マイホームを購入するということ

住宅ローンを組んでの家を購入することは、投資・消費・浪費のいづれになるでしょうか？

郊外のマイホームを住宅ローンで購入するということは投資という観点からいうと、「駄目な投資」になる可能性が高いです。

理由としては、次の2点です。

• 値上がりする可能性がほぼない
• 将来的に売却することが困難

値上がりする可能性がほぼない

値上がりする可能性がほぼないことも知っておいて良いでしょう。

都心の立地の物件ならば値上がりが期待できます。

また、リーマンショックの直後のような、不景気の状態であれば物件も実態以上に安く買える可能性があります。

しかし、こういうことは稀で、特に郊外においてはマイホームは殆ど値上がり期待はできないと思っておいて良いでしょう。

人口が減少している地域においてはそれが顕著であり、地方においては空き家も目立つようになっています。

将来的に売却することが困難

古くなったマイホームは建物を壊し、その土地に新築物件を建築して売却するという形が一般的です。

一部になりますが、古民家再生などとして販売や賃貸している家もあります。

しかし、普通のマイホームは「ただ古い家」であり、設備・仕様が老朽化して住みにくさを感じさせるだけになっています。

そのため、下手すると売るに売れない物件になります。

固定資産税は毎年かかりますし、老朽化のリフォーム費用も発生するというまさに負動産という状態になります。

このように住宅ローンを組んで郊外のマイホームを買うというのは避けがたい一定のリスクをふくんでいると言えます。

マイホーム選びは自分の生き方を選ぶこと

• 子供が出来たら、家を買う人が増えるから買う
• 都心だと値崩れしにくいから買う
• 郊外の新築住宅は値崩れするから買わない

様々な見方があります。

身の丈に合わない住宅ローンを組んでしまい、日々の生活が苦しくなってしまうパターンもあります。

自分はマイホームにどのような条件を求めており、どのくらいの返済ならば生活レベルを落とさず過ごせるのか。

基本的にマイホームは自分が住んでいる間は収益を生みません。

収益の生まない物件に過度の投資をするのは人生の選択肢を狭めます。

マイホーム選びを１つをとっても、その人自身の人生の反映であり、考えの反映であると言えなくもありません。

家族で話し合い、納得のいく購入ができたならば、郊外であろうと新築であろうと、家族の人生を豊かにしてくれる素晴らしい買い物であることは間違いないのです。

【新卒23歳投資OL】エクセルで不動産収支シミュレーションを作ってみた

不動産投資を検討している際に、様々な物件情報を見ることがあるでしょう。

ただ結局の所、月々の収支はどうなるのか気になりますよね。

しかし、月々の収支は一体どうやって計算すればいいのでしょうか？

でも自分自身で計算したことがある方は少ないのではないでしょうか。

今回は、自分で月々の収支計算ができるようになる方法を解説していきます。

また、複雑で面倒な収支計算を簡単にできてしまう『Googleスプレットシートの自動計算フォーマット』も作ってみましたのでよろしければ最後までご覧ください。

不動産投資で得られる収入

まず、不動産投資で得られる収入は大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２つに分けることができます。

インカムゲイン

不動産物件を「購入→賃貸」することで、毎月の家賃により得られる収入。随時発生する礼金や更新料も含まれる。

キャピタルゲイン

不動産物件を売却することで、購入時との差額により得られる利益

収支の計算方法

それではここから月々の収支計算方法を解説していきます。

計算式で表すと、
「月々の収支」＝「収入」ー「支出」

となりますが、これでは当たり前過ぎますね。
この中の「収入」と「支出」に何が該当するのかが重要です。

それでは内訳を見ていきましょう。

まず、ここでの収入に当たるのは「家賃収入」です。

反対に支出に当たるものは大きく以下の４つがあります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 管理手数料
• ローン返済額

シミュレーションフォーマット

今回紹介するシミュレーションフォーマットは、不動産投資における月々の収支計算をするためのものです。

そして計算には以下の情報が必要となりますので、事前に調べておいてください。

• 物件価格
• 頭金
• ローン金利
• 返済期間
• 家賃収入
• 管理費
• 修繕積立金
• 管理手数料

シュミレーションダウンロード

docs.google.com

ファイルをコピーしてお使いください。

編集権限はつけておりません。

ファイルをコピーしてご自由にお使いください。

黄色の部分に数字を入力すると自動計算されますのでその他の入力は必要ありません。

まとめ

月々の収支のイメージは掴めましたでしょうか。

シミュレーションフォーマットは、ぜひとも自分の意志で不動産投資を検討するためにお使いいただければ嬉しく思います。

【悲報】過去最大！2022年火災保険料の改定

2022年の火災保険料は10％程度の引き上げ

損害保険料率算出機構は、住宅総合保険の参考純率（各保険会社が保険料算出の際に目安として使用する純保険料率）を全国平均で10.9％引き上げることを2021年6月16日に発表しました。

また同時に、参考純率が適用できる期間を最長10年から5年に変更しました。

これを受けて、2022年は損害保険会社各社の火災保険料が引き上げられ、長期契約は最長5年になります。

実務的には、損害保険会社各社は住宅総合保険の発展形の火災総合保険等を主として販売していますので、おおむね10％前後の値上がりになりますが、各社値上げの時期や値上げ幅にはばらつきがあると思われます。

保険金額を建物2,000万円、家財1,000万円とした場合の、主な改定率は下記のようになります。

※築5年未満の場合

※築10年以上の場合

火災保険料は値上げが繰り返されるのか

改定の主な理由としては、以下の点が考えられます。

大規模な自然災害の多発

損害保険料算出機構は2017・2018年度に発生した災害の影響を踏まえて、既に2019年10月に参考純率を平均4.9％引き上げました。

しかし、2019・2020年度にも台風、大雨など天災の増加により、土砂崩れ、水害などの大規模な自然災害が発生し多額の支払保険金が生じ、保険会社の火災保険の収支は悪化傾向にあります。このため、さらに保険料を引き上げることが必要となりました。

