだ。 FIREムーブメントの支持者は、(退職後の資産の取り崩しに関して)4%ルールを提案しており、推定年間生活費の少なくとも25倍の貯蓄目標を設定している。 経済的独立を達成すると、労働所得は付属的となり、標準的な定年よりも数十年早く退職が可能になる。

    出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

     

     ミレニアム世代は「自分らしさ」を追求し、ワーク・ライフバランスを大切にした生活を望む人が増えています。

    言い換えれば「自分に正直に生きる」ということです。

     

    アーリーリタイアを実現するためには?

    具体的にどのような方法でアーリーリタイアを実現しているのかというと、「徹底的な倹約」と「堅実な資産運用」です。

    徹底的な倹約

    家計管理の基本として、自分の生活費をまず知ることがあります。

    自分の支出を知ることで削減可能な支出を把握し、また改善することで貯蓄や投資の比率を上げていきます。

    そのためにはまず、家計簿もしくは家計簿アプリの活用が必要です。

     

    moneytree.jp

    moneyforward.com

     

    例えば、携帯電話代は月10,000円の場合

    年間120,000円

    10年間で1,200,000円

    も支出することになります。

     

    年間120,000円を資産運用で得ようするには

    仮に4%の運用利回りで300万円もの資産が必要になります。

     

    4%ルールを実践する

    具体的にどのくらい資産があれば、アーリーリタイアできるのでしょうか?

    「年間支出額の25年分」を用意できればアーリーリタイアは可能です。

     

    月の生活費が25万円の場合

    年間300万円の収入(25万円×12カ月)があれば貯蓄を取り崩すことなく生活できます。

    300万円×25=7,500万円

     

    7,500万円から毎年4%の運用をすることで年間300万円を資産を取り崩すことなく生活することが可能です。

     

    では7,500万円の資産を作るためにはどのくらいの貯蓄をすればいいのでしょうか?

     

     20年間で達成するための毎月の必要積立額

    1. 運用利回り0% 月々312,500円 
    2. 運用利回り1% 月々282,421円 
    3. 運用利回り2% 月々254,413円
    4. 運用利回り3% 月々228,448円
    5. 運用利回り4% 月々204,485円
    6. 運用利回り5% 月々182,467円
    7. 運用利回り6% 月々162,323円
    8. 運用利回り7% 月々143,974円

    参考:楽天証券「投信シミュレーション」

    www.rakuten-sec.co.jp

    まとめ

    さていかがでしたか?

    一人の力では難しいかもしれませんが、夫婦共働きであれば、達成可能な数字になります。

    ただ、経済的自由になったあとに何をしたいのか?という人生においての目標や、

    倹約するにしても、自分にとって必要な物は何か?もしくは必要でないものは何か?を考え、断捨離することも人生において重要だと思います。

    お金持ちになりたいなら「金の卵を産むガチョウ」を育てる

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    イソップの寓話で「ガチョウと黄金の卵」の話があります。

     

     ある日農夫は飼っているガチョウ黄金 を産んでいるのを見つけて驚く。それからもガチョウは1日に1個ずつ黄金の卵を産み、卵を売った農夫は金持ちになった。

    しかし農夫は1日1個しか卵を産まないガチョウに物足りなさを感じ、きっとガチョウの腹の中には金塊が詰まっているに違いないと考えるようになる。

    そして欲を出した農夫はガチョウの腹を切り裂いた。

    ところが腹の中に金塊などなく、その上ガチョウまで死なせてしまった。

    出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

     

     1日1つの金の卵じゃ満足できなかった農夫は、欲張ったばかりに結局両方を失ってしまったわけです。

     

    さて、私達の多くは仕事によって給与を得ています。

    この給与収入を金の卵を産むガチョウと考えるとどうでしょうか。

    給与収入を運用に回せば、定期的にコツコツとお金を生み出してくれます。

    つまり、運用益(配当や家賃収入など)金の卵ということですね。

     

    給与収入を運用に回し続けていれば、金の卵はずっと産まれてくるのです。

     

    しかし多くの人は「もっと贅沢したい!もっとお金が欲しい!」という欲望に耐えきれず、ガチョウである給与収入に手を出してしまいます。

     

    使われた給与は死んだガチョウと同様で、二度と金の卵は産んでくれません。

     

    元手とそこから生まれるお金も失ってしまうのは、物語の農夫と同じです。

     

