サラリーマン大家の確定申告の仕方

令和2年に賃貸物件を初めて取得したサラリーマン大家さんは、今回初めて確定申告をすることになります。

今回は確定申告の概要について簡単に説明致します。

確定申告とは

確定申告とは、個人が1年間に得た所得を税務署へ申告して、その所得に対する所得税額と復興特別所得税額（以下、所得税額等）を納税、もしくは還付を受ける手続きです。

普通のサラリーマンは、毎月の給料から所得税額等を勤務先が源泉徴収し、さらに年末調整を勤務先が行って1年間の所得税額等を計算している。

ところが、サラリーマン大家さんとなると事業をしている人と同じように原則として確定申告が必要となります。

ただ、給与を1か所からだけ受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超えなければ確定申告をする必要はありません。

不動産所得の計算方法

サラリーマン大家さんの場合、給与所得と不動産所得を合算して所得税額を計算します。

不動産所得は「（不動産の）収入－必要経費」で計算します。

どのようなものが収入になって、どのようなものが必要経費となるのかは下記の通りです。

収入金額となるもの

1. 賃料
2. 共益費
3. 礼金
4. 権利金
5. 更新料

保証金や敷金は賃借人へ退去時に返還することになっており不動産所得の収入金額とはなりません。但し、敷引などとして変換されない部分に関しては収入金額に計上しなければなりません。

必要経費となるもの

1. 租税公課（税金）

2. 損害保険料

3. 修繕費

4. 減価償却費

5. 従業員給与及び賞与

6. 借入金利子

7. 地代家賃

8. 管理費

9. 仲介手数料

10. 広告料

所得税額の計算方法

所得税額の計算は、{（不動産所得＋給与所得）－所得控除}×所得税率＝所得税額の計算式で計算をします。

ここで税率は累進税率が適用され、所得金額が増えた部分に対して順次高い税率が適用される仕組みになっている。

これに復興特別所得税2.1%を加えたものが1年間の所得税等の金額となります。

確定申告を作成するための必要書類

収入の部分

• 賃貸借契約書
• 管理会社からの送金明細等
• 賃料が入金された通帳

必要経費（支出）

• 経費関係の領収証
• ローン返済予定表
• 新規で借り入れした場合には借入に係る費用
• 上記の支払いのある通帳等
• 物件を購入した場合、不動産売買契約書・諸費用（仲介手数料・登記費用）などの請求書や領収証等

