新型コロナウイルス感染症により人の行き来が制限され、経済活動が制限されたりと、実社会への影響もでてきております。
世界中の株価は大きく変動し、ボラティリティが大きくなっています。
こういった状況下において、都心の不動産投資にも影響があるのではという考えも出てきていると思います。
今回はマンション投資への進め方を解説します。
不動産投資の種類
不動産投資をひとくくりに言っても、物件種類は様々です。
例えば、
- 区分マンション
- アパート
- 一棟マンション
- ホテル
- オフィスビル
- 店舗・事務所
- 物流施設
- 駐車場
商業用不動産
その中でも、新型コロナウイルスによって人々の動きは世界中で制限され、インバウンドを見込んで建設ラッシュが続いた宿泊型施設であるホテルが収益が激減しております。
また、行動自粛に伴い、今後はリモートワークを取り入れる企業も多くなると考えると、会社で仕事をするという概念自体が変化する可能性があり、今後のオフィス需要も今まで通りいかなくなる可能性もあります。
住居系不動産
一方、住居系の不動産、住宅地などは実はそれほど大きく下がったりしません。
生活拠点となる「住宅」はいかなる時も必要となります。
ですから住居系の不動産の家賃相場に関してはコロナの影響はありません。
今後の不動産価格について
不動産の物件価格については過去のリーマンショックの時は10%程度の下落でした。株式市場と比べボラティリティが低いと言えるでしょう。
しかし、10%程度であっても価格が下がる可能性あるのであれば、購入を控えようかという心理になるのは当然だと思います。
ただ、その考え方は間違っていませんが融資を利用して不動産投資を行い方にとっては注意が必要です。
金融機関の融資状況がポイント
融資状況が今まで通りで物件価格だけが下落するならいいのですが、不動産価格が下落する時は総じて融資状況がより一層厳しくなるのが常です。その場合は結果として選択としては誤りとなります。
融資が厳しくなるということは、例としては下記の通りです。
- 少額の自己資金では購入不可（自己資金20％必要等）
- 必要年収の厳格化（現在は年収500万円以上→年収700万円以上に変更）
- 総借入金額の厳格化（現在は年収8倍～10倍程度→総借入が5倍～6倍に変更）
などです。
このようなことが起こると、物件価格が下落したとしても現実的に購入が難しくなり、購入できる方は多額の現金を保有している一部の富裕層などに限られますので普通のサラリーマンでは購入したくてもハードルが上がります。
リーマンショック時に底値で不動産を購入できたのは方というのは、個人ユーザーではなく、潤沢なキャッシュがある事業者だけでした。要は日頃の努力で種銭を作ってきた一握りの人たちだけでした。
個人投資家における不動産投資の進め方
融資をいかに利用しその時々の市場で物件を購入していけるかのほうが大切です。
実際、金融機関が今後どのような融資情勢になるかはまだ不透明です。
弊社でも情報収集を常にしていますが、今のところは急激に融資を締めたところはないですが、新型コロナウイルスの問題が長期化し株式市場の低迷、物資サプライチェーンの混乱が続けば、融資を厳格化することも想定しておかなければなりません。
以上のことより、不動産投資を検討されているサラリーマンの方は
『融資が利用できるうちに購入する』のが今後の方針ではないかと考えます。
また、ボラティリティの大きい株式などのペーパーアセットのお持ちの方が、価格のボラティリティが低い不動産に資産を組み替える動きも出てきそうです。
融資を利用される方は、融資情勢をよく調べ、融資が出るようであれば物件購入したほうが結果的には良いと言えます。
不動産投資の利点は、物件を購入している状態で、不動産価格の下落があっても、金融機関から全額返済やロストカットさせられたりすることがありません。
また、キャッシュフローがある物件の場合であれば、毎月キャッシュフローが積みあがるとともに、ローン残債が毎月減っていくため、不動産価格とローン残債の差が含み益（純資産）として拡大していきます。
将来の不動産価格が正確に当てることができる投資家はいないと考えると、定期定額で投資を行い、純資産を少しづつ拡大するほうが、賢明であると言えます。
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