前回の続きでマンション投資を始める際のかかる諸費用についての解説の第2弾です。
借入に伴う費用
住宅ローンを利用して不動産を購入する際は金融機関への費用が必要です。
項目としては以下の通りです。
融資事務手数料
金融機関によって金額は違いますが多い例は下記のとおりです。
- 一律100,000円（税別）
- 一律150,000円（税別）
- 借入金額の1％（税別）
- 借入金額の1.5％（税別）
- 借入金額の2.0％（税別）
ローン保証料
必要な金融機関を必要ない金融機関に別れます。
金額は借入金額と借入年数によって算出されます。
検討される金融機関にお尋ね下さい。
固定資産税精算金
不動産を所有していると、年1回、固定資産税を納めなければなりません。不動産を売買すると所有権が変わりますので、その物件に係る固定資産税の負担を分担する必要があり、それを固定資産税精算金といいます
引渡し日前日までを売主の分、引渡し日当日以降を買主の分として各自が負担することになっています。
なぜ、固定資産税の精算を行うかというと、固有資産税は、その年の１月１日現在の所有者に対して課税されているため、精算を行わなかった場合、１年分の固定資産税を売主が全額負担していることになるからです。
例えば、固定資産税の年額が50,000円で1年のうち売主が100日、買主が265日所有していた場合、
売主負担額 50,000×（100日/365日）=13,699円
買主負担額 50,000×（265日/365日）=36,301円
管理費・修繕積立金精算金
固定資産税と同様、所有者が変わりますと、毎月、管理費・修繕積立金がかかります。
固定資産税の場合は1年単位で精算を行いますが、管理費・修繕積立金の場合は1ヶ月単位で精算をします。
注意点
通常、管理費と積立金は売主さんの口座より翌月分が当月に自動引き落としされます。
例えば、1月20日に引き渡しをすれば、1月分の清算は1月19日までは売主、20日より買主の区分です。
次に2月分です。2月分も手続きの都合上、自動引き落としの切り替えが
間に合わないため売主さんの口座から引き落とされます。
よって、1月分の精算金と2月分を合わせて買主は売主に支払いましょう。
これらの精算は担当者が行ってくれますので、計算の必要はありませんが、翌月分も合わせて支払うことだけ覚えておきましょう。
修繕積立一時金・管理準備金等
新築マンションの場合、必要な費用になります。
物件によって異なりますが、15万円～30万円程度となります。
不動産取得税
賃貸用不動産の場合、不動産を取得後1回のみ不動産取得税がかかります。
金額の計算は以下の通りです。
不動産取得税の税率
【本則】
土地 評価額×4％
建物 評価額×4％
【軽減措置】
土地 評価額×1/2×3％
建物 評価額×3％
※軽減措置は、2021年3月31日まで
まとめ
諸費用の種類についておわかり頂けましたでしょうか。
これとは別にランニングコストとして、
- 管理費・修繕積立金（毎月）
- 固定資産税（年1回）
が必要となります。
購入を検討する前にどのくらい費用が必要なのかを把握し、マンション経営を運営することが大切です。
