【不動産の収益は２つ】キャピタルゲインとインカムゲイン - 大阪ワンルームマンション投資スクール

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不動産投資を行うことでどのような収益を得られることができるのでしょうか。

大きくわけると「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つが挙げれれます。

キャピタルゲインは、不動産を売却することで得られる利益（売却益）です。

例えば1000万円で購入したマンションが1,500万円になった時に売却すれば500万円のキャピタルゲインを得られるわけです。そして、売却して利益を得た時点で利益は確定し、投資が終了します。

一方、インカムゲインは不動産を人に貸すことによって得られる家賃収入です。

1,000万円で購入したマンションを人に貸して年間50万円の家賃を得られます。例えば、この物件を20年間、貸し続ければ、最終的に1,000万円の家賃収入が得られます。

家賃収入で投資の元を回収したのちは、賃借人が付いて家賃が入り続ける限り、その家賃が安定的な収益となります。

このインカムゲインがマネーマシーンを作る原動力となります。

金融機関から融資を利用し、そのローンの返済を入居者が支払う家賃で行い、かつ自己資金による投資も加えて早期に自分自身のマネーマシーンを作り上げていくことができます。

不動産から得られる利益にはこうした2つの収益があるわけですが、年金の不足分をカバーするために不動産投資を行うのであれば、基本はインカムゲインを重視すべきであり、キャピタルゲインは狙う必要はないと考えます。

売却した利益でさらにもう一件、さらに大きな物件というチャレンジを勧める指南書があったり投資家がいたりしますが、一般の個人投資家様にはあくまでも売却せずに保有を続けることを奨励します。

インカムゲインを目的に不動産を所有し続ければ、安定した利益を上げることができまき、それこそ、30年、40年、50年または子供の代や孫の代まで保有し続け、継続的に家賃収入を得ることができるのです。

そして相続税対策として大きなメリットを発揮してくれるのも「人に貸している不動産」ならではの特権です。

一方、キャピタルゲインは必ず得られるとは限りません。キャピタルゲインは、買った不動産が値上がりすることを前提にしています。当然のことですが、不動産の価格は上がるときもあれば、下がるときもあります。

そして、確実に上がるかどうかは、誰もが予測することができません。

つまり、キャピタルゲインの不動産投資は投機の要素がとても強くなり、誰にも取り組める再現性はありません。価格が下がった場合の収支計画が立てづらく、また、「目標」達成に対しての路線がズレる可能性がとても高いので先ほど述べた「スタート」からつまずく原因にもなります。

株式のようなキャピタルゲイン目的の投資商品は、プロですら利益を上げることが簡単ではないといわれています。

例えば、機関投資家である金融機関が収益確保のために株式や投資信託などの有価証券の運用に力を入れているところですが、多額の損失を出して経常赤字に陥るなど運用に失敗している銀行も少なくありません。

また、仮にキャピタルゲインを獲得することに成功したとしても、長い目でみればインカムゲインを得続けるほうが得策となる場合がほとんどでしょう。

例えば、年間100万円の家賃収入が入る投資用マンションを2,000万円で購入し5年後に2,400万円で売却して、400万円のキャピタルゲインを得たとします。

あと、忘れてはならないのは売却に関する諸費用や税金といった経費もかかります。

まず、売却に伴う、仲介手数料が「売却価格の3％」が必要です。

また、不動産の売却で得た利益に対して保有期間に応じて税金がかかります。

よって、200万円のキャピタルゲインを得たとしても上記の手数料や税金がかかるので、手残りは半分程度に減ります。

しかし、毎年100万円の家賃収入を得られるのであれば、3年間持ち続けるほうがより多くの利益を得られるはずです。また、税金を繰り延べることで、複利効果が高まります。

また、物件を持ち続けるという方法のほうが誰にでも比較的計画しやすく、毎月賃料収入を得られるので再現性も高いです。

賃料収入を半永久的にもたらしてくれる不動産投資は、わかりやすくいえば、振ればお金を生み出す打ち出の小槌のようなものです。

当初購入した目的意識を忘れ目先の利益に目を奪われて、それを手放せば、のちのち悔やむことになるかもしれません。

個人投資家が投資用不動産で成功するためにはあくまでも長期保有を狙うの方が賢明だと言えます。