また、自然災害のリスクは今後も一層高まっていくと見込まれることから、その対応策として参考純率の適用期間を最大5年に変更し、リスクの変動を保険料に反映しやすくしています。

リスク傾向の反映

築年数の古い住宅は、新しい住宅に比べ、電気、給排水設備の老朽化の影響で火災・水濡れリスク・台風・大雪などによる損壊リスクが高くなり、火災保険の引き受けリスクも高くなる実態があります。

今後も、住宅全体に占める築年数の古い住宅の増加が見込まれることから、リスク傾向を参考純率に反映するためにも、保険料の引き上げが必要となりました。

地震保険の料率も改定

損害保険料率算出機構は、2021年6月10日に地震保険の料率の変更にかかる届け出を行い、基本料率（※1）は全国平均で0.7％の引き下げとなります。

改定の主なポイントは、

①基本料率の見直し

3段階（2017年、2019年、2021年）に分けて改定した保険料不足を解消するため、基本料率は全国平均で1.6%の引き上げ。

②各種基礎データの更新

震源モデル、地盤データ、住宅・土地統計調査、地震保険契約データなど、保険料算出の基礎となる各種データの更新により、基本料率は全国平均で2.3%の引き下げ。

③所在地・構造別の基本料率の見直し

基本料率の改定の際には、契約者の保険料負担が急激に増加しないよう、引き上げの上限を設定する措置（激変緩和措置）を講じています。

①～③を見直すことで引き上げ率は最大＋29.9%（茨城県、埼玉県、徳島県、高知県のイ構造（※2））となりました。なお、最大引き下げ率は大分県のロ構造（※3）で▲47.2%です。

（※1）　基本料率＝割引率および長期係数を適用する前の料率

（※2）　イ構造：耐火性能を有する建物および準耐火性能を有する建物

（※3）　ロ構造：イ構造以外の建物

火災保険を見直す際のポイント

①保険料と補償内容のバランスを検討する。

火災保険の保険料が約10％値上げされ、保険期間が短縮されるにあたり、まず考えられる方法として改定前の2021年内に中途更改をし、旧保険料で最長10年契約を結ぶケースがあるでしょう。

最大の効果を期待するのなら長期一括払いが望ましいのですが、保険料の支払いにはまとまったお金が必要になります。

しかし、新型火災保険は保険料が引き上げられるタイミングで、補償内容が充実してきています。

保険料をいかに安く済ませるかばかりに目が行くと、肝心の補償の面で不備が出る可能性がありますので、保険料と補償内容のバランスを検討した上で見直しをすることが重要です。

②自己負担（免責）額を検討する

住宅総合保険以降に発売された新型火災保険（※）では、自己負担額の設定が可能となっています。「自己負担額・免責金額」には0、3、5、10万円などがあります。

自己負担額を大きくすると保険料を下げることができます。

風災、落雷などで軽微な損害の場合は自己負担額より損害額が小さく保険金を受け取ることができない場合もありますが、火災、爆発、水害など比較的大きな損害の場合は、受け取る保険金に対して自己負担額が大きな割合にはならない傾向があるため、火災保険の見直し時に検討することは効果的です。

（※）新型火災保険：大手（3社）を中心に2010年1月から発売され、このときに「自己負担額・免責金額」がはじめて導入されました。これは自動車保険の車両保険における免責金額と同じ考え方で、「自己負担額・免責金額」を設定することにより保険料を安くすることが可能です。

③地震保険付き火災保険の場合は、中途更改による地震保険の値上がりに注意

火災保険に原則同時付帯される地震保険は、全国平均で2017年＋5.1％、2019年＋3.8％、2021年＋5.1％と3回引き上げられています。

そのため、長期契約の地震保険付き火災保険を中途更改する場合、火災保険料＋地震保険料の合計額が従来より高くなるケースがあります。

2022年以降は地震保険の引き下げも予定されているため、火災保険、地震保険の保険料の検討は注意が必要です。

④戸建てやマンション低層階は水災補償の不担保に注意

水災担保については、戸建ての場合は吟味を要します。天災の中でも水災の被害額は一般的に大きいので、戸建てなら今まで水害の出なかった場所でも水位があがるかどうかの検討が必要です。

マンションの場合も、低層階の場合は排水処理が間に合わないほどの豪雨の際は、排水溝からの逆流による建物・家財に水被害が出るケースが確認されていますので同様の検討が大切です。

台風、集中豪雨、川の氾濫、土砂崩れ、土石流発生などが、ここ数年日本全国で発生しています。

従来の経験に基づくリスク判定が通用しない場面が多々出現していますので、気候変動による災害リスクも考慮することが不可欠となりました。

火災保険の見直しアドバイスをする場合は、単に保険料の面からの損得だけではなく、各種ハザードマップの活用や、長期的な洪水予測などによる火災以外の天災リスクに十分対応済みかどうかの総合的な見直しが必要でしょう。

マイホームと賃貸住宅のメリット・デメリット

「賃貸住宅は気楽」、「家賃がもったいない」、「場所が固定される」、「ローン破綻」などの話がありますが、マイホームか賃貸住宅はその時の各個人の利用方法だと思います。

マイホームで無理ぜずローンを組めば、生活の質が格段に向上しますし、また、賃貸住宅も優先順位を決めれば、快適な生活が過ごせます。

今回はマイホームと賃貸住宅におけるメリット・デメリットについて解説していきます。

マイホームのメリット

マイホームのメリットをまとめてみましょう。

1. 住宅の質の向上
2. 住環境の安定性
3. 自由にカスタマイズできる

このようなメリットが考えられます。

住宅の質の向上

賃貸住宅から格段に変わるのは「住宅のクオリティ」です。

やはり賃貸住宅とは作りの丁寧さや質が全然違います。

分譲マンションを見ても、賃貸マンションとはスラブの厚さやエントランスの充実度が全然違います。

また、キッチン・浴室が広くてハイグレード、吹き抜けがある、照明がいくつもあって明るい、ロフトで引きこもれる、ウォークインクロゼットがあり、収納充実、庭で畑ができる、などなどいろいろあります。

