【親孝行】関西で一人暮らしするおとんのためにマンション購入してきました
先日、YouTuberのヒカルさんが関西のお父さんの為に東京調布市に新築マンションを購入された動画がアップされていました。
今回は、購入された物件の概要とシミュレーションについて解説致します。
ヒカルさんが購入したマンションの場所はどこ？
物件名：ラフェスタ調布多摩川
所在地：東京都調布市多摩川5丁目10-2
交 通：京王電鉄京王線「調布」駅徒歩14分
京王電鉄相模原線「京王多摩川」駅徒歩3分
総戸数：35戸
公式ホームページ：http://www.raffistar.jp/chofu-tamagawa/
路線価・公示地価
路線価（令和2年分）270,000円
参考：令和２年分 財産評価基準書 59158 - 路線価図｜国税庁
公示地価（令和2年分）295,000円
参考：標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <詳細情報>
募集賃料
賃 料：79,000円～81,500円
共益費：17,000円
引用：スマイティ
間取り
部屋番号が606号室とおっしゃっていましたので下記のタイプ（反転）になります。
販売価格
You Tubeの動画の中では営業担当の方が3,000万円とおしゃっていました。
専有面積25.52㎡で3,000万円ということは、
- 平米単価：1,175,548円
- 坪単価 ：3,886,109円
大阪では考えられない価格帯です。
1日の乗降人員
京王電鉄相模原線「京王多摩川」駅
2019年度：17,021人
2018年度：17,701人
京王電鉄京王線「調布」駅
2019年度：130,065人
2018年度：129,968人
京王新宿駅の乗降人員が下記の通りです。
2019年度：788,567人
2018年度：797,378人
新宿と比較すると、ローカル感が否めないです。
調布市の人口推移
男性 115,751人（前年度比△58人）
女性 121,924人（前年度比△68人）
合計 233,065人（前年度比△126人）
シミュレーション
売買代金：30,000,000円
家賃収入：98,500円（サブリースは86,000円）
管理費：280円/㎡
修繕積立金：60円/㎡
管理委託費：賃料の5％（税別）
自己資金：10万円
借入金額：2,990万円
住宅ローン金利：1.9％（変動金利・元利均等返済）
返済年数：35年
上記の様な条件で試算してみました。
管理委託契約の場合、
収入
月額家賃 98,500円
支出
住宅ローン返済額 97,520円
管理費 7,140円
修繕積立金 1,530円
管理委託費 4,482円
月額収支 ▲12,172円
その他、毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。（約8万円）
サブリース契約の場合
収入
サブリース家賃 86,000円
支出
住宅ローン返済額 97,520円
管理費 7,140円
修繕積立金 1,530円
月額収支 ▲20,190円
その他、毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。（約8万円）
以上の様に、毎月のキャッシュ・フローは赤字となってしまします。
赤字から黒字に転換しようとすると、管理委託契約の場合、約370万円サブリース契約の場合、620万円の自己資金の追加が必要です。
表面利回り実質利回り
表面利回り
表面利回りとは下記の様に計算します。
表面利回り（％）
=年間想定家賃収入÷物件購入価格×100
本物件の場合、
1,182,000円÷30,000,000円×100=3.94％
実質利回り
実質利回りとは下記の様に計算します。
実質利回り（％）
=（年間想定家賃収入－管理費・修繕積立金・管理委託費・固定資産税）÷（物件購入価格+諸費用）×100
本物件の場合、（諸費用は80万円と想定）
（1,182,000円－237,824円）÷（30,000,000円＋800,000）×100≒3.06％
最後に
皆様、いかがでしたでしょうか。
ご自身でシミュレーションは出来ましたでしょうか。
ヒカルさんは現金一括にて購入されたそうですが、さすがYouTuberですね。
エンターテイナーとしてのお金の使い方ですね。
皆様は上記の様な、指標等参考に物件検討を行ってみて下さい。
