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  • 【年代別】セミリアイアするための必要な資産額

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    セミリタイア(アーリーリタイア・早期リタイタ)する場合、気になるのは貯金(資産)などの生活資金だと思います。

     

    今回は、年代別でセミリタイア後の生活に必要となる資産額について解説していきます。

     

     

    定年退職前にリタイアするメリット

    セミリタイアしたときに得られるメリットで一番大きいのは、「自由な時間」です。

    セミリタイアは、30代、40代、50代などさまざまな世代において望まれますが、毎日仕事をしてもしなくても良いのは、早期リタイアやアーリーリタイアを考えている人が得たいメリットでしょう。

    次のセミリタイアでのメリットは、「人間関係の向上」です。

    30代、40代、50代に企業で働いている場合、ほとんどの人が社内での人間関係について不満やストレスを抱えています。

    セミリタイアをすれば、そのような悪い要素を生活から取り除くことが可能です。親しい人たちと過ごす時間や自分1人の時間を多く持つことで、大切な人たちとの関係性が向上するでしょう。

     

    セミリタイア

    セミリタイアとは具体的にいうと、資産からの収入が日々の支出を上回る状態です。

    「経済的自由」とも言います。

    少額の生活費を稼ぎながら(アルバイトなど)生活するケースも、セミリタイアです。

     

    セミリタイアの種類

    セミリアイアには「セミリタイア」・「アーリーリタイア」・「FIRE」の3種類があります。続けて解説します。

     

    セミリアイア

    セミリタイアは貯金や資産があり、会社をやめてアルバイトやスモールビジネスなどの仕事をしながら生活することです。

    会社に勤務すると、自分の時間を作るのは大変です。しかし、貯金や資産を作れば、会社をやめて少額の生活費を稼ぎながら生活することが可能です。

    趣味や家族との時間を作ることができ、仕事も自由にできるため、生活満足度が向上するでしょう。

     

    アーリーリアイア

    アーリーリタイアとは、仕事を定年より早くやめ、残りの人生を趣味や家族のために使って生活することです。

    アーリーリタイアは、40代後半~50代のリタイアをイメージすることが多いでしょう。

    ただ、アーリーリタイアには十分な運用資産などの準備が必要で、趣味などに十分時間を使えますが時間を持て余すこともあるので、これらの点には注意してください。

     

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    FIRE

    FIREとは、早期退職でサラリーマンの仕事をやめる、最近注目されている人生設計です。Financial Independence(経済的自立)とRetire Early(早期退職)の頭文字を取って、FIREです。

     

    資産運用や少しの労働で生活でき、時間の自由を満喫できる生活が実現します。基本的なコンセプトは、セミリタイアとほとんど同じです。

    年代別セミリタイアの方法

    30代・40代・50代のそれぞれの年代別に分けて解説します。

     

    セミリタイアには、どのくらいの資金や貯金が必要なのか、資産はどのくらいあった方がよいのかなどに着目しましょう。

     

    30代の場合

    誰もが気になるのが、「貯金や資金がいくら必要なのか」という点です。

    これはその人の生活や資金繰りによるので一概に断言できませんが、1,500万〜3,000万円の貯金があれば、それを資金としてセミリタイアは可能でしょう。

    また、資金の額だけではなく、自身の生活費をしっかりと見直すことがセミリタイアには大切です。自分が毎月いくらあれば生活を送れるのか、しっかり把握しなければなりません。

     

    30代の平均年収は400万〜500万円ほどなので、その場合、手取りでは340万円〜380万円程度です。

    この金額であれば、年間の生活費を100万円に抑え、毎年240万〜280万円を貯金すれば6〜8年間で1,500万〜2,000万をためることが可能です。これを資金としたセミリタイアであれば、現実的に不可能ではない方法でしょう。

    また、30代でセミリタイアするうえで、不労所得は必須です。

    株や不動産投資などの不労所得で資金繰りをするなど、貯金では足りない部分を補うことが30代セミリタイアには大切です。

     

    40代の場合

    40代でセミリタイアする場合も、30代でセミリタイアする場合と同様に、資金繰りのシミュレーションをすることは大切です。

    特に40代の場合は家庭を持っていたり、支払うものが多くなったりするので、「資金は多く必要なのではないか」と予想します。

    40代でセミリタイアを志す場合も、30代の人同様に、生活費がどの程度かかるのかを想定して貯金や資金をためなければなりません。

    40代でも、切り詰めた質素な生活にして12万円で1カ月を過ごせると仮定します。この場合、1年で144万円、年金などを含めると約180万円の出費予想です。

    したがって、セミリタイア後のために3,000万〜5,000万円は必要でしょう。この3,000万〜5,000万円は資産運用に使うための資金も含まれていますから、実際にかかる生活費に当てるお金をこの3,000万円でカバーすることになります。

     

    40代でセミリタイアをするための資金として3,000万〜5,000万円が必要だとすると、仮に5,000万円を実際に貯金する場合、30歳からため始めて毎年250万円で20年間かかります。

    これは極めて現実的ではない方法と考えられるので、妥当な線として3,000万円を目標とし、資金運用などで資産を形成しながら、40代でのセミリタイアを達成させるのが現実的だといえるでしょう。

    3,000万円を目標に貯金しながら、隙間時間で資産運用の勉強をして、ある程度貯金が貯まったら実際に資産運用を行い、なおかつ生活費を12万円まで切り詰めるのが理想です。

    それで足りない場合は、アルバイトなどで副収入を得れば、40代でのセミリタイアは3,000万円でも実現できます。

     

    50代の場合

    50代でセミリタイアするための資金や貯金を考えるときの参考数値として、これまでの日本では、60歳での定年後に必要な貯金は3,000万円といわれてきました。

    しかし、これも30代、40代でセミリタイアする場合と同様で、それぞれ生活水準などが違うため全てにおいて当てはまるものではありません。

    そこで、50代でセミリタイアするときに必要な貯金を式に表します。

     

    • 1ヶ月の生活費×(70-セミリタイアの年齢)+1,000万円

    1,000万円は、老後に病気などにかかった場合の必要な資金です。

    生活費は、独身でぜいたくをしないなら10万円程度で収まると考えられます。しかし、家庭がある場合は20万〜30万円くらいはかかるのではないでしょうか。

    それぞれの状況における生活費を算出後、この計算式に当てはめて、自身が50代でセミリタイアする際に必要な資金や貯金の金額を把握しましょう。

     