このようなスペックの賃貸住宅を借りる場合は、住宅ローンの毎月の返済額より髙い賃料が必要になってきます。

住環境の安定性

環境選びというのは大事です。例えば、お子様の通う小学校・中学校の学校区によって全然雰囲気が違います。

また、ごみの出し方一つにしても地域のカラーが出ます。

マイホームはそのあたりは深刻な問題ですから、十分な下調べをして購入すれば、価値観の共有できる環境で過ごすことができます。

これがつまり、住環境の安定、安心ということになります。

マイホームを買うということは、その地域の環境を買うということですから、地域のことを知っておくことが重要です。

自由にカスタマイズできる

家族の人数の変化に応じて、間取りを変更したりすることが可能です。

お子様がいるときは3LDKでお子様が独立し、ご夫婦お二人のなったら、1LDKに変更する等です。

また、庭いじりが好きな人は、自分の土地に家庭菜園を作ったりすることができます。

とにかく賃貸住宅と比べるとマイホームの方が総じて広いので、趣味がある人にとってはスペースの有効活用ができるということになります。　

賃貸住宅のメリット

1. 固定資産税が不要
2. 転居しやすい
3. 隣人リスクを回避できる
4. 修繕費用がオーナー負担

順番に解説していきます。

固定資産税が不要

日本は固定資産税や自動車税に見られるように、資産を持っているだけでお金がかかる仕組みになっています。

この金額はなかなか馬鹿にできません。

年間にして場所や面積にもよりますが、10万～20万円程度かかります。

転居しやすい

マイホームはなかなか転居しづらいです。

それは売却や賃貸にすることが伴うからです。

それに引き換え、賃貸住宅の場合は簡単にできます。

家族人数や仕事、環境の変化に応じた住まいを借りることができるのは大きなメリットでしょう。

隣人リスクを回避できる

マイホームで隣家とうまくやっていけなかったら目も当てられません。これは運次第なところもあります。賃貸も隣人リスクはありますが、問題が生じたらさっさと引き払えばよいだけなので、問題になりにくいです。

修繕費用がオーナー負担

賃貸は修繕費が大家さんの負担になります。

マイホームの場合は、修繕やリフォームはすべて自己負担になります。

ちなみにマンションは大規模になると管理組合の意思統一に大変な労力を要するケースがあります。

組織が大きくなると連絡調整に大きな労力が割かれるのはどこも同じですね。

マイホームと賃貸住宅で共通する価値観

どちらが得というよりも、生活上の価値観や利便性が大きく左右するように思います。

また、会社から何らかの住宅手当を支給されている場合は、それをフル活用したほうが良いでしょう。

賃貸にしても、持ち家にしても多くの物件は収益を生まないという点においては共通します。

つまり、下手を踏むと、資産形成に影響します。無理のない支出にしたいところです。

この１０年で都心部や政令市の物件は劇的に値上がりしたところもあります。

一方でほとんどの地域では値下がりです。

かつてドーナツ化現象と言われた都心部は良く値上がりし、タワマンなども住んでなおかつ含み益も得られたということもあります。

賃貸は支払いが厳しいと思えば、引っ越ししてグレードを下げることができます。

しかし、マイホームの場合は計画の変更は売買を経由します。

こうした実情をどのように考えるかということですね。

住宅ローンも中身の精査が大事です。

利用している住宅ローンが現時点において最適なのか、時々、比較サイトなどでチェックするとよりよい条件を探せます。

自分たちにとってその時その時に応じて、ベストな選択をしていくことが大切です。

自宅は、投資のようで完全に投資でもないです。

環境も含めて購入するからです。

そこが難しく、また、そこが面白いところです。

【謎が多い】コロナ禍で収入減少でローン破綻！月々9万円が払えない！

先日、ネットニュースで、3年前に東京都内で新築一戸建てを35年返済にて3,000万円で購入された方が、返済が困難な状態に陥っているという記事がありました。

記事の内容は下記のとおりです。

新型コロナウイルスの影響で、住宅ローンの返済に行き詰まる人が8万人を超えました。マイホームを手放さざるを得ない状況に、ある家族が取った意外な解決策とは。

　Aさん（40）：「将来的には親と一緒に住もうと思って4LDKにしたんですけど、その前にコロナ禍になったので、にっちもさっちも行かなくなった」

　都内で暮らすAさん。妻と高校1年生の長男の3人暮らし。3年前、新築の一戸建てを35年ローンの3000万円で購入。夢に見た念願のマイホームでした。

　Aさん：「3階の部屋からスカイツリーが見えたから『買おう』ってなりました。夜だと電気がついているので、すごくよく見えるんです」

住宅ローンの返済は、毎月9万円。しかし去年4月、コロナ禍の影響で給料が半分に。

　Aさん：「元々、手取りで35万円ぐらいあったんですけど、それが18万円とか」

　Aさんの仕事は運送業。1回目の緊急事態宣言で物流が激減、そのあおりを、もろに受けたのです。

　さらに…。

　Aさん：「妻も（コンビニで）アルバイトをしていたけど、コロナ禍で『お客さんが来ないからシフトに入らなくていい』と言われて」

　そして、去年12月。住宅ローンの支払いが滞っていたAさんの元に、ある通知が。返済を厳しく促すための「催告書」でした。

　届いたのは12月22日。8日後の30日までに、残りの住宅ローン2832万円を一括で支払わないと「自宅を競売にかける」と書かれていたのです。

Aさん：「まさか、こんなことになるとは思わなかったですね」

　このままでは、自宅が競売にかけられてしまう…。困り果てたAさんは、住宅ローン問題を専門に扱う「ナレッジパートナー」の富永順三氏に相談。考えた末、競売にかけられる前に自宅を売る「任意売却」をすることに。