申告書の作成方法

確定申告の作成方法は国税庁のHPの

『確定申告作成コーナー』より作成できます。

www.keisan.nta.go.jp

こちらで作成したデータを保存しておけば、来年度以降も利用できますので大変便利です。

減価償却費用も最初に資産額と耐用年数を入れるだけで償却費用が自動で計算してくれますので、非常に簡単です。

www.osaka1roommansion.com

【複利効果】月1万円の投資で30年後には〇〇〇〇万円！

月々1万円の積立をしたところで、お金持ちになれないと考える方は多いでしょう。

しかし、『時間』と『複利』を味方にすることで1万円は1,000万円近くまでに変化します。

例えば、お給料が少なくても、外食や飲み会を少し控えるだけで月1万円は捻出できます。

年5％～6％の平均リターンで30年間コツコツ続けたとすれば、毎月の1万円は800～1,000万円ぐらいに増えます。

貯蓄の場合では利息がつかないので30年続けたとしても360万円しかならないので、

毎月たった1万円の積立投資で退職金程度のお金は簡単に作れます。

とはいえ、お金が貯めれない人の声を聞くと、決まって『余裕がない』という言葉を聞きます。

ただ、蓋を開けてみると、あまり見ないのにNetflixやHulu等のサブスクに加入していたり、携帯料金に何万円もかけていたりしています。

休日に見る程度であれば、どちらか一方のサービスで充分にもかかわらず、料金が安いという理由で加入しています。

また、車を所有していれば、維持費も大きくのしかかります。

現金で車を購入してもガゾリン代・駐車場代・税金などで都心部であれば、

年間50万円以上はかかりますので、いっそうのことあまり車に乗らないのであれば、思い切って手放してみるのも得策です。

誰もが持っている物やサービスにお金を払うことに対して、一度、自分に置き換えて本当に必要なのかどうかという視点が重要です。

「みんなが買っているから自分も買う」

「みんなが契約しているから自分もする」

を繰り返すと、莫大なランニングコストがかかり、投資どころか日常生活も苦しくなるものです。

バビロンの大富豪の一説に

『まず自分に払え』

という言葉があります。

「収入の1割を自分に支払い、残り9割で生活しろ」

というもので、どんなに収入が少なくとも必ず最低でも1割を必ず取って置き、 取って置いたお金はどんなことがあっても使わないことを言っています。

年収を上げるより、固定費を削減する方がよっぽど楽だし、それらを投資に回すことで気付けば驚くほど資産が増えるでしょう。

何を【大切にするか】

以前、実際にあったお話です^ ^

「500円玉の貯金箱が欲しいんだ、買いに行く！」

『そっか！その貯金箱いくらするの？』

「見た目が可愛くて、満杯になると30万円貯まるやつで、3,000円♪」

『貯金箱に3,000円！？そんな金利はどうやってもつかないよ。空箱に貯める方がいいと思うよ』

「えっあー、確かに。そんな風に考えた事なかった」

500円玉貯金にハマり、貯金箱を探しに出掛けようとしたある日の会話。

「」は、私でした(^_^)