    50代のセミリタイアで、先ほどの計算式より貯金額が上回っても安心はできません。

    それは、50代のセミリタイアも30代・40代と同じで、貯金を切り崩す生活だと、減っていく貯金との戦いになり、全くセミリタイアの自由な気持ちを味わえない可能性があるからです。

    したがって、貯金を切り崩し、目減りしていく貯金に悩まされないよう、50代でのセミリタイアでも投資などの知識は蓄えておくに越したことはありません。

    50代である程度の資金を持つ場合は、不動産投資でも、NISAなど簡単に始められる株の資産運用などでもよいでしょう。

     

    まとめ

    30代・40代・50代のセミリタイア(アーリーリタイア・早期リタイア)のために必要な貯金や資金をまとめました。最近では、30代や40代など若くしてセミリタイアを目標とするケースが多いです。

    アーリーリタイアや早期リタイアを目指す場合、他の人たちとは違う生活を送るため、計画的にならなければ成功は難しいです。

     

    また、貯金だけで達成することは現実的に難しいため、資産運用も取り入れなければなりません。

    30代・40代・50代でセミリタイアを考える場合は、実際にセミリタイアした人をモデルケースにして目標設定を行い、自由な時間を手に入れましょう。

     

    ~新生活~スタートが大事

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    人生の3大支出とは?

    • 住宅資金
    • 教育資金
    • 老後資金

     

    ですね。

     

    では人生の3大ローンとは?

     

    何でしょうか?

     

    • 住宅ローン
    • 車ローン
    • 奨学金ローン

     

    フリーローン、リボ払いは除いています。

     

    この4月から新社会人になる方々には、ぜひ知っていただきたいことなのですが、ローン支払額には内訳があり、元金と利息に分かれています。

     

    金利が高ければ、当然支払額が多くなるわけですが、その意味は利息ばかり払っていて、元金が減っていないという内容となります。

     

    例えば車を購入するために、300万円のローンを10年間借りる場合、月々の支払額は約2.9万円、利息は約47万円になります。

     

    ということは、期間にすると1年4か月は利息のみを返していることになります。

     

    割合で考えると、300万円に対して47万円なので、約15%になります。

     

    優良投資信託の手数料は約0.1%、不動産の仲介手数料は約3%、不動産の管理委託料は約5%、消費税は10%なので、手数料だと考えると相当な値です。

     

    旧約聖書では、利息は恐ろしいものとされており、同胞から利息を取ってはいけないとされています。

     

    しかしどうせなら「払う側」より「貰う側」になりたいものです。

     

    また、4月になると新入社員を狙って保険会社の営業部隊が動き出します。

     

    保険は万が一のリスクに備えることが出来るので、非常に大切なものです。

     

    日本では、昔から保険は必需品の様に捉えられており、市民権を得ています。

     

    しかし本当に必要な保障が適切な金額で提供されているかどうかを、見極めないといけません。

     

    目安として、都民共済や府民共済と比べてみると分かりやすいと思います。

     

    資産運用と死亡保障を兼ねた商品は、一見ハイブリッドで良く見えますが、それぞれが中途半端な効果しかなかったり、早期解約時の手数料が高かったりします。

     

    資産運用は証券会社で運用、保険は保険で分けて考えるとシンプルになり、中途半端なものをそぎ落とせるのではないでしょうか。

     

    新年度、昇格や昇給でお給料が増える方もいらっしゃると思いますが、あまり財布の紐を緩めすぎないようにご注意を。

     

    【続編】何をリスクととるか

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     先週の続編、不動産リスク①〜⑦の

    ③修繕リスク

    ④災害リスク

    についてお話したいと思います。

    「修繕リスク」

    こちらはお部屋の入居者様の退去時に

    次の入居者様が入居する前に

    お部屋内のクリーニングや、故障した箇所があれば修繕する費用になります。

     

    こちらが具体的にかかれば必要となる経費です↓

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     ハウスクリーニングやクロスの張り替えに関しましては頻度もあるものかと思いますが以下3つの大きな設備に関しましては個体差あれど平均的に10年に1度交換になることがあるかと思われます。ですので、こちらをシュミレーションへ組み込むこともリスク変動管理の大切なポイントとなります。

     

    「災害リスク」

    災害のリスクに関しましては物件購入時にハザードマップ(※)の確認をし、予測される災害時の被害について把握した上で物件を選定すること。そして物件を分散して保有することなどが挙げられます。

     

    ※ハザードマップとは

    自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したもの。

    国や地方公共団体が作成しています。インターネットで誰でも見ることができます。

     

    前回に引き続き、このようにリスクへの対策が比較的し易いことから(予測を立て易い)、不動産投資はローリスクと評されることが多いと言われています。

     

     

    リスクに対しどう対処しできる限りの回避策を練るか。

    リスクの無い投資は存在しません。

     

    それはもはや投資ではなくなるからです。

     

    リスクをどう捉え、どう決断していくか。

     

    ひとつひとつと向き合い考え漏れのない計画を味方に、投資を有意義なものにしていきたいですね!

     

     

    寄稿者 AM部 成瀬 瑠菜

     

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    【年金受給額計算方法】将来もらえる年金額はいくらか?

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    「将来、年金はいくらもらえるの?」

     

    年金不安で、投資を始める人が多くなっています。

    とはいえ、自分がもらえる年金額がわからなければ、どのくらい資金の準備をする必要があるのかがわかりません。

     

    今日は、年金制度の基本と、将来もらえる年金額について解説します。

     

    日本の年金制度

    日本の公的年金は国民年金厚生年金の2種類あります。

    国民年金

    国民年金は「基礎年金」とも呼ばれるものであり、20歳以上60歳未満の国民全員が必ず加入することになっている年金です。

    国民年金の保険料は定額であり、令和3年度は月額16,610円となっています。

     

    加入期間が満期の40年間ある場合には満額がもらえますが、それより少ないと少しずつ減っていくシステムです。

     

    国民年金の計算式

     

    約78万円(年額)×(加入月数÷480)

     

    65歳から月々で約6.5万円もらえることになります。

    厚生年金

    厚生年金保険は、国民年金に上乗せされて給付される年金です。

    基礎年金となっている国民年金の金額に、厚生年金保険の受給額が加算され、合計金額をもらうことになります。

     