　住宅ローン問題を扱う・富永順三さん：「債権者に対して『任意売却を進めます』と通知をしているので、（今年の）年末くらいまでは（競売の）猶予を頂いている」

https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000228615.html

www.youtube.com

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さて、皆様はこの記事を読まれてどのように思われましたでしょうか。

おそらく、住宅ローンを組みのが怖くなったことでしょう。

ただ、何点か謎の部分があったので、不動産のプロの視点とファイナンシャル・プランナーの視点でこの記事について解説していきます。

まず、不動産のプロの視点からですと、3年前に東京都内で新築一戸建てが3,000万円というのは破格です。

土地が借地でしょうか？所有権でしょうか？

この記事や動画だけではわかりませんが、

もし、土地が所有権でしたら、任意売却や競売などもせず、一般流通でローン残債で売却が可能かと思います。

また、奥様名義でどのようにして住宅ローンが組めたのでしょうか。

記事や動画から抜粋すると、

• ご主人様が携帯代金の支払い遅延のため、ローンが組めなかった。
• 35年固定で1.3％フラット35で借入をされている模様です。
• お二人の手取りが45万円で、そのうち35万円がご主人様、残りが奥様だとすると手取り10万円ぐらいです。（年収手取りで120万円ぐらい？）
• 3,000万円をフラット35で借入できる最低年収が350～360万円です。
• 住宅ローンを組む前にカードローンがある（ご主人様名義？奥様名義？）
• 住宅ローン9万円+諸費用ローン+その他カードローンの返済額が20万円

ローン審査が通ったのが不思議で仕方有りません。

次にファイナンシャルプランナーとしての視点です。

コロナ禍で収入半減は予期せぬことだとおっしゃられていますが、普段から、予期せぬ時のための貯蓄（生活防衛資金）を貯めていなかったことが原因かと思います。

お二人の手取り収入が45万円であれば、3人暮らしですと、都内でしたら賃貸の住居費でも住宅ローンの返済額ぐらいかかることでしょう。

手取り収入の10％～20％を貯蓄に回していれば、年間50～100万円ほどはプールでき、カードローンを利用しなくても良かったでしょうし、諸費用ローンも組まずにマイホームを購入できたかもしれません。

ここで大事なことは、『予期せぬことが起こった想定で予算をたてておく』ことが重要です。

もし、収入の10％～20％をお子様がうまれてから高校生1年生になるまで蓄えておけば、800～1,600万円ぐらいの預貯金が作れたことでしょう。

その段階で、マイホームの諸費用を現金で払ったとしても600万円～1,400万円程度残っていたでしょう。

仮に収入が半減したとしても、毎月の赤字が10～15万円程度になりますので、再構築するのにかなり猶予があり、住宅ローンの支払いができなくなることもなかったでしょう。

最後にもし、住宅ローンの支払いに困窮した場合、まず、お取引先の銀行へ積極的にご相談下さい。

参考URL

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/DGL.pdf

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf

「今、不動産市場で住宅人気がすさまじい」

『不動産ってコロナで下がったの？どうなの？』

という質問をよく受けます。

昨年の初めての緊急事態宣言や、これまで経験したことのない状況下の中では「今後不動産がバブルになる」「金余りがみんなそこへ行く」などと耳にしていたものですが、

実際のところその予測も間違いではなかったと言える現在の実状に思います。

テレワークの普及で通勤頻度が減り、自宅で過ごす時間が長くなったことにより単純にこれまでよりも住宅自体への関心が高まったり。

投資家さまだけでなく一般層にあたる方々も、住宅ローンの低金利から、さらに住宅ローン減税による節税額の方が多いという『逆ざや』現象が起きる好環境に、今住宅を欲する全体数がすさまじく増えているという状況です。

