中古マンションを売買するときには、周辺エリアや相場、建物に関することなどチェックすべき項目があります。その中で、重要な資料が「管理に係る重要事項調査報告書」です。
重要事項調査報告書は管理に関する項目が記載されているので、中古マンション売買時には必ずチェックしておきましょう。
今回は、重要事項調査報告書の概要や何が記載されているか？どのような点をチェックしたら良いか？について解説していきます。
重要事項調査報告書とは？
まず、重要事項調査報告書について下記を知っておきましょう。
調査報告書の概要
重要事項に関わる調査報告書にとは、そのマンションの管理に関する説明書のような書類です。
よく勘違いされやすいのですが、重要事項に関わる調査報告書は、マンションの売買契約を結ぶ際の「重要事項説明書」とは別の書類になります。
重要事項調査報告書に記載されている項目
重要事項調査報告書には下記の項目が記載されています。
- マンション全体の修繕積立金総額
- 管理組合の金融機関からの借入額
- 売却依頼主の管理費・修繕積立金などの金額
- 上記の滞納額
- 共用施設の使用料や滞納額
- 管理組合全体の収支（管理費・修繕積立金の滞納額含む）
- 管理費や修繕積立金等の金額の改定予定
- 共用部分の修繕実施履歴
- 大規模修繕工事の予定の有無
- マンションの管理体制
- 共用施設（駐輪場・バイク置場等）の有無及びルール
- アスベスト使用調査や耐震診断の有無
- その他（ペット飼育、フローリング等）
調査報告書はどこで取得できるの？
利害関係者（売主・買主・仲介会社など）から照会を受けたときに、管理会社は調査報告書を発行する義務があります。
一般的には、売主もしくは売主側の仲介会社が費用負担して管理会社より発行してもらいますので、売主もしくは仲介会社に確認してみましょう。
チェックポイント① ランニングコスト
具体的にどの部分をチェックするべきか？について解説していきます。
調査報告書1つ目のチェックポイントは、売買される住戸に関する下記のランニングコストに関することです。
- 管理費
- 修繕積立金
管理費・修繕積立金の注意点
管理費や修繕積立金については下記の項目を確認しましょう。
- 滞納がないかどうか
- 改定予定がないかどうか
滞納がないかどうか
管理費や修繕積立金の金額はもちろん、滞納がないかどうかも記載があるので必ずチェックしましょう。仮に、売主が滞納している分はそのまま買主（新所有者）に引き継がれます。
ですから、滞納額があった場合、あとでトラブルにならないよう滞納金について取り決めをしておく必要があります。
例えば、「○○○○年○○月○○日現在、管理費が滞納されておりますが、残代金決済時迄に売主の責任と負担において滞納を解消し、引き渡すものとする」
という文言を契約時に織り込んでおくのが良いかと思います。
改定予定がないかどうか
管理費が上昇するケースは少ないですが、消費増税によって値上げするケースはあります。また、修繕積立金が上昇することはよく起きることです。
というのも、修繕積立金は「段階積み上げ方式」を採用しているマンションが多く、この方式は定期的に修繕積立金が上昇していく方式です。
ただ、ランニングコストが上昇するときは管理組合で決議を取ります。そのため、突然値上げはありませんが、すでに値上げが予定されている可能性があるので、その点もチェックしましょう。
チェックポイント② マンション全体の収支や計画
調査報告書2つ目のチェックポイントは、マンション全体の収支や計画に関する下記のことです。
- 大規模修繕工事の予定
- 管理費・修繕積立金の収支
大規模修繕工事の予定
まずは、大規模修繕の予定をチェックしましょう。大規模修繕とは、大体12年周期に行われる、外壁や外部廊下などの共用部を修繕することです。
大規模修繕をすでに行った場合は、実施した日と内容を確認します。仮に、まだ実施しておらず予定が決まっていれば、実施日を確認しましょう。
というのも、大規模修繕に合わせて修繕積立金が増額することは多いからです。
また、段階積み上げ方式ではなく一時期方式を採用している場合は、大規模修繕に合わせて一時金を徴収することが多くなります。
管理費・修繕積立金の収支
管理費と修繕積立金は管理組合で管理しています。そのため、管理組合の収支をチェックすることで過不足をチェックできるので、調査報告書で管理組合の収支をチェックしましょう。
収支の記載方法は報告書によって異なりますが、「貸借対照表」や「管理組合の収支および財産状況」という項目です。
これらには、管理費や修繕積立金の総収入額や総支出額、不足金などが記載されています。
まとめ
調査報告書には、重要事項説明書や管理規約には記載されていないことが書いてあります。
また、記載されている内容は管理費や修繕積立金の内容など、非常に重要な要素も含まれているので、マンション売買時には必ず確認しましょう。