    厚生年金保険の対象者は、会社員や公務員です。

     

    厚生年金の原則的な計算式

    A.平均標準報酬月額×0.007125×平成15年3月までの加入月数

    B.平均標準報酬額×0.005481×平成15年4月以降の加入月数

    A+B=厚生年金の年金額

     

    「平均標準報酬月額」「平均標準報酬額」というのが、ざっくり言って加入期間中の平均の月額給与です。

     

    例えば、平成13年(2001年)4月入社で令和20年(2038年3月)退職の場合、

    加入期間中の平均月額給与が40万円の場合、

     

    A.40万円×0.007125×24ヶ月=68,400円

    B.40万円×0.005481×420ヶ月=920,808円

    A+B=989,208円

     

    その他、加給加算、振替加算等があり、一定の条件を満たしている方はこの他に年金の加算が受かられる場合があります。

     

    加給年金

    一定の条件を満たした配偶者や子を扶養している場合、老齢厚生年金に加算を受けることができます。

    一般的には配偶者については扶養する側が65歳になってから扶養される側が65歳になるまでの間、年額約39万円の加算が受けられます。

    子については扶養する側が65歳時点で原則18歳の年度末に達していないことが条件なので、受けられるケースは多くありません。

     

    振替加算

    配偶者の加給年金が終了した後、一定の条件を満たせば加給年金打ち切り後に扶養されている側の年金に少額の加算が受けられます

     

    計算された年金額は増減する場合がある

    年金の計算方法を見てきましたが、計算された年金がそのままの金額で受け取れるとは限りません。ほかに収入があったり、年金の受給開始時期を早めたり遅らせたりすれば年金額は変わってきます。

    具体的には以下のような事情がある場合です。

    1. 給与収入がある場合など…収入の種類や額に応じて減額がある場合がある
    2. 繰上げ受給…早めて年金をもらうと減額される
    3. 繰下げ受給…65歳以降に年金の受給を遅らせると増額される

    また、年金には「物価スライド」という仕組みがあり、物価や現役世代の賃金の増減に合わせて毎年少しずつ変動します。一度決まった年金額は一生涯そのまま、というわけではありません。

     

    詳しい計算は「ねんきんネット」や「ねんきん定期便」で確認!

    年金の計算式は非常に複雑です。実際の年金額は人それぞれ全く異なるのが通常ですので、実際の年金額は「ねんきんネット」「ねんきん定期便」で確認するのが必須と言えます。

    「年金がもらえるかわからない」

    「年金が減る」

    「年金は払い損」

     

    とおっしゃる方は多いですが、現状を把握しないのではなく、公的年金の年金額が把握できれば、次のステップは老後の生活はそれだけで賄えるのかの検証、賄えないとしたならばいくら不足するのか不足分をどうやって用意するのか、ということをもう一歩突っ込んで考えることが重要です。

     

    年金不安=知らないだけ

     

    きちんと、把握して老後の準備の第一歩を始めていきましょう。

    何をリスクと取るか

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    「不動産投資ってリスクが大きいと思ってた!」

     

    20代の方からそう言っていただき、

    改めてどう感じるか、どう思っていたかを聞かせていただける機会に感謝です。

     

     

    そしてどんな投資においても、

    ハイリスクハイリターン

    ローリスクローリターン

    である事、その上でどう工夫しそのリスクと捉えるものに対し対処するか。

     

    リスクは起きてしまったら仕方がないものと、するのではなくそれに対し対処や対策はたまたカバーすることを選択しておくことでそれはもはやリスクではなくなるくらいまで気持ちも落ち着きませんか?

     

    ここで今一度、不動産投資における

    リスクについておさらいしたいと思います^ ^

     

     

    不動産投資においてリスクと呼ばれるものは7つあげられます。

     

    ①空室リスク

    ②家賃下落リスク

    ③修繕リスク

    ④災害リスク

    ⑤流動性リスク

    ⑥借り入れリスク

    ⑦金利変動リスク

     

    こんなにあるんですか!

    多いのでしょうか少ないのでしょうか(^。^)

     

    はたしてこれらはどのくらい

    対処できるのでしょうか?

     

     

    まず①の空室リスクです。

     

    こちらは不動産投資を行なっていない方からも想像しやすくよくご質問いただけるものです。

     

    ローンを入居者様からいただく家賃から返済するのに、空室になったら大変だよ!と言っていただきます。

     

    空室リスク対策としましては、

    ⇒好立地の物件を購入すること!です。

     

    ワンルームに現在の入居者様が10年以上住まわれている例もありますし、反対に、1年未満で急な引っ越しとなり退去される方もいらっしゃいます。

     

    沢山の例がありますが、結局のところ現在の入居者様がいつ出られるかは誰にもわからないということになります。

     

    私たち自身も、現在賃貸の物件に住んでいていつ自分がここを退去するかは分からないことの方が多いかと思います(^。^)

     

    なので、いつ退去なされても、次に住みたいという人がすぐに見つかるようなつまり需要のある立地を選ぶことが空室リスクを抑えることとなるのです。

     

     

    つぎに②の家賃下落リスクです。

     

    こちらは①に対するリスク対策とほぼ同じになります。

     

    需要があり、平たく言えば人気のあるエリアであれば、すぐに次の入居者様が見つかるため、募集のために賃料下げるか..?などという必要性はありません。

     

    それでも物件が古くなれば、

    家賃は下がるでしょ?

     

    普遍的に考えればその通りです。

    なので、プラスもうひとつの対処です。

     

    予め新築や築浅だから周辺物件に比べ高い賃料設定などなされているものは、その分下落リスクは高まると捉え、

     

    ⇒賃貸募集のサイトなどで周りのお部屋の賃料を把握しておくこと、そしてそれを織り込んでシュミレーションをしておくこと!