マイホームが欲しい一般層から個人不動産投資家、海外の投資マネーが集まった外資系大手ファンドまでがこぞって今、

【日本の家】を買い求めています。

首都圏の新築供給は少なく、中古の在庫も重要に対して追いついていません。

「マイホーム購入希望の内見予約が増えている」

「投資用ワンルームの中古は出ては売れ、出ては売れの状況」

こんなことを色んなところで耳にする日々になりました。

空前の低空室率が続いたオフィス市場はコロナの影響を受け一時空室率の上昇を招き、

インバウンドや人々の移動が減り商業施設やホテルの運営は苦しくなっているなかで、

【住宅】への魅力は増すばかりであったというところでしょうか。

『すさまじい』と言われるほどだなんて、不動産業界にいる者としてとても嬉しいことでした🕊🌈

寄稿者　AM部　成瀬 瑠菜

マンションは何階に住むのがベストか？

マンションに住む場合、何階に住むのがベストなのか。
これはある意味で永遠のテーマにもなり得るのではないでしょうか。

本日は、マンションの階数による住みやすさの違いを解説していきます。

階数による住みやすさの違い

マンションの階数ごとにメリット・デメリットなどを紹介します。

低層階（1階も含む）

低層階のメリット・デメリットは下記のようです。

メリット

• 駐車場やエントランスまでの動線が短い

• エレベーターや階段を使わなくて済む

• 災害の際でも短時間で避難できる

• 下にフロア存在しないので足音や生活音の心配がない

デメリット

• 通行人が視界に入りやすい

• 通行人の声や通行車両の騒音が大きい

• 虫が入りやすい

• 日当たりが悪い

• 防犯面に問題がある

1階は外までの動線が短いため、気軽に外出しやすいといったメリットがあります。

出勤時やちょっとした外出でも、すぐに駐車場やエントランスに行くことが可能なので、無駄に歩く必要がなく時間もかかりません。

忙しく移動時間に時間を掛けたくない人に向いています。

また、1階は小さな子供がいる家庭向けでもあります。

1階は下のフロアに住む人がいないため、足音を気にする必要がありません。

重い荷物なども、1階であれば比較的楽に運ぶことができます。

ただし、1階はプライバシーの面を心配する人が多いです。外からの視線が気になってしまうという人も多いでしょう。

加えて、通行人の話し声や車の騒音が伝わりやすい点もデメリットです。

また、虫が入りやすい、日当たりが悪いといった点を気にする人もいます。

中層階

中層階のメリット・デメリットは下記のようです。

メリット

• エレベーター以外に階段を使う選択肢がある

• 1階よりも通行人が気にならない

• 虫が入るリスクが少なくなる

デメリット

• 下の階にフロアがあると足音に気を付つけなければならない

• エレベーターが使えないときは階段を使わなければいけない

中層階は、エレベーター以外にも階段を使う選択肢があるので外出しやすいことが考えられます。

また、1階が駐車場のマンションであれば、2階に住むことで移動時間短縮になります。
また、1階と比べると、外部の影響を受けにくいです。

外の通行人との物理的な距離ができるため、視線や話し声も比較的気にならなくなります。虫も入りにくく、1階よりも外部の影響は受けづらいといえるでしょう。

中層階のもデメリットは、下のフロアに対して足音や騒音などの配慮が必要となる点です。マンションにエレベーターがない、あるいは、故障で使えないときなどの移動が大変ということもデメリットといえるでしょう。

高層階

高層階のメリット・デメリットは下記のようです。

メリット

• プライバシーの面に優れている

• 最上階に住めば上の階の足音が心配せずに済む

•  立地が良ければ眺望がいい

•  日当たりや風通りがいい

•  虫がほとんど気にならない

デメリット

• 外出するのが面倒になる

• 時間帯によってはエレベーターの待ち時間が発生する

• 夏は日差しが強くなり室内が熱くなる

高層階は、移動手段がエレベーターになってしまうので、外出するのが面倒に感じやすいです。出勤の時間帯などはエレベーターを使う居住者も多く、待ち時間が発生してしまうことも考えられます。

また、夏は室内が暑くなりやすいといった点もデメリットです。

もちろん、高層階ならではのメリットもあります。他の階に比べて通行人の視線や車の音を気にせずに済むので、プライバシーの面では優れているといえます。

特に最上階は、上階からの騒音などもなく、静かな環境で生活できるでしょう。

立地が良ければ周辺の景色が楽しめる点もメリットです。バルコニーで外の景色を楽しみながら生活できるので、生活の充実度にもよい影響があるでしょう。

階数による価格の違い

マンションの階数を選ぶ際は、予算に合っていることも大切です。
ここでは、マンションの階数による価格の違いを紹介します。

低層階の価格

基本的に、マンションの階数は上がれば上がるほど、価格は高くなる傾向にあります。したがって、マンションの1階はもっとも価格が安いです。

低層階の価格が安い理由としては、住みたいと考える人が少ないことが挙げられます。他の階と比べると需要が少ないため、価格も抑えられる傾向にあるのです。

中層階の価格

価格差が一気に大きくなります。

特に1階から2階の価格の比率は4.0%と他の階に比べてもっとも比率が高いです。

また、2階から3階の比率は2.5%、3階から4階の比率は1.9%と2階から上階に掛けて比率自体は下がる傾向があります。

高層階の価格

高層階は、階数が上がってもそこまで比率は上がりません。5階の比率が1.7%、6階の比率で1.3%、7階の比率が1.1%と比率の広がりがあまりないことがわかります。

ただし、最上階については例外です。最上階は眺望が良く、上階の騒音なども心配ないため、もっとも人気が高くなります。需要がある分、価格も一番高くなるのです。

マンションの階数は何階がオススメか

実際にマンションの階数は何階がおすすめでしょうか。
ここでは、快適な暮らしを送るためにおすすめの階数を、地震、資産価値、防犯面といった目線から解説します。

価格やコスパ重視なら低層階がオススメ

価格を重視するなら低層階がおすすめです。

低層階は他の階に比べて価格が抑えられるため、購入費用や家賃の負担が比較的軽いです。

また、専用庭などがあるマンションの場合は、1階に住むことによるメリットも大きいといえます。

マンションの専用庭は共用部分ですが、1階に住む人が使用することも多いです。

戸建て住宅のように、ガーデニングや家庭菜園など自由に趣味を楽しむこともできるでしょう。

マンションによっては、ラウンジ、ゲストルーム、ジムなど共有スペースを完備していることもあります。

共有スペースは居住者全員が使用できます。したがって、低層階はコスパ面の良い階といえるでしょう。

資産価値を重視するなら高層階がおすすめ

資産価値を重視するなら、高層階がおすすめです。

マンションは階数が高ければ高いほど高需要で、資産価値が下がりにくい傾向にあります。

マンションの価値は築年数を経るごとに下がります。

しかし、高層階は下の階に比べて落ちにくいです。

需要がある分、将来的な売却などもしやすいでしょう。

防犯面を重視するなら高層階がオススメ

防犯面を重視するなら、高層階がおすすめです。

警察庁の調べによると令和元年の侵入犯罪は3階建以下の共同住宅で6,186件、4階建以上になると2,364件発生していることがわかります。

階数が上がるごとに発生件数が減っているので、上階ほど防犯面に優れていることがわかります。侵入場所は窓からの割合が多く、侵入時は素早さを優先する傾向が強いようです。

上階は窓から侵入するのが難しいため、基本的に簡単には侵入できない場所といえます。不審者による侵入のリスクが低い部屋に住むなら、高層階を選ぶとよいでしょう。

www.npa.go.jp

バランス重視なら中層階がオススメ

中層階エレベーターを使わずに階段で移動できる範囲なので、移動時間の心配がありません。また、家賃も低層階よりは高額ですが、高層階に比べると安いので安心して快適な暮らしができます。

地震による影響、防犯面、価格面などをバランスよく考慮するなら、中層階を選ぶとよいでしょう。

まとめ

マンションの1階は外までの動線が短いので、外出時に手間や時間を掛けることなく外出することができます。また、下にフロアがないので小さな子供のいる家族は足音の心配をする必要がなく快適に暮らすことができるでしょう。

