自分が働けなくなった時に不動産からの毎月入る家賃収入があると安心です。
収入の複線化は個人においても今後は必須だと考えられます。
その中で、ワンルームマンション投資は時間的制約があるサラリーマンでも取り組める投資です。今日はワンルームマンション投資を始める前に知っておくべきメリットとリスクについて解説致します。
ワンルームマンション投資のメリット
少額の資金から始められる
個人がおこなう不動産投資には、ワンルーム投資ほか、マンション一棟投資、アパート一棟や戸建投資などの種類があります。なかでもワンルーム投資は最も投資額が低くなります
物件にもよりますが中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億円以上といった金額を用意する必要がありますが、区分投資では都心の新築ワンルームマンションでも2000万円前後で投資することが可能です。
中古ワンルームなら数百万円から始めることも可能でしょう。
また金融機関の融資ローンを利用すれば、年収500万円あれば、会社員・公務員の方でも2000万円台などの物件にチャレンジすることも十分可能です。
また、自己資金10万円から利用できるローンもあるため、頭金の確保が困難な場合でも比較的容易に始められるわけです。
ただ、それ以上（たとえば5000万円以上）の物件となると、ローン審査する金融機関の目も厳しくなるため、本人の属性（年収、保有資産、職業など）含めて資金の確保や返済方法などを見直す必要が出てくるでしょう。
安定した家賃収入が期待できる
ワンルーム投資は株式・FX・仮想通貨などの投資と比べて価格などの動きが少なく比較的低リスクな投資手法です。
株式・FX・仮想通貨などは値動きが激しく、短期間で大幅に上昇することもあれば、下落することもあるため「ハイリスク・ハイリターン」の投資です。
短期の売買で大きなキャピタルゲインを得ることも可能ですが、逆に大きな損失を出すこともあります。
一方、ワンルームマンション投資を含む不動産投資は、毎月の家賃収入を主な収入源とする事業で、安定した入居需要が確保できれば利回りやキャッシュフローなども読みやすいため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。
株式・FX・仮想通貨を目的に金融機関から融資を受けることは原則できませんが、不動産投資は物件が担保となるため、年収の8倍～10倍程度の融資を受けることができます。
また、安定した利回りを期待できるのも魅力です。
株式投資の利回り（1株当たりの年間配当金÷株価×100％）は、東京証券取引所1部における単純平均利回りで2.09%（2019年6月時点）程度です。
一方、物件や融資条件によって異なりますが、ワンルームマンション投資の利回り（年間家賃収入÷投資額×100％）は、大阪市内ワンルームマンションの場合、4.5%～6％の水準の物件が多く、経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回るパフォーマンスを出すことが可能な物件も少なくありません。
減価償却費による節税効果が期待できる
ワンルームマンション投資での物件取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できるため、節税効果があります。
個人のワンルームマンション投資は不動産賃貸業（貸家業）に該当するため、物件の購入費用等（土地部分は除く）は耐用年数にわたっての減価償却が可能です。
たとえば、鉄筋コンクリート（RC）のマンションの法定耐用年数は47年ですが、その場合の毎年減価償却ができる割合（償却率）は0.022になります。仮に2000万円の新築マンションなら2000万円×0.022＝44万円の減価償却費を経費計上できるわけです。
この44万円は実際には支出されない費用ですが、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、税金がその分だけ少なくなります。
さらに、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合でも、その赤字の部分を給与所得と損益通算（＝相殺）でき、給与所得で支払った税金の一部が返還されキャッシュフローが改善されるのも大きなメリットといえます。
ローンが終われば将来の安定収入源となる
人生100年時代と言われ、老後に2,000万円が不足するといったニュースが報道されるなど、老後の生活においてお金に不安を抱えている方は少なくありません。
そのため、ワンルームマンション投資を老後に向けた資産形成や老後の自分年金代わりとして取り組んでいる方もいます。
自分年金として
ワンルームマンション投資では、ローンを完済できればマンションが手元に残ることになるため、給与所得が得られなくなる退職後以降の年金以外の収入源としても期待することができます。
繰り上げ返済なども活用して定年までにローンを完済できれば、定年以降は返済の負担がなくなり、キャッシュフローが大きく改善するので、手元に残るお金も多く老後の不安も軽減されるでしょう。
生命保険代わりとして
ワンルーム投資を始めるにあたり、銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入が必須となります。もしもの時が生じた際に、ローン残債は保険により返済されます。
この保険は、本人（ローンの債務を負う人）にかけられ、その被保険者が亡くなった場合などにそのローンの残債を返済してくれるという制度です。
被保険者の身に何かあっても物件を相続する家族はローンの残債を返済する必要がなく、賃貸業は継続できるため家賃収入を失いません。
このように生命保険の代わりとして、ワンルームマンション投資に取り組んでいる方もいます。
ワンルームマンションのリスク
空室リスク
“ 借り手”がなかなか見つからなかったり、頻繁に入れ替わったりすると、家賃収入が得られない空白期間が生じてしまいます。
ローンを組んでワンルームマンションを購入する場合、月々の家賃収入を返済に充てることになりますが、空室期間が長くなればなるほど返済額を補てんしなければならなくなります。
家賃下落リスク
入居希望者の少ないエリアだと、どうしても家賃は下がりやすくなります。
近所の家賃相場が下落すれば、自分の物件の家賃も下げざるをえません。
そうならないようにするためには、つねに入居者が確保できる需要の高いエリアの物件を取得することが肝心です。
いつでも“借り手”が見つかるエリアであれば、家賃下落リスクを回避できるだけでなく、空室リスクも大幅に低減できます。
修繕リスク
意外に見落としがちなのが修繕リスクです。
新築や築浅の物件であればさほど問題はありませんが、築年数が20 ～ 30年経過した築古のワンルームマンションを購入する場合は、建物や設備がどのくらい傷んでいるのかを十分チェックする必要があります。
築古マンションは安く取得できますが、その分、修繕費が高くつくことも珍しくありません。
災害リスク
もう一つ、忘れてはならないのが災害リスクです。地震や津波、竜巻などの大災害は、いつ襲ってくるかわかりません。
こうした防ぎようのない災害リスクに備えて、火災保険や地震保険などには必ず入っておくことをお勧めします。
まとめ
将来のリターンがいくらになるかは誰にでもわかりません。
リスクは恐ろしいものですが、存在をしっかり認識して事前に手を打っておけば、被害を最小限に食い止めることは可能です。
初心者のからはリターンを追求することよりもむしろリスクを最小限にすることを心がけたほうが良いかもしれません。
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