     

    が、対処となります^ ^

     

     

    長くなるので③以降のリスクに関しては

    次回へ続かせていただきたいと思います*

     

     

    本日はリスクの中でもよく聞く事柄について記させていただきましたが、少しでも「そういうことか!」となっていただけたらいいな、嬉しいなと思います。

     

     

    寄稿者 AM部 成瀬 瑠菜

     

     

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    【用心の適正を考える】投資を行うならすぐに始めよう

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    本日は 「投資をするならすぐに始めようというテーマで解説していきます。

     

    投資を行う際、周りの家族や友人たちに、

    • 本当に上手くいくのか
    • 失敗したら損するよ
    • リスクが高いよ
    • 現金が安全だよ

    等の言葉を掛けられることがあります。

     

    しかし、投資を始めなければ一向に資産は増えません。

     

    本日は、投資に対して二の足を踏んでる皆様へ、少しでもチャレンジできればと思い、記事にいたします。

     

     

    投資を行うならすぐに始めよう 

    「タルムード金言集」という本があります。

     

    この本は、ユダヤ教の教典である「タルムード」から

    幼い子から大人まで理解し納得できるように、膨大な説話や小話が書かれています。

     

    ユダヤの子供たちは、 母親から語られる説話や小話の中で、自然な形で

     

    • リスクコントロール
    • リスク分散

     

    が学べますのでビジネスや投資を行う上でも活かせます。

     

     

    この本の中に「用心しすぎたアラブの商人」という話がありますので

    抜粋させて頂きます。

     

    心配ではなく適正な判断を 

     

    用心しすぎたアラブの商人

     

    ある時、アラブの若者が商人として初めて砂漠の横断の旅に出た。

     

    途中で砂嵐があると何日も 足止めをされるので、用心のために三日の行程に必要な水三樽の倍の六樽を持って行くことにした。

     

    しかし一頭のラクダでは六樽の水は運べない。

     

    そこで六樽の水を運ぶために、都合二頭のラクダを買った。

     

    ラクダは目的地に着いて売ればいいと考えた。  

     

    ところが砂嵐はなかったものの、途中で樽の重さにラクダがへばり、まったく歩けなくなってしまった。

     

    やむを得ず若者はラクダを二頭とも捨て、一番重要な積荷だけ背中に背負って歩くことにした。

     

    ところがである。

     

    半日も歩かないうちに、砂嵐が襲ってきて、まったく方向がわからなくなってしまった。

     

    そこでその場に留まり、砂嵐が収まるのを待つことにした。  

     

    しかし、砂嵐は三日三晩続き、食料も尽きてしまった。

     

    四日目の朝、ようやく砂嵐は収まったが、若者には積荷を背負って歩く力は残されていなかった。  

     

    もはや選択の余地はない。

     

    若者は荷物を捨て、かろうじて水筒のみを腰に下げ、命からがら近くの村 にたどり着い た。  

     

    彼は、ラクダ二頭も、大切な積荷も、すべて失った。

     

    石角完爾. ユダヤ人の成功哲学「タルムード」金言集 (集英社ビジネス書)

     

    このお話は「過剰な用心を行うと良い結果を生まない」という内容です。

     

    「失敗したらどうしよう」

    というように、起こるかわからない未来に不安を抱えています。
    もちろん、無計画で行えというわけではありません。

    要はバランスで、リスクに対して適切な用心をしているかが重要だと思います。

     

    適正なリスクを計算する

     リスクの意味は「danger=危険」ではなく、「不確実性」「変動幅」のことを言います。

     

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    なので、もし、行おうとしている投資がdangerなことなら、詐欺案件なので一目散に逃げましょう。

     

    あまり慎重になりすぎても結果は出ないし、あまり大胆になりすぎても失敗します。

     

    では、どこが適正かを知るには、素早くリスクを計算して、「考える鍛錬」を積むことです。

     

    リスクを「 大・中・小」に分類して対処

    リスクが大きいというのは変動幅が大きいということです。

     

    ですので、変動幅があまり大きくとれないというのなら、変動幅が小さいものの割合を増やすと良いでしょう。

     

    そして、最初からいたずらに心配したり不安になるのは損だと考え、例えば「投資している資産が0円なる場合がある」と事前に予想を立てて、調べるということです。

     

    分散する

    「財産三分法」という資産管理の方法があります。

    不動産・株式・債券の三種類の違った金融商品に投資する方法です。

    別の種類の資産に分散投資することで、全体の資産の変動リスクを減らすという考えです。

     

    もし、変動リスクを減らしたい場合は、最もリスク(変動幅)の高い株式の割合を少なくし、ローリスクの債券やミドルリスクの不動産の割合を多くするだけで良いのです。

     

    損切りをする

    損失が出ることもありますので、投資を行う前に、損失のルールを予め決めておくことが重要です。

     

    損失が出た時にどの時点で撤退するかを判断するのは、非常に難しいです。

     

    「 まだ、巻き返せる」と売り時を逃して莫大な損をし、下がったままの株式が塩漬けになっている、という人がたくさんいます。

     

    撤退のルールを予め決めておくのは、投資を行う上で絶対に必要です。

     

    小さく始める

     

    誰でも失敗するのは嫌だと思います。私自身も嫌です。

    なので、失敗しても大やけどしない金額ではじめてみるのが最初は肝心です。

    今の投資は100円から始めることが可能です。

     

    ノーペイン・ノーゲイン

    「タルムード」の一節に「ノーペイン・ノーゲイン」という言葉があります。

    失敗をなくして、得るものはないということです。

     

    最初は最小リスクでも良いので徐々にリスクを取っていけば良いと思います。

     

    最もよくないと思うのが、いつまでも踏ん切りがつかず、何も行動できないことです。

     

    失敗を恐れていては一向に何も進まないのも事実です。
    そこで、スモールスタートで良いので、まずは始めてみませんか?

     

    投資と勇気【マインド編】

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    社会人になりたてから金融商品を学び、

    長年思い続けていることがあります。

     

     

    それは、

    投資は『勇気を出した分だけ返してくれる』

    ということです。

     

     

    よく聞く「ハイリスクハイリターン」

    ローリスクならばローリターン

    よく出来てる。と、思うほど

    均衡を保っています。

     

     

    その中でも

    気が付いたことと言いますか

    よく耳にする事例として

    『広まる前に、早い段階で、始めた人達』

    そういった人達が一番儲かった。上手くいった。

     

     

    とても分かりやすい現在の例で言いますと

    ビットコインなどの仮想通貨も

    初期で1ビット0.何円とかから始めている人達がいます。

     

     

    周りの皆んなが。

    よく聞くようになったから。

    やってる人が多いから。

     

     

    タイミングというものもありますから、

    「思い立ったが吉日」という表現も

    嫌いではありません。

     

     

    気が付いた時に始められたら

    “それが一番早かった”です。

     

     