高層階は、プライバシー面でもっとも優れており、外の歩行者の声や車の騒音も大きくありません。静かな暮らしを送りたい人におすすめの階数といえます。

しかし、低層階や高層階はともにデメリットがあります。バランスよく安定した生活を目指すなら2階以上の中層階がおすすめです。自分が求める環境や予算と照らし合わせて、最適な階数を選びましょう。

来年、火災保険が値上がります！

個人向け火災保険の値上げが止まりません。

2022年の値上げでは、過去最大の10％程度の上昇が想定されており、改定回数は過去4年間で3回目となります。

平均的にマンションなら年間1,000円ほど、戸建ては年間5,000円程度の負担になりそうです。

契約期間も10年間から5年間へと短縮される見込みです。

6年前の2015年には36年間の長期契約も可能でしたが、ここ数年で大きく状況が変わり、とてもそんな長期保証をできる状況ではなくなりました。

背景には近年の気候変動による自然災害の増加があります。

18～19年度は大型の台風被害が続き、保険金支払いが2年連続で1兆円を超えました。

この時期の年間保険金支払い額は、世界全体の約10％に相当します。

首都圏のタワーマンションへの水害は記憶に新しいかと思います。

改めて日本では災害が多い事が分かります。

各社の火災保険事業の状況は苦しく、収支改善を急ぐことになりそうです。

今後ますます値上げが予想される中、損害保険会社ではデジタルを活用することによって、災害による被害を減らそうとする動きが出てきています。

三井住友海上火災保険株式会社では、「防災ダッシュボード」というサービスを年内にも展開する事を発表しています。

これは、自治体や企業向けに災害時のリスクを事前に洗い出して有事に情報を発信するサービスで、過去の事故データをマッピングして地域ごとの水災リスクを可視化できるメリットがあります。

リアルタイムの降雨データや河川水位のデータを取り込んでおり、危険が迫っている箇所も把握することができます。

【スッキリ】ピカールで鍵の汚れを落としてみた

家の鍵を長年使っていると、黄ばんだ汚れやサビがついてきます。

その汚れをカンタンにとれるのが今日、ご紹介する金属磨きの「ピカール」です。

びっくりするぐらい汚れが落ちてピカピカになります。

今回は、汚れた鍵の磨き方とビフォーアフターについて解説します。

ピカールとは？

ピカールは乳化性液状金属磨きです。

使用用途として、ドアノブ、金属食器、金属仏具、アルミ、ステンレス、家庭用金物、真ちゅう、銅及びゴルフクラブ、自動車バイク等の金属部分に適しています。

日本磨料工業 ピカール 金属磨き 300g 12100

使用方法

1. フタをとる前に缶ごとよく振ってください。

2. 柔らかい布に適量を付け、汚れがとれるまで磨いてください。

3. 充分磨けましたら別の柔らかい乾いた布でよく拭きとってください。

実際に磨いてみた

磨く前の鍵です。

長年使用しているので、黄ばみや黒ずみの汚れが目立ちます。

鍵にピカールを１滴垂らしてみました。

磨きは使わなくなったタオルや雑巾で大丈夫です。

タオルで磨くと汚れがビッシリ付きました。

タオルが真っ黒になりました。

磨き後

あんなに黄ばみや黒ずみの汚れが多かった鍵が、

新品の鍵のようにピカピカになりました。

所要時間約３分程度です。

凹凸の部分もきれいにするには使い古した歯ブラシで磨けばきれいに落ちます。

まとめ

初心者の方でも磨くだけでカンタンにピカピカになります。

鍵だけでなく、金属汚れに効果が発揮するのでお困りの方は試して見て下さい。

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不動産共通IDができます

国土交通省が全国の土地と建物の一元化を目指し、13ケタの共通IDを利用する方針になりました。

対象の土地と建物は、日本全国で2億件を超えると予測されています。

2021年度中にデータ連携の指針をまとめ、22年度からの運用を目指します。

背景

1. 中古取引が少なく、不動産が活用できていない
2. 設備や価格の妥当性が分かりにくい
3. 住宅市場における中古の割合は欧米が7～8割、日本はわずか1割～2割程度
4. 『3丁目』と『三丁目』などの表記の違いを把握するのに時間がかかっている

メリット

1. 消費者の求める情報が調べやすくなる（消費者の利便性向上）
2. 透明性の高い取引につながる（不動産取引の活性化）
3. 低利用・未利用の不動産の活用につながる
4. おとり広告排除
5. AI価格査定の精度向上
6. 広告の重複掲載防止

国内の不動産投資は年々増えている状況ですが、市場の透明性は以前からの課題となっており、欧米と比較して個別物件の開示が進んでいないのが現状です。

不動産サービス大手のJLL社によると、世界各国・地域の不動産市場の情報開示姿勢などを評価した「透明度調査」で、日本は昨年16位でした。

いっそうの向上が望まれます。

共通IDが浸透することで、AIによる円滑な情報提供を多くの人が受けることが出来るようになります。

不動産会社としても、一元化された情報を元に短時間で提供することが可能になります。

結果的に中古市場が活性化され、空家対策につながることが期待されています。

【管理に係る重要事項調査報告書】マンション投資で確認するべき事項

中古マンションを売買するときには、周辺エリアや相場、建物に関することなどチェックすべき項目があります。その中で、重要な資料が「管理に係る重要事項調査報告書」です。

重要事項調査報告書は管理に関する項目が記載されているので、中古マンション売買時には必ずチェックしておきましょう。

今回は、重要事項調査報告書の概要や何が記載されているか？どのような点をチェックしたら良いか？について解説していきます。

重要事項調査報告書とは？

まず、重要事項調査報告書について下記を知っておきましょう。

調査報告書の概要

重要事項に関わる調査報告書にとは、そのマンションの管理に関する説明書のような書類です。

よく勘違いされやすいのですが、重要事項に関わる調査報告書は、マンションの売買契約を結ぶ際の「重要事項説明書」とは別の書類になります。

重要事項調査報告書に記載されている項目

重要事項調査報告書には下記の項目が記載されています。

1. マンション全体の修繕積立金総額
2. 管理組合の金融機関からの借入額
3. 売却依頼主の管理費・修繕積立金などの金額
4. 上記の滞納額
5. 共用施設の使用料や滞納額
6. 管理組合全体の収支（管理費・修繕積立金の滞納額含む）
7. 管理費や修繕積立金等の金額の改定予定
8. 共用部分の修繕実施履歴
9. 大規模修繕工事の予定の有無
10. マンションの管理体制
11. 共用施設（駐輪場・バイク置場等）の有無及びルール
12. アスベスト使用調査や耐震診断の有無
13. その他（ペット飼育、フローリング等）