    お金持ちの「ガチョウの育て方」

    その点、お金持ちは決してガチョウを殺したりはしません。

    毎月の一定額を必ず運用に回し、金の卵を産むガチョウを大きく育てていきます。

    そうすることで、最初は少量だった金の卵が年々増えていくのです。

    消費と投資をコントロールして、コツコツとガチョウを育てていく。

    農夫とお金持ちを分けるのは、この単純な行動の積み重ねなわけです。

    言い換えれば、給与所得をうまく投資に回し続けるだけで、会社員でも金の卵を手に入れられるということです。

     

    資本主義の攻略法

    「資本主義社会の攻略」を経済的な側面からとらえれば、その攻略法はたったひとつしかありません。

     

    「収入を最大化し、支出を抑え、堅実に運用することです。」

     

    米国の億万長者の八割は一代で富を築いていて、遺産相続や宝くじで一発当てたなどということはなく、勤勉に働き倹約に努め、堅実に運用した結果お金持ちになっていて、そういう人たちが沢山います。

    まとめ

    投資は、「安いときに買って、高くなったら売る」というより、資産を持ち続け、マネーマシーンを作ることです。

     

    また、そこから得られる配当や家賃収入を複利で運用し、資産所有し続け、配当や家賃収入を再投資し続け、資産を増大していくものです。

     

    なので、なんとかショックや、昨今感染が拡大している新型コロナウイルスなどの一過性の相場の値動きに惑わされるのではなく、毎月一定の金額を愚直に積み立てし、周りの情報に一喜一憂せず、淡々と、自分のルールに忠実に実行していくことの方が大切です。

     

    投資は自己責任で

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.13~投資用マンション融資の不正について(ARUHIの審査書類改ざんのニュースから)

    【2020年4月施行】民法改正(債権法改正)!

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    2020年4月に改正民法が施行されることに決まりました。

    明治時代に作られた民法が120年を経て初めて全般的に見直されます。

    不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか?民法改正(債権法改正)のポイントをご紹介します。

     詳しくはこちら

    http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

    敷金返還の義務化

    改正民法では、現行法で直接規定がない敷金授受の法律関係を追加し、敷金の意義、敷金返還債務の発生要件、敷金の充当に関する規定が新設されました。

    ただし、改正民法における敷金の概念・定義は現行法の裁判例の解釈を明文化したもので、実務上、大きな影響があるわけではありません

    改正民法でも敷金返還時期については、物件返還時であり、この点も現行法での裁判例・実務での取り扱いと変更はありません。

    原状回復の義務範囲

    改正民法により、賃借人は通常の使用によって生じた傷みや経年劣化(通常損耗)については原状回復義務を負わないことが明文化されました。

    現行法下において、原状回復範囲をめぐるトラブルは不動産経営における代表的な紛争類型でしたが、通常損耗については、特約がない限り、賃借人の原状回復の範疇に含まれないことが改正民法で規定されました。
    他方、特約があれば、賃貸借契約において、通常損耗以外の部分について賃借人に原状回復義務を負わせることは、改正民法においてもなお可能です。

    実際には、特約がなされるケースが多いでしょうし、特約があればそれに従い、特約なければ通常損耗は原状回復義務の対象でないとの改正民法の新設規定も、従前の裁判例・実務での取り扱いと同様であり、ルールを明文化して紛争予防に役立つものです。
    従前の実務の取扱いを変更させるものではないので、この点も影響は限定的といえます。

    連帯保証人の保護

    現行民法では、賃貸借の連帯保証人の責任は基本的に無限定でした。
    改正民法では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新設され、不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるときは、必ず、契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならないことになりました。

    極度額を定めていない連帯保証条項は無効となりますので、改正民法施行後の賃貸借契約書の連帯保証条項は、「連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人が本契約上負担する一切の債務を極度額~円の範囲内で連帯して保証する。」といった規定に変更する必要があります。
    この点は、現行法と賃貸借契約の連帯保証のルールを大きく変更するものであり、オーナー側にとっては連帯保証契約の締結が厳格となる影響があります。
    実務での契約書条項の変更の準備が求められます。

    一部滅失等による賃料減額

    現行法では、目的物が一部滅失した場合に賃料の減額請求や解除をすることができるとの規定でしたが、目的物の一部の使用収益をすることができなくなった場合、賃料の減額又は解除を認めるとともに、賃料の減額は賃借人の請求がなくともに当然に減額されることとなりました。

    一部滅失・一部使用不能状態が生じた場合、当然に賃料減額が生じたとして賃料滞納額をめぐってトラブルが生じる可能性があります。

     

    まとめ

    今までとの変更点について賃貸借契約書の確認し、特約事項や追記事項などを精査し、改正法後スムーズな新しい賃貸借契約書に基づいた運用スキームなどが必要になります。

    また、オーナー様も民法改正にあたり、予め準備する必要もございます。

     

    www.linx-osaka.co.jp


    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.11~サブリースに気をつけろ!