『』さんに教えていただいた通り、

金利として見てみると、驚きました。

銀行普通預金金利が0.001%〜の時代、

30万円に対し3,000円の金利は程遠いですね！

けれどもここで変わってくるのが、

【メンタル】です✨

先程の会話から、

「確かに！勿体ない！空箱や何かで貯めることにしよう♪」

と、金利を優先とし貯金を始めることが出来る人。

はたまた、私のように

「この可愛い貯金箱を早くいっぱいにしてやるぞ♪」

貯金箱があるから、貯めるモチベーションとなり貯金のスピードが、何も無いより早まる人。

500円玉貯金に限らず、世の中はそのような、

【どこに重きを置くか】で方法が変わってくることが山のようにあると思います。

その人それぞれに合ったやり方。

自分に効果的な方法を見つけながら

目的を果たしていきたいですね🕊🌈

寄稿者　AM部　成瀬 瑠菜

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【警告】ポンジスキームに気をつけましょう！

投資をする人が増えている一方、あり得ないぐらいのスピードで投資詐欺が増えていることを皆様御存知でしょうか。

警視庁の資料によると2018年投資被害にあった人の数は5,685人だったのに対して、

2019年にはなんと84,150人と14倍以上。

世の中には、さまざまな悪徳商法や詐欺まがい商法がはびこっています。

その中でも非常に古典的でありながら今もなお被害が後を絶たない

「ポンジスキーム」という手口をご存じでしょうか？

2020年もポンジスキームの詐欺で逮捕者が出ている状況です。

特に2020年以降はコロナ禍による経済の先行き不安などから悪徳商法や詐欺まがい商法が増え、さらに被害が拡大しやすくなることが懸念されます。

「ポンジスキーム」の基本的な手口や主な事例、見破り方などを解説していきます。

ポンジスキームとは？

 ポンジスキームの語源は1920年代のアメリカの投資詐欺として有名になったチャールズ・ポンジの名前が由来となっているのです。

ポンジスキームは、「高配当が受けられる」「大儲けできる」といった消費者の欲に訴えかけるセールストークを展開していきます。

その結果、出資をさせたり高額な商品を買わせたりするように誘導して、消費者や出資者からお金を集めていくのです。

出資された資金を配当金に回して運用しているため自転車操業状態であり、当然長期的に経営が続くはずもありません。

ポンジスキームを見抜く方法

ポンジスキームを見抜く方法は非常にかんたんです。

• ありえない高配当金
• 楽して儲かる

この2つの文言や内容が含まれている場合は注意が必要です。

そして、

投資において『必勝パターン』等存在しない

ということを自覚しておくことがもっとも重要です。

投資は基本的にすべて自助努力と自己責任の世界です。

そのため他人に依存している時点で「その人の投資家としての成功はない」と考えても良いでしょう。

なぜなら一つの必勝法を会得したとしても相場環境は常に変化しているため、根本的な「投資力」がなければ対応できなくなっていくからです。

なので、最初からラクをして儲けようとせず、自分の努力で成功するためのステップを一歩ずつかけあがっていくことが実は成功への最短ルートだと言えます。

【朗報】住居確保給付金の支給期間が最長12ヶ月に延長！

住居確保給付金は離職・廃業により住まいを失う恐れのある人を対象に、家賃を原則3カ月間支給する制度です。

2015年4月に施行された【生活困窮者自立支援法】に基づく制度の一つで、リーマンショックの時に派遣切りが起こり、生活困窮者が増えたことがきっかけです。

延長が2回出来るので最大だと9カ月間の支給を受けられ、支給額は各自治体で異なります。

上限は、市区町村ごとで定める生活保護制度の住宅扶助額で、

給付金は賃貸住宅の賃借人や不動産媒介事業者等へ自治体から直接支払われるので、

賃貸オーナーとしても安心です。

ただあくまで住居確保給付金は、住居の家賃のみが対象となっており、駐車場代などは払われません。

新型コロナの感染拡大を受け昨年4月からは給付要件を緩和していて、離職・廃業者でなくても、それと同程度まで収入が落ち込んでいると給付の対象になっております。

また、2020年度中（2020年4月1日～2021年3月31日）に新規申請をして受給を開始した場合、2021年1月1日以降は支給期間が

最長9カ月から12カ月まで延長しました。

対象要件

大阪市の場合は下記の通りです。

www.city.osaka.lg.jp

神戸市の場合は下記のとおりです。

www.city.kobe.lg.jp

京都市の場合は以下のとおりです。

https://www.city.kyoto.lg.jp/hokenfukushi/page/0000149325.html

65歳未満という要件など、以前は少し利用しにくい部分もありましたが、今は撤廃されています。

新型コロナウイルスの影響を考慮して、会社から休むよう指示されるなどして収入が大幅に減った人も対象となっています。

入居者としても、住宅確保給付金は「給付」なので、返済する必要はありません。

管理会社としては、入居者から相談があれば提案をしやすいですし、積極的に活用したい制度です。

【現実】労働収入だけでは一生お金持ちにはなれない

 日本では労働収入のみではお金持ちにはなれないという事実を理解しなければいけません。

それはたとえ、大企業に勤務していようが公務員でも医師でも同じことが言えます。

では、働いてもお金持ちになれない理由を考察していきます。

上のグラフは、 1995年の実質賃金を100%として、2016年までの20年間の世界の実質賃金推移を示しています。

実質賃金とは、労働者が受け取った賃金が、実際の社会においてどれだけの物品の購入に使えるかを表す値です。