    しかし、世の中で最終的に回らなくなり

    詐欺だ失敗だなどと評されているものでさえ

    その中でも最初の方に始めた方々は

    何の問題も無く上手くいっていた方が

    実際にいます。

     

     

    そんな危険な橋を渡ることをお勧めするわけではございませんが、

     

     

    まだ広まっていない。理論上可能であっても

    投資は投資。何が起こるかは全てを知り得ません。

    だからこそ、『投資』なのですが。

     

     

    なので、よく調べ、シュミレーションし

    勉強を積むことは大切です。

     

    そして最後は【勇気】

     

    そんな風に思います。

     

     

    寄稿者 AM部 成瀬 瑠菜

    【財務3表】不動産投資で知っておきたい基礎知識

    f:id:linxosaka:20210318162640p:plain

    「財務3表」という言葉はご存知でしょうか。

     

    仕事で経理・財務を担当している方であれば、ご存知でしょうが、これから不動産投資を始める人や、まだまだ始めて間もない人は、難しそうに思えてよく分からないのではないでしょうか。

     

    不動産投資だけでなく、個人の資産運用や家計においても

    この「財務3表」の考え方を取り入れれば、お金が増えやすい家庭となります。

     

    今回は「財務3表」がどのような特徴を持つものなのか、なぜ覚えておくべきものなのかなどを解説します。

    不動産投資を行ううえで非常に重要なポイントなので、ぜひチェックしてみましょう。

     

    財務3表とは

    財務3表とは下記の3つを指すものです。

    • 貸借対照表(BS)=何を持っているか
    • 損益計算書(PL)=いくら稼いだか
    • キャッシュフロー計算書(CF)=おカネの流れ

     

    以下でそれぞれについて詳しくみていきましょう。

    貸借対照表(BS)

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    貸借対照表とは「資産と負債」の状況を表したものです。

     

    資産や負債など、不動産投資にまつわるそれらの状況をまとめたものが、貸借対照表です。

    決算の時点で、土地や建物など資産に類するものや現金といった資産がどれだけあるのかと共に、ローンの残高等をまとめたものです。

     

     

    資産-負債=純資産

     

    損益計算書(PL)

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    損益計算書とは、年間の利益の額と、どのような形で利益を得たのかの内容を明記したものです。不動産投資の場合、家賃収入の内訳に該当します。

     

    入居者が入っていた期間と、入居者から得た家賃収入から管理費等・税金・修繕費・借入金利子・減価償却費を差し引いた額が「純利益」となります。

     

    これらを可視化できる点こそ、損益計算書を作る大きな理由です。

     

    収益-費用=利益

     

    キャッシュフロー計算書(CF)

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    キャッシュフロー計算書は、収入や支出など「お金の流れ」を把握するためのものです。

     

    損益計算書が収益に焦点をあわしたものであるのに対し、

    キャッシュフロー計算書は「お金の流れ」に焦点をあわしたものです。

     

    家賃収入を得た時期、設備の改築等でお金を掛けた時期など、額面はもちろんですが、お金の流れを追うことで年間を通してどのような形でお金が流れたのかを把握できます。

     

    収入-支出=収支

     

    財務3表が難しく思われる理由

    不動産で確定申告をする場合、青色申告では貸借対照表・損益計算書を作成します。

    また、白色申告では不動産収支内訳書(損益計算書)を作成します。

     

    作成中ににアレ?って思うことがあるかと思います。

     

    例えば、費用として挙げられるのは借入金利子のみですが、実際のお金の動きは利息と現金の返済の合計であったり、費用として減価償却費を計上しているが、実際お金が出ていっていない等、なぜ、アレ?って思うかというと「収入・収益」「支出・費用」の似ている言葉ですが、イコール(=)ではない」からです。

     

    なぜ収益と収入、費用と支出は違うのかをみていきます。

     

    収益と収入の違い

    まず、収入とはもらった現金のことをいいます。

    そして収益とは収入と異なり、現金の動きとは関係なく生じます

     

    この当たりで???が頭に浮かんでいると思いますので、例を出します。

     

    文房具屋さんに鉛筆を売る仕事で月2回売りに行きます。

    鉛筆を納品して代金は毎月末日にいくらか集計して、翌月の10日までに1,000円お支払い下さい。という請求書を出します。

     

    この時、先に鉛筆を納品しているタイミングと現金が手に入るタイミングがズレます。

    納品が3月10日と3月25日・1,000円の入金が4月10日ということになります。

     

    このズレが収益と収入の違いです。

     

    収益はお金を得ることが確定した段階で生じますので3月10日と3月25日に収益があがります。しかし収入はお金をもらった段階の4月10日なのでタイムラグが生じます。

     

    このズレは、会社の一年で、期中は良いのですが、期末に納品し、入金は翌期というケースだと、期中は納品で収益を計上する必要があります。現金の動きだけでは、収益は、とらえきれないのです。

    費用と支出の違い

    では今度は費用と支出の違いをみてみます。

    まず、さきほどの文房具屋さんの側で仕入をみてみましょう。

    文房具屋さんは、3月10日・25日にペンを仕入れ、翌月4月10日に1,000円に支払います。

    費用は、3月10日に500円・25日に500円に生じます。支払うことを約束したからです。

     

    そして、4月10日に、1,000円の支出がでます。支出は、お金がでていくことです。

     

    このとおり、費用は相手方に納品してもらった段階で生じるのです。

     

    ただし、仕入の場合、期末にまだ売れてないペン(在庫)があると、仕入額からマイナスするので、この場合、費用は減ります。

     

    不動産投資のお金の流れ

    不動産投資を行う上で、収支はいくらですか?との質問が多いのですが、

    収支(CF)が良いから、良い物件というわけでもありません。

     

    例えば、収支は良い物件でも、資産価値が目減りする物件を所有した場合、

    資産より負債が多くなるため、債務超過になってしまします。

     

    逆に資産性が高い物件でCFは出にくいかもしれませんが、資産価値が上昇し、借入金の返済が進むことによって純資産が増える場合もございます。

     

    この辺りの流れを読み解くのには財務3表を確認することで自分自身の不動産投資を客観的に理解し、改善点が見えてくる重要なものです。

     

    ただ、ほとんどの人はお金持ちになりたいにもかかわらず、お金の基本である財務3表を覚えようとする人が限りなく少ないので、少し覚えるだけで上位ランクになれます。

     