    【悲報】新NISAが2階建てになってややこしい!

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    令和2年度税制改正大綱
    が先日発表されました。

     

    その中でNISA関連については以下のとおりです。

     

    ジュニアNISA→2023年で終了
    つみたてNISA→5年延長
    一般NISA→2024年より新制度に移行

     

    非課税期間5年間の一般NISAについては、より多くの国民に積立・分散投資による安定的な資産形成を促す観点から、積立を行っている場合には別枠の非課税投資を可能とする2階建ての制度を見直したうえで、口座開設可能期間を延長する。投資対象商品については、1階部分はつみたてNISAと同様とし、2階部分は、現行の一般NISAから高レバレッジ投資信託など安定的な資産形成に不向きな一部の商品を除くこととする。また、非課税期間20年間の現行のつみたてNISAについては5年延長し、ジュニアNISAについては、利用実績が乏しいことから延長せず、新規の口座開設を2023年までとする。出典 令和2年度税制改正大綱

     

    つみたてNISAと新NISAについてはどちらか一方を選ぶことになるようで、一般NISAの後継制度であるといえます。

    一般NISAについては年間120万円×5年間を非課税で運用することができましたが、新NISAでは5年間の期間はそのままに、非課税枠を2階に分けて考える案が浮上しています。

    www.nikkei.com

     新NISA

    • 1階部分・・・年間20万円(安定運用)
    • 2階部分・・・年間102万円(自由に運用)

     

    つまり1年間で合計122万円分の投資が可能という事になります。

    従来のNISAより2万円増えますが、制度がややこしくて、中途半端な感じがします。

     新NISAの現状案では、1階部分を埋めた人だけ2階部分を利用できるということになります。

    ただし例外があるようで、令和6年(2024年)1月1日前に非課税口座を開設していた者または同日前に上場株式等の取引を行ったある者については上記の制約が適用されないようです。

    1階を無視して2階だけ利用する…という利用者もかなり現れることになるでしょう。

    この場合、投資可能額は年間102万円までとなってしまいますが、シンプルに劣化一般NISAとして活用することができます

     

    つみたてNISA

     2018年から2037年までの20年間の制度が5年延長されます。

    つまり2023年までにつみたてNISAを利用すれば、20年間の非課税枠を確保できるという事になります(2023~2042年で20年間)

    既存利用者に特に恩恵はありませんが、これからつみたてNISAを利用する人には朗報ですね。

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    ジュニアNISA

    ジュニアNISAが利用できるのは2023年までとなりますが、そこから5年間は問題なく非課税で運用することができます。

    また、2024年(令和6年)以降は非課税で引き出せるという事がさらっと書かれていますが、これは素晴らしい措置です。

    ジュニアNISAは本来、加入者が18歳になるまで原則引き出すことができませんが、今回の変更によりそのデメリットが大きく緩和されました。

     まとめ

    政府は日本国民に資産形成を促し、老後不安をなくそうと制度を作っております。

    NISAについてはイギリスのISAを模範として制度がつくられております。

     

    日本のNISAは、上場株式や株式投資信託などが対象商品ですが、イギリスのISAでは、債券や預金も対象となる点が特徴です。ISAには、「株式型ISA」と「預金型ISA」の2種類があり、株式や債券は株式型ISAで、預金は預金型ISAで運用します。

     

    「株式型ISA」は、18歳以上のイギリス居住者であれば開設でき、「預金型ISA」は、16歳以上のイギリス居住者が開設できます。所得制限などはないので、18歳以上のイギリス居住者であれば、「株式型ISA」と「預金型ISA」のいずれか1口座または両方(2口座)を持つことができます。

     

    また、日本のNISAは期間が定められていますが、イギリスの株式型ISAは運用機関の制限が無く恒久化されていますので長期保有できるメリットがあるので自然に「長期・分散・積立」が可能な制度です。

     

    日本においてもNISAの恒久化が実現出来ることを切に願います。

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.7~新築VS中古