賃金から消費者物価指数を割り算することで算出されます。

一番下の赤いラインが日本の実質賃金推移です。

日本だけ右肩下がりです。

1995年100％に対して2016年は89.7％まで減少しています。

他国と比較して日本の一人負けです。 

「アベノミクスで景気がよくなったのに、サラリーマンの僕たちが豊かになった気がしない」というのはどうやら本当で、数値からも明らかです。

このような、実質賃金が下がっていく中で、給料を増やそう、増やそうと努力しても環境には勝てません。豊かになれるわけが有りません。 

また、現役時代に感じる働いても豊かになれない違和感だけでなく、年金制度の問題や、終身雇用崩壊など、サラリーマンには悪い話ばかりです。

お金が無いと生活が苦しくなる一方ですし、現役時代に老後資金が準備できなければ、老後破産することも予想されます。

この日本ルールが適用される環境で生きている限り、学生時代どんなに勉強を頑張って大企業に就職しようが、サラリーマンになった時点でお金持ちになる事はできません。

ではお金持ちはどういった人のことをいうのでしょうか。

お金持ちは、資産を持っている人のことを言います。

資産をWikipediaで調べてみると、

 経済主体（家計、企業、政府）に帰属する金銭・土地・建物・証券などの経済的価値の総称のことをいい、一般的用法ではこの意味で用いられる。

 なので、労働でいくら稼いでも資産を持っていないとお金持ちではありません。

資産で稼ぐからお金持ちなのです。

では資産について考えていくと、資産とはあなたが働くなくてもお金を生んでくれるものです。

代表的なものは株式・債券・不動産・印税・特許収入などです。

労働収入とは違い、資産から生み出されるお金は、あなたの大切な時間を使わなくても生まれるお金です。つまりあなたの命を捧げなくても良いということです。

なぜ、労働収入だけではお金持ちになれない理由はここにあります。

それは、自分が働かなければ収入が入って来ないからです。

一方、資産を持っている人は自分が働かなくても資産からの収入があるからです。

また、日本の税制において、労働収入で収入を上げることができたとしても、

累進課税制度というものがあり、収入が高くなればなるほど、納める税金が多くなります。

最高税率は所得税・住民税合わせて55％です。

収入の半分以上税金で持っていかれます。

例えば、株式の売却益や配当に対して課される税率は20.315％です。

数万でも数千万でも一律です。

また、不動産からの家賃収入の場合、減価償却費・利息・管理運営費・税金などを収入から経費を差し引いて金額から税率を計算するため、税金も安くなる効果が期待できます。

サラリーマンでもお金持ちになれる方法は至極簡単です。

それは資産を持つことです。

日本のルールをうまく活用することです。

サラリーマンのメリットは定期収入があることです。

その中から、一定額資産を購入することによって、労働収入から資産に変えていくことです。

初めは資産が少ないので、資産から得られる不労所得も小さいですが、

私たちには時間があります。

やがて資産が大きく稼ぎ始めて、それを再投資、お金持ちのリミットを外すことを目標にするのです。

また、NISA・iDeCo・ふるさと納税・医療費控除などの制度を活用することによって税金も抑えながら資産形成が可能です。

自分の年間生活費＜資産が稼ぎ出すお金

このシステムを構築することを資産運用といいます。

ですから、タイミング・運・能力などは一切必要ありません。

ただ、愚直に、労働収入から資産に交換するだけです。

コロナ時代の住まい探し

1月8日に東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県に緊急事態宣言が発令されました。

2度目なので、前回ほどの混乱はないにせよ、より一層の感染防止対策が求められることになります。

不動産業界でも、様々な取り組みがされていますが、

その一つをご紹介したいと思います。

賃貸の部屋選びの際に、来店せずに部屋を内見することが可能になっています。

車で顧客の自宅まで迎えに行き、社内のモニターで物件を選び、移動して内見をするというものです。

これにより、極力人との接触を避けることができ、来店による感染リスクを軽減することが可能になります。

契約書も後日郵送して、手続きを進めていきますので、感染リスクを下げることができます。

まだまだ普及するのに時間はかかると考えられますが、事業者と利用者の双方にとってありがたいサービスではないでしょうか？

今年も皆様に福がありますように！

不動産投資は『さるかに合戦』？

本日の内容は、難しい話は一切無く、

例え話のような、考え方や捉え方のひとつのような、私の心に留めているお話を記させていただきたいと思います。

お気持ちを楽に、最後までお付き合いいただけると嬉しいです。

日本の民話の一つに、「さるかに合戦」という話があります。

ひと言で言い表すと、

<ずる賢い猿が蟹を騙して殺害し、殺された蟹の子供達に仕返しされるという話>

です。

痛々しく禍々しい雰囲気の漂う表現にはなりますが、童話・お伽話同様、

幼少期のこどもに、善悪の判断等の情操教育や想像力や価値観を育てたり（道徳）、

教訓などという意味合い・目的の込められたものであることから、

「本当は恐ろしいグリム童話」など、残忍な表現のあるお話も多いものかと存じます。

さるかに合戦のお話に戻りますと、

話の中の一節に

　蟹がおにぎりを持って歩いていると、ずる賢い猿が、拾った柿の種と交換しようと言ってきた。蟹は最初は嫌がったが、「おにぎりは食べてしまえばそれっきりだが、柿の種を植えれば成長して柿がたくさんなりずっと得する」と猿が言ったので、蟹はおにぎりと柿の種を交換した。