    また、覚えると言っても難しい教科書からではなくても充分です。

     

    例えば、日頃の生活においてもモノやコトの購入する際、

    • 資産か負債か
    • 費用か投資か

    というイメージも持って生活すれば、頭の中で財務3表が出てくるようになります。

     

    また、クレジットカード利用も費用と支出のタイミングにズレが生じますので

    クレジットカードを利用したら、支払いが後で来るのを見越しておカネを別にプールしておくなど、日頃の生活から意識することが重要です。

     

    ~高利回りの罠~

     

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    「ソーシャルレンディング」

     

    「maneo」

     

    よく聞くようになったのは、5年~6年ほど前でしょうか。

     

    当時は新しい投資法として注目され、広告なども多く目にしました。

     

    現在でもmaneoには8万人以上の会員登録者がおり、一定の市場を形成しています。

     

    しかし近年、配当の滞りが目立ち、集団訴訟を起こされています。

     

    先週、問題になったGIL社は延滞ファンド100億円以上とかなりの額に達しています。

     

    一般的に「ソーシャルレンディング」は、1か月~1年程度の運用をして、運用利回りは5~10%です。

     

    ここで、安定性の高いインデックス投資や不動産投資をしている方なら、高いリターンに対して疑問に思う事があると思います。

     

    「配当利回りが10%という事は、事業者は10%以上の利益が無いと、投資家に還元できないのでは?」

     

    その通りです。

     

    かなりの利益を稼がないと投資家に還元することはできないのです。

     

    そして、

     

    「利益の出し方は適正なのか?」

     

    「そもそも出資など募らずに、普通に銀行から融資を受ければ良いのでは?」

     

    「そんなに利益がでるのなら、出資など不要では?」

     

    など、気になる点がたくさんあります。

     

    ・高利回り

     

    ・簡単(ネットでポチるだけ)

     

    ・投資先の具体名は不明など

     

    冷静に見てみると、安定とはかけ離れたキーワードばかりです。

     

    もちろん、ちゃんと投資家に利益を還元して、成立した案件も数多くあります。

     

    しかし、配当が支払われなくなってしまえば、詐欺やポンジスキームと言われても仕方がありません。

     

    「ソーシャルレンディング」では基本的には投資先情報に透明性が無く、どこにお金が流れて、誰が売り上げを上げているのかが具体的に分からない状況です。

     

    マネーリテラシーの高い方なら、投資先に選ぶことは無いでしょう。

     

    GIL社の件も実際に融資金が、説明と違う事に使われた疑いがありました。

     

    日常で知らない人にお金を貸したりはしないのに、「短期回収」「高リターン」「簡単」というワードが絡むと、判断力が低下して知らない人(企業)にお金を貸してしまいます。

     

    まだ歴史が浅い市場なので、今後適正なルールや制度が出来れば、万人に支持される可能性はあります。

     

    何事においても時間をかけなければ、簡単に信用を得る事はできないものです。

     

    【東日本大震災10年】災害リスクと不動産投資

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    東日本大震災の発生からきょう11日で10年となります。

    犠牲者の方々のご冥福をお祈り致します。

     

    災害大国日本。

     

    日本は災害の多い国です。

     

    また、今後30年以内にマグニチュード7以上の

    直下型の地震が発生する確率は70%程度といわれています。

     

    日本で災害が多いのは今に始まったことではありません。

     

    過去5年間に起きた災害をピックアップ致しました。

     

    2020年7月 令和2年7月豪雨 

    2020年(令和2年)7月3日以降に熊本県を中心に九州や中部地方など日本各地で発生した集中豪雨。

     

    2019年9月 台風19号

    2019年10月に発生した台風で、関東地方や甲信地方、東北地方などで記録的な大雨となり、甚大な被害をもたらした。

     

    2019年9月 台風15号

    2019年9月に発生した関東上陸時の勢力では過去最強クラスの台風

     

    2019年8月 九州北部豪雨

    長崎県から佐賀県、福岡県までの広い範囲にかけて、長時間にわたる線状降水帯による集中豪雨が発生、8月28日を中心として各地点で観測史上1位の記録を更新した

     

    2018年 北海道胆振東部地震

    2018年9月6日3:08に発生したMj6.7の地震。厚真町で震度7、札幌市東区や新千歳空港などで6弱を観測。苫東厚真火力発電所の緊急停止から発生したブラックアウトにより全道295万戸が停電となった

     

    2018年6月 大阪北部地震

    大阪北部地震:2018年6月18日7:58に発生した大阪北部を震源とするM6.1の直下型地震。大阪北部で観測史上最大の震度6弱を観測した。

     

    2016年 熊本地震

    2016年4月14日21:26に前震(M6.5)が発生し、最大震度7を益城町で観測。その後、4月16日に本震(M7.3)が発生し、熊本県益城町(2回目)、西原村で最大震度7を観測したほか、熊本県と大分県の広範囲で震度6強~6弱を観測。なお、本震の際には大分県中部でも誘発地震が同時発生していた。

     

    このように災害は忘れた頃にやってくるものではなく、毎年必ずやってくるという意識が必要です。

     

    不動産投資を行う際、災害が起こった時の物件の損害に対してリスクを感じる方が多いですが、それ以上に物件のお住いの入居者が犠牲にならないためにできることはないかということを常に考えておくべきだと思います。

     

    なぜなら、災害で建物が倒壊して入居者が亡くなった場合、

     

    建物に欠陥などがあった場合、責任を問われて損害賠償を求められることもありえるからです。

     

    民法717条(工作物責任)の条文で「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う」とされています。

     

    瑕疵、つまり欠陥があった場合、損害賠償する責任があるということです。

     

    では、欠陥とはなにか?