 調査報告書はどこで取得できるの？

利害関係者（売主・買主・仲介会社など）から照会を受けたときに、管理会社は調査報告書を発行する義務があります。

一般的には、売主もしくは売主側の仲介会社が費用負担して管理会社より発行してもらいますので、売主もしくは仲介会社に確認してみましょう。

チェックポイント①　ランニングコスト

具体的にどの部分をチェックするべきか？について解説していきます。

調査報告書1つ目のチェックポイントは、売買される住戸に関する下記のランニングコストに関することです。

• 管理費
• 修繕積立金

管理費・修繕積立金の注意点

管理費や修繕積立金については下記の項目を確認しましょう。

1. 滞納がないかどうか
2. 改定予定がないかどうか

滞納がないかどうか

管理費や修繕積立金の金額はもちろん、滞納がないかどうかも記載があるので必ずチェックしましょう。仮に、売主が滞納している分はそのまま買主（新所有者）に引き継がれます。

ですから、滞納額があった場合、あとでトラブルにならないよう滞納金について取り決めをしておく必要があります。

例えば、「○○○○年○○月○○日現在、管理費が滞納されておりますが、残代金決済時迄に売主の責任と負担において滞納を解消し、引き渡すものとする」

という文言を契約時に織り込んでおくのが良いかと思います。

改定予定がないかどうか

管理費が上昇するケースは少ないですが、消費増税によって値上げするケースはあります。また、修繕積立金が上昇することはよく起きることです。

というのも、修繕積立金は「段階積み上げ方式」を採用しているマンションが多く、この方式は定期的に修繕積立金が上昇していく方式です。

ただ、ランニングコストが上昇するときは管理組合で決議を取ります。そのため、突然値上げはありませんが、すでに値上げが予定されている可能性があるので、その点もチェックしましょう。

チェックポイント②　マンション全体の収支や計画

調査報告書2つ目のチェックポイントは、マンション全体の収支や計画に関する下記のことです。

• 大規模修繕工事の予定
• 管理費・修繕積立金の収支

大規模修繕工事の予定

まずは、大規模修繕の予定をチェックしましょう。大規模修繕とは、大体12年周期に行われる、外壁や外部廊下などの共用部を修繕することです。

大規模修繕をすでに行った場合は、実施した日と内容を確認します。仮に、まだ実施しておらず予定が決まっていれば、実施日を確認しましょう。

というのも、大規模修繕に合わせて修繕積立金が増額することは多いからです。

また、段階積み上げ方式ではなく一時期方式を採用している場合は、大規模修繕に合わせて一時金を徴収することが多くなります。

管理費・修繕積立金の収支

管理費と修繕積立金は管理組合で管理しています。そのため、管理組合の収支をチェックすることで過不足をチェックできるので、調査報告書で管理組合の収支をチェックしましょう。

収支の記載方法は報告書によって異なりますが、「貸借対照表」や「管理組合の収支および財産状況」という項目です。

これらには、管理費や修繕積立金の総収入額や総支出額、不足金などが記載されています。

まとめ

調査報告書には、重要事項説明書や管理規約には記載されていないことが書いてあります。

また、記載されている内容は管理費や修繕積立金の内容など、非常に重要な要素も含まれているので、マンション売買時には必ず確認しましょう。

賃貸不動産経営管理士が国家資格に！

賃貸不動産経営管理士が、先月4/21発表の国土交通省令にて、法体系に基づく国家資格になりました。

法体系に基づくというのは、

『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律における、賃貸住宅管理業務を行う上で設置が義務付けられている「業務管理者」の要件を満たしている』

という意味での国家資格のようですが、ともかく国家資格である事には変わりがありません。

そもそも賃貸不動産経営管理士とは

主にアパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家の事です。

適正な管理業務を行ううえで、幅広い専門知識と経験を兼ね備えたこの資格者は、重要な役割を担う事が業界的にも期待されています。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者に、管理事務所ごとへ1名以上の業務管理者の設置が義務付けられています。

ちなみに、賃貸不動産経営管理士のほかに、指定講習を受けた宅建士も、業務管理者になる事が出来ます。

上記法律では、賃貸管理業や不動産業がオーナーと入居者と透明性のある関係を維持し、健全に発展し、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の確保等を図ることを目的としています。

1棟アパートで発覚した「かぼちゃの馬車事件」や「サブリース問題」など、不良管理は社会的な問題に発展しており、早急に改善が求められています。

業界に存在する悪い膿を排除するために、有資格者には活躍してほしいものです。

コロナバブルで【カネ余り】

 昨年2020年から、

「余るところに余ったお金によって不動産価格が上がっていくだろう」

「高級車がすごく売れてる」

「株にも行ったね」

「現実から乖離した株価」

などと、『二極化』だけでなく、あるところにはお金が余っていて、それによるインフレのような現象が起きているものがいくつか出てきていました。

一つにはとても話題になっていた『ビットコイン』(仮想通貨)もそれに当てはまります。

たまたま乗っていた人や、予測して参加していた方、それぞれ大勢いると思います。

ある程度予測の範疇で高騰していったものもあれば、これは私自身とても意外でビックリしたお話になりますが、「夜の街」などとなるべく自粛を必要とされていた東京都新宿区の歌舞伎町でも、高騰が起きていました。