という部分がございます。

ここの、『柿の種』。

ちなみに申しますと自身がこどもの頃は、正直猿のこの話を魅力的には

感じませんでした（笑）

「えっ、種植えて木を育てて、そこに実った柿を待つ？」

とんでもなく先の話でなんとも。。

ですが、大人になった今なら分かります。

おにぎりは確かに食べてしまえばお終い。

柿の種はコツコツと時間はかけても、後にその先も木の寿命までは柿の実を楽しむことができます。

『ずっと得する』その通りかもしれません。

これの何が不動産投資かと申しますと、

私事ですが私が宅建試験を受けようと思うに至るまで、大変お世話になり、

そして不動産投資の魅力を伝え続けてくださった恩師がいます。

その方が、一番初めに話してくれたことがこのお話でした。

『不動産投資はね、さるかに合戦だと思っているんだ』

 ローンを活用して不動産を購入する。

はじめは少しずつの収支（キャッシュフロー）を出しながら、

「ローン完済」を思い浮かべるとずいぶんと先のことのように思えるかもしれません。

しかし決して自身のお金だけでなく、入居者様のお力もいただいて

住宅ローンの残債は着実に減っていく。

そして完済したとき、以後は入ってくる家賃収入は全て自身のものとなり、

物件自体は資産として残る。

さるかに合戦で蟹が選んだ、『柿の種』だと思うのです🦀。

『不動産投資はさるかに合戦』

今の私もそう思う、理由をお分かりいただけたなら、幸いです。

少しのつもりが長い文章となってしまいました！本日も最後まで読んでいいただき誠にありがとうございました🌸

寄稿者　AM部　成瀬 瑠菜 

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【爆上げ】ビットコイン３８０万円突破！

昨年の年末時点では２８０万円のビットコインの値段が本日３８０万円を超え、

たった、１週間で１００万円も値上がりしています。

仮想通貨市場の時価総額が７日、 初めて１兆ドル（約103兆円）を突破しています。

ビットコインは再び過去最高値を更新しました。

コインゲッコーのデータによると、仮想通貨の時価総額は過去１年で

５倍になっています。

投機的な小口トレーダーやトレンド追随のクオンツファンド、富裕層からの需要に機関投資家の参入も加わり価格を押し上げたとストラテジストらはみている。

ビットコインの時価総額は仮想通貨全体の約３分の２に相当します。

ＪＰモルガン・チェースは暗号資産（仮想通貨）のビットコインが金に匹敵する資産として台頭し始めており、安全資産と見なされた場合、価格は１４万６０００ドルまで達する可能性があるとの見方を示した。

最近、金から７０億ドルが流出し、ビットコイン投資ファンド「グレースケール・ビットコイン・トラスト」に３０億ドル超が流入しており、ビットコイン相場は今後新たな局面を迎える可能性があると述べた。

さらに「金への投資がどれほど大きなものであるかを考えると、『代替』通貨としての金のクラウディングアウトは、長期的にビットコインの大幅な上昇を示唆している」とした。

同時に、ビットコインのボラティリティーが長期的に金のボラティリティーに収束することが値上がりの条件になるとし、「現在の投機的熱狂」による買いがビットコインを５万─１０万ドルに押し上げる可能性もあるが、そうした水準はビットコインのボラティリティーが収束するまで維持できないだろうと警告した。

ビットコインは安全資産？

今年は皆様の資産に大きな変化が起こった年ではないでしょうか？

暴落時に資産を売却した方、コロナ前より増えた方など色々な方がいらっしゃるかと思います。

現在の株価は落ち着き、3月のコロナショック前よりも高い水準を維持しています。

そんな中で株価とともにビットコインが暴騰し続けています。

本日12/28お昼の時点で、1ビットコインは約280万円となっており、見事な右肩上がりの曲線を描き続けています。

購入をした方が良いのでしょうか？

 2017年に約216万円を記録して、ビットコインバブルと言われた時期を簡単に抜き去りました。

要因は色々とありますが、各国の金融緩和政策により紙幣が刷り続けられ、いわゆる「カネ余り」の状態になっていることが考えられます。

「インフレ」というワードも最近はよく目にする機会が増えました。

紙幣の価値が下がり、紙幣以外の資産に目が向けられる中で、ビットコインが分散投資の対象となっている状況です。

そもそも2,100万枚という上限がきめられている点や数百円から投資でき、即日取引ができる点など、利便性も大きいビットコインには大きな可能性が考えられます。

しかしながら、ビットコインが今後安定資産となり得るには、まだまだ時間が必要だと考えられます。

• 未熟な法整備
• 大きすぎるボラティリティ（価格変動）
• 取引所の脆弱性
• ハッキングによる略奪

などなど、信用を置くには少し物足りないと思われます。

購入をしない方が良いのでしょうか？

投資の基本は、やはり分散投資です。

バブル崩壊、リーマンショック、コロナショックなど、どんな暴落が来ても、本当に強い資産家はびくともしません。

資産を多様な投資先に分散しているため、すべての資産が同様にダメージを受ける確率は低くなります。

コロナが到来して、倒産した会社もたくさんあります。

一方で、過去最高益を出した会社もたくさんあります。

「たまごを一つのかごに入れるな」

投資の勉強をするときに一番初めに出てくるフレーズです。

ビットコインが良い悪いではありません。

ビットコインを投資対象に組み入れた時に、自分の資産の何％をビットコインに配分するのかがポイントです。

まずは1％から、慣れれば2％と徐々に増やしていけば良いと思います。

投資対象の信頼性と投資配分率は比例すると言われてます。

いきなり配分を多くするのは、リスクを増やすことでもあるので、関係を深くするのは相手を良く知ってからも良いのではないでしょうか。

そしてこの投資配分率は定期的に見直すことが良いとされています。

その理由は、時代によって有利な金融商品があったり、利回りは常に変化するものだからです。

年末年始にアセットアロケーション（資産配分）を改めて見直し、来年に向けての備えをされてみてはいかがでしょうか。

【メリークリスマス】サンタクロースの年収はいくら？

 

