日本の税制改正が加速しております。
- 給与所得控除の一律引き下げ
- 配偶者控除の見直し
- 酒税法の改正
- 出国時の一律徴収となる国際観光旅客税
- 森林環境税の検討
どれも国民生活を圧迫するものばかりです。さらに今年の10月より消費増税が控えており、今後ますます税負担が重くなります。
これらの増税に対応するには「節税」への意識を持つことが大切です。
会社員や公務員をはじめとする給与所得者が実践できる節税方法は多くありません。今回は「ワンルームマンション投資」の節税方法について、解説致します。
マンション投資での節税とは？
マンション投資の節税方法の流れを大まかに説明すると、
- ワンルームマンションを住宅ローンで購入する。
- ローン返済と経費を家賃収入で賄う。
- 不動産所得の赤字分は給与所得と損益通算が可能なため、所得税・住民税を軽減させることができる。
マンション投資では、ローンを返済後は家賃収入がそのまま所得となります。そのため、老後の備えとして有効です。
経費に算入できるもの
マンション投資を行う際に、経費として認められる代表的なものは以下のとおりです。
- 租税公課（固定資産税・都市計画税・不動産取得税・印紙税など）
- 管理費・修繕積立金・賃貸管理委託費など
- 原状回復費用
- 借入金利
- 減価償却費
上の4つはお金の支出を伴うものですが、5.減価償却費はお金の支出がない経費です。
減価償却費
マンション投資で赤字を出せばよいとっても、節税額以上に赤字になってしまって意味はありません。ただ、マンション投資でいう赤字とは、『お金の支出＞お金の収入』ではなく、『帳簿上の費用＞帳簿上の売上』を指します。
ですから、帳簿上では赤字になっても、実際のお金の動きをみるとプラスになっている。さらに、税金まで戻ってくるということがあるのです。
その帳簿上の赤字を生み出す要因となるのが『減価償却費』です。減価償却費の最大の特徴は、『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』であるという点です。
鉄筋コンクリート造の物件の場合の耐用年数は47年です。
例えば、残り30年利用できる建物を1,500万円で購入した場合の減価償却費を考えてみます。
1,500万円を30年で分割すると、毎年50万円ずつ減価償却費が計上されていきます。
実際にお金を出て行っているわけではないのですが、不動産所得を帳簿上で計算するときに費用として計上しているのです。そのため、手元に残ったお金と、帳簿上のお金の不一致が生まれます。
お金の支出が伴わない費用ですから、減価償却費の金額分だけ手元に現金が残ることになります。
所得税の計算は現金をもとに行われるのではなく、帳簿上の利益に対して税金計算が行われます。
この場合では、減価償却費を考慮して計算した所得34万円に対して、税金が計算され、手元現金64万円に対して税金が計算されるわけではないのです。
減価償却費があることで、帳簿上の利益も少なくなり、その少なくなった利益の分だけ節税ができます。
まとめ
ご年収の高いサラリーマンや公務員の方は、節税効果は高くなります。
ただし、マンション投資の本来目的は安定収入源を作ることです。
なので、節税目的ならばどんな不動産でも良いわけではなく、
基本に忠実に、空室が少なく、賃貸需要の高い、都心のワンルームマンションを所有し、信頼のできる賃貸管理会社をパートナーにすることが一番重要です。
投資は自己責任で。
マンション投資に関するお問い合せ・ご相談は株式会社リンクスまで