     

    過去の判例を見ると、「予想される地震動に耐えられるだけの構造を有していなかった」というものが複数出てきます。

     

    その際に判断がよって立つのは、主に建築基準法上の規定(耐震基準)を満たしているかどうかです。

     

    なので、旧耐震基準の物件に手を出す際は、

    上記の責任を問われることもあるということをわかった上で行うべきです。

     

    また、定期的な建物のメンテナンス行うことも重要です。

     

    また、各自治体にハザードマップがあり、災害リスクはある程度把握できますので、

    比較的危険性の低いエリアを選ぶということも重要です。

     

    disaportal.gsi.go.jp

    disaportal.gsi.go.jp

     

    また、火災保険に関しても、保険はフルに加入しておく必要があります。

    災害は水災・地震だけでなく、風災もあります。

     

    最近は台風の被害でバルコニーの隔壁板や自転車置場の屋根が壊れるケースも多く、「風災」を入れていない場合、すべて実費負担になります。

     

    特に分譲マンションの場合、共用部分の火災保険の内容も重要なポイントです。

     

    災害は自分ではコントロールできません。

     

    しかし、自分でコントロールできる部分

    (危険性の低い立地選び・定期的なメンテナンス・保険加入)

    に関しては、他者に依存せず、自分で積極的に関与して行くことが、

    災害リスクを未然に低くする唯一無二の方法だと思います。

     

    www.osaka1roommansion.com

     

    住みたい街ランキング2021関東版発表!

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    suumoの「住みたい街ランキング2021関東版」が発表されました。

     

    1位は横浜

    2位は恵比寿

    3位は吉祥寺

     

    という事で上位は、ここ数年ほとんど変わっておりません。

    舞浜や桜木町が大きく順位を上げています。

     

    武蔵小杉は一時期、人気が下がりましたが、また上昇してきました。

    コロナ禍で働き方の変化が取り沙汰されますが、やはり利便性の高いエリアには普遍的な人気があるようです。

     

    その他、神奈川では本厚木、埼玉では大宮なども近年人気が上がってきています。

     

    以下は過去のランキングです。

    JR山手線エリアが目立つ結果となっています。

     

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    街には、流行り廃りがあると言われます。

    資産価値が下がるエリアで不動産を所有するよりは、資産価値が維持できるエリアで所有することが不動産においては大切な事になります。

    もちろん、価格との相談にはなりますが・・・

     

     

    キャッシュレスアプリの使い道のひとつに✨

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    『スマホ決済(モバイル決済)』

    『PayPay、楽天Pay、メルペイ、、、etc』

     

    最近は多くの人が、飲食店やコンビニ、お洋服、様々なお店で利用している光景が当たり前になってきましたね📱💰

     

    機器に強くないこの私ですら、

    最近は専らスマホ決済を利用するようになっています。

     

    なんといってもこれは、

    楽ちんでございます٩(๑❛︎ᴗ❛︎๑)۶

     

    バッグからお財布出さなくていいし♪

    もうなんならスマホひとつで外出できる♪♪

    (化粧直しやハンカチやらなにやら、、なんだかんだ最低限グッズが少なくない私にはまだハードルが高いですが(;゜0゜)笑)

     

    日本では実は2012年からスマホ決済の導入が始まっていたのですが、2018年以降PayPayやLINE Payが数億円規模のキャッシュバッグキャンペーンを昨年くらいまでやっていた事でユーザーへの認知が一気に広がりました。

     

    政府のキャッシュレス化へのススメ。

    キャッシュバック目的のユーザー。

    その他にも「入金の早さ」「導入の手軽さ」「手数料が安い」などと

    店舗側からも広がるスピードの後押しは沢山ありました。

     

     

    そして先に申しましたように

    皆さまが利用されている上でメリットが沢山あります。

    例えば4つご紹介します。

     

    ・スマートに会計できる

     お財布だして、必要な金額と小銭探して、お釣りを受け取ってまたお財布のそれぞれに戻して。という時間かかってしまうこともある一連の動作がワンアクションへ✨

     

    ・利用履歴の管理がしやすい

     家計簿、記帳。お財布の中にレシートのスペースが要らなくなります✨

     

    ・ポイント還元やキャンペーンを利用できる

     こちらについても、これまで会計時にポイントカードの提示やアプリの表示で読み取ってもらうなどというその一手間が要らなくなっています✨

     

    ・個人間の送金ができる

    これ!これなんです今回私が記事でお伝えしたい1番のことです(^。^)!!

     

    一概にとは言えませんし、

    個人的に、とても優秀なものがあった!という気持ちである事なのですが

     

     

    私の家族はみんなお互いに気ィ遣いいで。

    母と妹とご飯を食べに行っても

    みんな出そうとしてお札机の上に出すので

    いいよいいよって渡し合い、母が折れてお財布にしまう時には、出したお金より増えているという現象が起きて(収入に変身w)、よく笑っていました。

    そして妹とはよく会計時に互いにカバンにお札を押し込んだりし合ってもうお金投げ合ってるみたいです。。(そんなことしちゃダメ🙅‍♀️)

    最後にはいつも『おねいちゃんだから!おねいちゃんでいさせてお願いぃ〜🙏』などとふざけながらゴネて払わせていただきます♪(満足)

     

    このように、受け取ってほしい人が気を遣って全然受け取ってくれない!

    とき!!

     

    キャッシュレスアプリで送りつけてしまうのです✨(ニヤリ)

     

    なんか来たでしょ?これね、これ受け取るってして。

    ちゃりん💰

     

    そのうち慣れてきたら「受け取らない」とかされてしまう可能性も出てきますが、今のところは家族への送金はこれで受け取ってもらえているので、大満足でございます💖

     

     

    わたくし個人的に『画期的だ!』と思ったメリットについて力強く書いてしまいましたが、メリットは色々とあるのでぜひ、

    東京タクシーPayPay使えないけど大阪使える!みたいにムラの無いようどこでもどれでも使えるようになると、もっと便利ですね(^^)

     

    あとデメリットとしては、そういった対応しているところか否かだけではなく、「スマートフォンの充電」これも間違うことなく大事なポイントになるので充電忘れの無いように、生きていくことが必要になりそうです*

     

    今ですら、充電切れそうで何も持ってなくて、でも切れちゃいけなくてコンビニで買うリチウムバッテリーや、それがiPhone対応のコードでなかった時にコードも追加で買うとか、こんなことで5千円!?みたいに残念な出費ですからね、、(私にとっては最も不毛な支払い🙅‍♀️)

     

    便利なもの、画期的なものはいいとこ取りのように利用して普段の生活を快適にしていきたいですね🕊🌈

     

     

    寄稿者 AM部 成瀬 瑠菜

    twitter.com

     

    【減債基金係数?】将来の夢を実現するために使う係数

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    FP(ファイナンシャル・プランナー)の資格の問題で必ず出てくるのが

    「6つの係数」です。

     

    具体的には、下記の6つです。

    1. 終価係数
    2. 現価係数
    3. 年金終価係数
    4. 減債基金係数
    5. 資本回収係数
    6. 年金現価係数

     

    漢字ばかりで何だか難しいそうですね。

     

    特にイメージしずらいのが「減債基金係数」でしょう。

     

    ただ、現役世代の皆さまが「6つの係数」の中でも一番使うべきなのが

    「減債基金係数」です。

     

    では、「減債基金係数」を使って何が計算できるのか、具体例で確認してみましょう。

     

     

    例えば、「10年後に500万円を貯めたい。」

    この場合、毎年、いくら積み立てる必要があるでしょうか?