明日はクリスマスです。

サンタクロースは明日、1年の中で一番忙しい日になります。

トナカイとそりを使って煙突から侵入し、クリスマスの前夜に子供たちにプレゼントを配ります。

起源は8世紀頃の東ローマ帝国・小アジアのミラの司教（主教）、教父聖ニコラオス（ニコラウス）の伝説が起源です。

サンタクロースの仕事を年収に換算するとどのくらいになるか解説していきます。

サンタクロースの業務内容

1. トナカイの飼育
2. プレゼントの調達
3. プレゼントに添える手紙を書く
4. プレゼントを配る

上記4つがメインの業務内容となります。

相当な激務だと推察されます。

まず、子供の人数ですが、世界の統計によると、

平成27年（2015年）の15歳未満の子どもの数は約19億人。

1世帯あたり二人子供がいる場合で9億5,000万世帯となります。

これを12月25日のたった１日でプレゼントを配るためには

1秒間に約1万1,000世帯に配達する人間離れした配達能力が必要です。

また、世界中駆け巡らないといけないので戦闘機ぐらいの速さの

トナカイを操る能力も必要となります。

プレゼントの調達手段

どのようにしてプレゼントを調達しているか明らかでは有りませんが、

全額寄付で募っている場合、プレゼント1つあたり1,000円と仮定すると

約1.9兆円の寄付を募る必要があります。

2018年のアメリカの寄附金額ランキングの1位はビル・ゲイツ夫妻の48億ドル（5,200億円）なので、資産家・投資家への類まれなプレゼン力が必要となってきます。

サンタクロースの年収は？

• 類まれな資金調達力
• 19億人分のライティング能力
• 戦闘機の飛行能力があるトナカイの飼育
• 1秒で約1万1,000世帯にプレゼントを配る宅配能力

資金調達

1年間で1.9兆円の資金調達ができる能力は相当なものです。

日本ユニセフの1年間の募金総額が2019年度の約209億円です。

職員が約70人で平均年収は700万円だそうです。

職員一人あたりの寄付額が約3億円なのでサンタクロースが一人で職員6,333人分の寄付額を募っていますので年収換算すると約443億円。

手紙を書く

ライターの平均年収は259万円だそうです。

トナカイの飼育

酪農家の平均年収は約322万円だそうです。

プレゼント配布

日本のトップの運輸会社である日本郵政の去年1年間の引受郵便件数が163.5億件です。

会社概要記載の従業員数が193,257名なので、

一人あたりの引受郵便件数が約85,000件になります。

サンタクロースたった一人で従業員約11,000人分の配達を遂行します。

日本郵政の平均年収を平均年収.ｊｐで確認したところ、年収591万円なので、

少なくとも年収650億円程になります。

まとめ

以上の結果から、類稀な資金調達力と配達能力で

サンタクロースの年収は約1,100億円程度になると推測いたしました。

サンタクロースの仕事は子供達に夢を与える仕事です。

皆様のところにもサンタクロースが来ますように

メリークリスマス

投資に必要なこと【マインド編】

投資に必要なものは「潤沢な資金」...。

いいえ。

それはあったら苦労しないし

それがあったらマインドも何も誰でも

できるんじゃい(^^)

そうでなくて、

その潤沢な資金を作るために

皆様投資を始める場合が多いです。

(投資を始める理由は様々。資金増やしたいという目的のもとのお話においてになります。)

ではマインド編において

必要なこととは、

『忘れるくらいに放っておく』精神です...！

これは以前仕入れ担当の方にお聞きして

ビックリして後ほど自分で調べたほどの内容でした。

運用成績の良かった人、なんと

1位、亡くなっている人

2位、運用しているのを忘れている人

こちらは極端ですが

このくらい、たとえ株価が少し上がっても

下がってもあたふたしない精神が強いということです。

もちろん、資金割合においては損切りせざるを得ない状況もあります。

その場合のために、『自身の資産のポートフォリオ(投資に回している資産の割合)』をしっかりと決めておき、それを守り続けることが大切だと言われています。

これを読んでくださっている皆様もよくご存知だと思います。

それは投資に回す資金の話だけではなく、保有している資産状況の割合も減った時に限らず増えた時にもなるべく守る。

上がりすぎているものを割合まで下がるまで待つ必要はありません。

「もう少しもう少し」が、上がった時も下がった時も、皆様からよくお聞きします

「塩漬け」を作る要因となります。

『資産割合を守る』それだけ聞くと、簡単そうに聞こえいくらでも守れそうに思えます。

しかし現実その場面に直面するとなかなか、人の心は揺さぶられるものです。

たられば話がどんどん、どんどん...と

その点不動産投資は、忘れるくらいに放置しても、決してひとりで行う投資ではないので、そこがちょうど良く行える投資のひとつに思います(^^)