それはまさかの「飲み代」です。

ある種の飲み屋さんでは従業員のお給料がどんどん上がっているそうです。

それはつまり売上がこれまでより平均的にも上がっているということで、

自粛の中飲みに行くのは悪い悪くないとかの点はひとまず置いておいて、

お金を使う人の額が一桁ほど増えているところも多くあるそうです。

経済やお金の流れ、勉強するにつれて分かるようになってくるところや予測できるようになるところはありますが、それでも予想外なことは往々にしてあります。予測する人にも寄りますし。

そういったインフレに対して、不動産は強いと言われています。

インフレとは、簡単に表現すると現金の価値が目減りし、同じ金額で買えていたものが、それ以上に支払わなければ購入できなることです。

ですから不動産に変えておくと、不動産価格が上昇するので、現金で持っておくよりインフレ対策になるということになります。

昔は自販機のアイスが100〜150円だったのに、最近200〜250円とかになってて

高くなったよねー！などと話していることもあります。

ニュースではお菓子の内容量が減ったりするステルス値上げや

それ以外にも身近で昔に比べ価格の上がっているものが案外多くあると思います。

インフレは急に訪れることよりも、じわりじわりといつも側にあったものでした。

寄稿者　AM部　成瀬 瑠菜

健康診断と不動産投資

サラリーマンや公務員の方は毎年１回健康診断があります。

健康診断の結果によって、健康な人の場合と持病がある人では不動産投資を始める上で大きな影響を与えます。

サラリーマンや公務員の方が融資を利用して不動産投資を始めようと思ったら必ず必要となるのが、「団体信用生命保険」の加入です。

人間はいつか死を迎えますが、個人として融資を利用する場合、そのいつ来るかわからない死もリスクとしてお金を貸し出す金融機関は考えます。

また、死なずとも健康を害することで仕事を行うことが困難となる可能性もあります。

給与収入を当てにしてローンを組んだ場合、仕事ができなくなり給与収入を失えば、金融機関からすれば死んだも同然です。

不動産投資のメリットは「生命保険の代わりになること」です。

その仕組みは、住宅ローンと同様に団体信用生命保険（以下「団信」）の加入が条件になるのが一般的です。

団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡または高度障害になったときに、保険金でローンの残債が返済される制度です。

つまり、万が一のときは家族に残債なしのマンションが残されます。

団信も一般の生命保険と同様、契約時に健康に関する告知が必要です。

しかし、告知事項に規定されている持病があると、団信に加入できない場合があります。

持病のある方がローンを組むには一般の団信よりも金利が高い「ワイド団信」に加入する選択肢があります。

上記の理由から健康な方は、それだけで不動産投資が有利に始められます。

健康が一番大事

生命保険にも健康増幅型保険という商品があります。保険契約後の健康状態や健康増進への取組みによって保険料の割引や還付金などがある保険です。

健康であれば、それだけで得をします。

ですから、資産運用の成績を上げることを頑張るより、健康をキープする生活スタイルを心がけたり、改善したりする方が、資産運用が有利になります。

また、健康であれば、仕事・遊びも充実できますし、幸福度の高い人生を過ごすことができるのではないでしょうか。

不動産投資に必要なものとは？

不動産投資で大切な事とはいったい何でしょうか？

• 価格
• 立地
• 設備
• 明確な戦略

どれも間違いではないと思いますが、何か難しく感じます。

もっと誰にでもできる事はないのでしょうか？

弊社に来られるお客様とお話しをさせていただく中で、

「どういう風にすれば良いのですか？」

「この考え方はどうですか？」

「こういう記事をネットで見たのですが」

という一般的な考え方や漠然としたイメージについてのご質問をよくいただきます。

しかし、「実際にLINXで不動産を購入した方に一度お会いしたいのですが・・・」と聞かれることは意外とありません。

一般的な考え方を知識として備えておきたいという考えは大切ですが、具体的な例を取り入れることで、より明確にゴールへ向かって経営できるようになると思います。

成功したいなら、成功している人の真似をするというのが、一番シンプルな方法です。

まずは真似て、自信が付いたら、自分のやり方を探してみてください。

仕事で尊敬する上司のプレゼン方法を真似たり、憧れのファッションモデルのコーディネートを真似たり、そういった事は誰でもやっているように思います。

特に難しい事ではありません。

ただ、不動産投資のこととなると、必要以上に難しく感じてしまっているように思います。

大きな金額だし失敗したらどうしようと思ったり、周りに不動産投資をしている方がいなかったり、そもそもそのような話自体がしにくい環境だったり、という事もあるかもしれません。

その場合は、「不動産経営をしている方に会う事はできますか？」と不動産会社に聞いてみても良いと思います。

会社によっては、オープンに顧客同士の懇親会を行っていますので、機会を提供してもらえると思います。

さて、もう一つ。

今度は手法ではなく考え方についてです。

実は賃貸経営における投資対象とは「物件」ではなく「人」です。

「オーナー」「入居者」「管理会社」という三者が中心人物です。

例えば、ある設備が故障したとします。

安定した入居率の物件を多く所有するオーナーは、何よりもまず最初に入居者の事を気にかけます。

故障の箇所や状況よりも、故障したことを入居者がどう感じているか、何を言っているかを把握することが大切だと知っているからです。

この点の対応が非常に上手です。

そして購入した不動産を安定的な資産へ変化させていきます。

相手の事を考える。

出来るようでできない。出来ているようでできていない。

そういった部分かもしれません。

株はパソコンに張り付いていれば、運用益を上げることも可能ですが、不動産は人が常に関わっているので、そうはいきません。

自分一人で成果を出すことは非常に困難なのです。

そういった点で、コミュニケーションを取るのが上手な方は、不動産経営に向いていると言えそうです。

話し下手でも、相手の気持ちを考えることが出来れば、十分に良いオーナーとしての資質があるでしょう。

先程の続きですが、入居者は意向を汲み取ってもらえれば、当然その事を嬉しく思います。

退去の際に、お土産や手紙をもらう事もあります。

これは管理会社に対してではなく、実はオーナーに対しての感謝の表れです。

「三方良し」

何百年も前から受け継がれるビジネスの基本です。

特別な知識はいりません。