    この毎年の積立額を利回りに応じて計算するために使うのが、「減債基金係数」です。

     

    具体的な積立額は、以下のような減債基金係数表を参照しながら計算します。

     

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     例えば、年1%の利回りだと、10年の減債基金係数は0.0956です。

    毎年の積立額は、500万円×0.0956で47.8万円、

     

    月額にすると12で割って約3.9万円です。

     

    もう一つ例題として、30年後に2,000万円準備する場合を考えてみましょう。

     

    年利回り3%、30年の減債基金係数は0.0210。

     

    毎年の積立額は、2,000万円×0.0210で42万円、月額だと3.5万円です。

     

    つみたてNISAの毎年40万円が上限なので、iDeCoと併用すれば、

    老後2,000万円問題は解決できそうです。

     

    つまり、将来の目標金額を貯めるために必要な毎年の積立額を

    計算するのに使うのが、「減債基金係数」なのです。

     

    言わば、将来の夢の実現に向けて「今できること」

    を考えるための係数とも言えるでしょう。

     

    ぜひ、現役世代の皆さまには「減債基金係数」を使って計算してみて下さい。

    働き方の変化と副業について

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     先日、川崎重工が年功序列を廃止したことがニュースになりました。

     

    今に始まった事ではありませんが、2019年にトヨタ自動車の豊田章男社長が

    「終身雇用を守るのが難しい」という趣旨の発言をされてから、

    いわゆる大企業も制度が変わってきています。

     

    近年、年功序列を廃止した主な企業

    ・パナソニック

    ・ソニー

    ・日立製作所

     

    NECでは、新卒年収1,000万円という事が話題になりました。

     

    働き方が大きく変わる中で、副業の選択肢も増えてきています。

     

    今回は株式投資、FXや不動産投資といった資産運用ではなく、リスクの小さい副業をご紹介したいと思います。

     

    WEBライティング・WEBデザイン

    メディアで記事を書いたり、デザインを売ります。

    文字の場合、1文字1円などの単価で収入を得ることが出来ます。

    特に文章を書く事が得意な人に向いています。

    すきま時間にできるので、効率的に時間を利用する事ができます。

     

    転売ビジネス

    せどりともいわれます。

    仕入れ値よりも高い値段で売却すれば成功です。

    再現性が高く、高度なテクニックも特段必要ありません。

    まずはメルカリやヤフオクを利用して、家にある不用品を販売することから始めれば十分です。

    成功体験をつかみやすく、副業の自信をつけるには良い方法です。

     

    手作り品販売

    ハンドメイド商品を販売します。ほぼリスクが無く、自分のペースでやりやすい。

    人と関わりたくないと考えている人には向いています。

    オリジナル商品となるので、ファンが出来れば堅い収入源になりやすい。

     

    YouTube・動画編集

    億万長者を目指せるかも?

    広告収入が収入減。

    初期に始めた人が有利な市場でもあり、投稿者が激増する近年は競争が厳しい。

    市場としては、今後期待が持てると考えられています。

     

    目標はそれぞれ違うと思いますが、まずは月5,000円程度の利益を目指して

    スタートしてみてはいかがでしょうか?

     

    1日にすると約160円です。

     

    クリアできれば、次の月はもう5,000円ほど目標を上げていきます。

     

    順調にこれがクリアできれば、1年後には月額60,000円の収入になります。

     

    将来もらえる国民年金の満額が月額約65,000円という事を考えると、大きな収入だと思えます。

     

    オーナーさんの楽しみ方♪

    f:id:linxosaka:20210227181609p:plain ワンルームマンションオーナー様から

    実際にお聞きしたお話です^ ^

     

     

    その方は東京と大阪で物件を所有されていて。

    ある日、所有物件の一つを

    リフォームしようと思って!と、

     

    楽しそうに壁紙や床の素材の

    カタログを見せてくださいました🌟

     

     

    初めて見たとき、

    いろんな色、いろんな素材

    ありとあらゆる見本の貼られたそのカタログは

     

    よく耳にする『自分のお城』を、

    築くその素材達💎

     

    そんな風に見えました。

     

     

    そっか〜!

    普段は、「借りる人が誰でも気にならない、

    少しグレーの入った白で床は木目調のタイル」

    など基本を決めてるから簡単♪

    などとお聞きしたりしますが

     

     

    実際自分のものだから

    好きな壁紙、好きな床素材、

    雰囲気を作れる!!

     

     

    綺麗な青色の床のキッチン、素敵💓

    洗面台や洗濯機のあるとこの床はこの色で♪

     

    お手洗いは壁は白で、

    床はよくあるシンプルな同系色じゃなくて

    色味入れてみよう☆

     

    なんてv(^_^v)♪

     

     

    「これならきっと喜ばれると思うんだ!」

     

    私もそう思いました✨

     

    『えー素敵!ここ住みたいです!

     あっ、これなんてどうですか?笑』

     

    そんな会話で私自身楽しませていただいて

     

     

    そして何より、オーナー様自身が

    とてもとても楽しそうで。

     

    あぁ、素敵だな。

     

    原状回復工事、リフォームは

    出費なんじゃ。。と想像される方も

    いらっしゃると思いますが、

     

    それを、楽しむ♪

     

     

    とても素敵なオーナー様の

    お話を聞けるこのお仕事に、

    感謝の気持ちは、本当に数え切れません。

     

     

    これはマンション投資に限りませんね。

    人生で起こる様々な出来事に

    そのひとつ一つを楽しむ。

     

     

    これって本当に、心くすぐったくなる、

    私達人間の求める『幸せ』が詰まっている

    そのひとつに、十分になり得るものではないでしょうか🕊🧡

     

     

     

     

    寄稿者  AM部 成瀬 瑠菜 

     

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