長々と、読んでいただきありがとうございました✨

寄稿者：AM部　成瀬 瑠菜

【150の法則】持ち家か賃貸かの基準

住宅に関しては、賃貸派と購入派の2つのグループがあります。

賃貸か購入かどちらがいいの？というテーマは永遠のテーマです。

今回は、どちらがいいのか決める基準について、

アメリカで早期リアイアした方々の考え方について解説致します。

150の法則

富を成して31歳で早期リタイアし、共著『最強の早期リタイア術』を出版した

クリスティー氏とブライス氏によると、｢150の法則｣に行き着く。

彼らは標準的な住宅関連費をもとに計算したところ、

平均的なアメリカの家庭では、住宅の購入と所有、保険、売却にかかる追加のコストは、9年間でかかる一般的な住宅ローンの利息と同じであるという。

この計算に基づくと、一般的な30年ローンでの最初の9年間は、合計支払額のおよそ半分が利息分となり、もう半分が元金の支払いにあたります。

家の購入が理にかなうことを明らかにするには、家を所有するための追加費用を加算して、節約できるであろう賃貸の場合と比較する必要がある。

そこで｢150の法則｣にあてはめてみる。

｢住宅の所有にかかる追加コストは、9年間の一般的な住宅ローンの利息分とほぼ同じで、利息分はその期間のローン支払い額のおよそ50％にあたる。そのため、住宅ローンの毎月の支払額に150％を掛けることとなる｣と、彼らは著書に記した。

｢すべての支出を考慮すると、その金額が、あなたの家で実際にかかる月々のコストを示している｣

もし｢150の法則｣の月々の金額が家賃より高いなら、賃貸を続けるべき。低いなら、買いどきということだ。

賃貸か購入かは、計算で決まるわけではない

一方、38歳で早期リタイアしたターニャ・へスター氏は、賃貸か購入かの問題は、単純な計算式の問題になるとは限らないと語っています。

住宅の購入は投資となり得るし、一定の住宅ローンを支払えばいいという確実性を得る。

しかし予想外の多くのコストが発生する可能性もあるし、資産価値を築くには時間がかかると彼女は言っています。

一方で賃貸は一般的には購入よりも手ごろで柔軟性があり、支出を節約する機会をもたらすが、住人は物件の管理を自由に行えるわけではない。

｢賃貸か購入かという問題は、非常に個人的なことで、計算で解決できる問題ではない。住宅市場の動きや、どのような間取りが好みか、その場所にずっといたいか、自身の空間をカスタマイズすることがどのくらい重要か、早期リタイアなど別の目的のために節約するよりも頭金のために節約して資金をまとめたいか、など多くの流動的な要素がある｣と、彼女は述べています。

まとめ

両者の意見は対象的ではありますが、どちらも意見も的を得ていると思います。

そして、持ち家か賃貸かを考える上で必要なことは以下の2点だと思います。

それは、持ち家か賃貸か決める前に

• 「しっかり計算する」
• 「自分がどうのように生活したいのかを決める」

1番目はあらゆるコストは事前に計算できますので自分で計算をしてみる。

2番目が自分が今後どのように生活したいかを考えることで

購入か賃貸かの最適解がでてくると思います。

どちらもあやふやだと、どちらの選択もできませんので、

まず、この2点を考えることが先決です。

【アーリーリタイア】4％ルールとは？

今年はコロナ禍による景気の低迷。我々の将来の生活や老後のお金を脅かす話題は、後を絶ちません。

実際、お金のオンライン相談やネット証券の開設などが増え、お金に関する関心が、ここ数年来、いつも以上に高まっています。

老後資金の準備にも応用できることから注目を集めています。本日は、この話題の「4％ルール」について解説します。

4％ルールとは？

みなさんは「FIRE」という言葉を聞いたことがありますか？

「FIRE」とは、Financial Independence, Retire Earlyの略で、「経済的自立」を果たし、「早期リタイア」を実現する人生戦略を意味しています。

www.osaka1roommansion.com

 「4％ルール」とは、1998年にアメリカのトリニティ大学で発表された資産運用に関する論文で提唱されたことです。具体的には、

• 退職後は年間生活費の25倍の資産を持っておく
• 資産は株式と債券の組み合わせで保有する
• 資産の4％を毎年生活費として引き出す

年間生活費の25倍の資産を所有する

まず、退職後に必要なお金、特に年間の生活費を把握することが必要です。そして、この年間生活費の25倍の資産を退職までに準備しておくということです。

年間の生活費が、下記のような場合、

• 年間200万円
• 年間300万円
• 年間400万円
• 年間500万円
• 年間1,000万円

準備しないといけない資産は下記の通りになります。

• 5,000万円
• 7,500万円
• 1億0000万円
• 1億2,500万円
• 2億5,000万円

老後2,000万円どころの話ではありません。

ただ、この中から、毎月年金の積み立てをしていますので、その分は準備しないといけない資産から引くことができます。

夫婦ふたりで月額年金20万円（年間240万円）の場合、年間生活費が下記の通り場合、準備しないといけない資産は下記の通りとなります。

• 年間200万円⇒1,000万円
• 年間300万円⇒1,500万円
• 年間400万円⇒4,000万円
• 年間500万円⇒6,500万円
• 年間1,000万円⇒1億9,000万円

個々個人のライフスタイルによりますが、上記の生活を送りたいのであれば、退職までに準備する資産額となります。

資産は株式と債券の組み合わせで保有する

こうして貯めたお金は運用しなければいづれ枯渇してしまいます。そのため、枯渇を避けるために、株式・債券などで運用することが必要となってきます。

いわゆる「資産の寿命を延ばす」ことです。

元本に手を付けず、運用益のみで生活費を捻出できれば、資産は永遠になくなりません。それどころか、取り崩すのが4％の対して、運用益が5％だった場合、資産は当初準備した金額より年々増えていきます。

資産の4％を毎年生活費として引き出す

このようにして、株式・債券で運用を続けながら、全体の資産の4％を生活費として、毎年引き出すことができます。

ただ注意点として、元本を必要以上に取り崩さないことが重要です。

また長い運用期間には、金融危機が起こる場合もあります。

その場合は、敢えて、資産を切り崩さず、別で用意しておいた資金から生活資金を調達する方をおすすめします。

市況が悪い時に、一部を解約して引き出すことは、損を確定させていることと同じです。これでは自分のポートフォリオの運用効率を下げてしまいます。

まとめ

4％ルールはどの世代の方でも実践しやすく、地味ではありますが再現性が高いです。

ただ、毎月の生活費が高いかたですと、退職までの資産形成においてハードルが高く、ずっと働かなくてはいけない人生になってしまします。

いわゆる「ラットレース」から抜け出せない状態です。

自分が自分らしい人生を過ごすためには、『何にお金を使い』・『何にお金を使わないか』を自問自答し、トレードオフを行うことが重要です。

参照

FIRE 最強の早期リタイア術――最速でお金から自由になれる究極メソッド

FIRE　最速で経済的自立を実現する方法

【不動産投資】資金流入額世界1位の国は？

いま世界の不動産投資マネーが東京に流れています。

不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）の調べによると、2020年1月～9月期の都市別の不動産直接投資総額ランキングで、東京が1位になりました。

ちなみに東京、ソウル、ロンドンは世界の「住みやすい都市」ランキングでも上位の国であり、住みやすさと不動産投資には関連性がうかがえます。

これらの国が買われている大きな理由としては、新型コロナウイルスの影響が欧米と比較して小さいことがあげられているのですが、安定的に稼働している賃貸マンションや物流施設は、中でも魅力的だと考えられます。

香港の大手投資ファンド「PAG」は今後4年ほどかけて最大約8400億円を日本国内不動産に、アメリカのブラックストーンは1100億円で既に東京と大阪の不動産を一括取得しています。 

 今後どうなるかは未知数ですが、欧米の新型コロナウイルスの影響が長引く様であれば、ますます日本の不動産に投資マネーが流れるかもしれません。

また、話は変わりますが、新型コロナウイルスの感染拡大による経済悪化を考慮して、2021年度の固定資産税が負担が軽減がされる方針になり、上がる予定だったすべての土地に対して、20年度と同額に据え置く方針となりました。

下がる土地に対しては、下がった額が納税額となります。

建物に関しては、上昇する資材価格や人件費なども、固定資産税算定基準に反映されるため、都市部のマンションなどでは、固定資産税の増加が懸念されていましたが、土地分が据え置きになるため、幾分かは楽になりそうです。

現在のところ、1年限定の政策とされています。

女性のための不動産投資~資金準備編~