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  • 生活防衛資金の考え方

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    『生活防衛資金』というものをご存知ですか?

     

    生活防衛資金は家計と密接に関係する要素を持っています。

    生活防衛資金の考え方についてご紹介致します。

     生活防衛資金を考えるうえで重要な要素とは?

    ファイナンシャル・プランナーや投資家の間では生活防衛資金というものが浸透しています。まず、生活防衛資金とは、万が一の時に家族の生活を確保するための資金のことです。

    具体的には入院・失業・介護・地震等の大規模な災害によって収入が途絶えてしまった場合に本人や家族を守る資金のことです。

    推奨される金額としては基本生活費の最低3ヶ月~2年分と言われています。

    しかしこれはあくまでも目安であり、個々によって異なります。

    独身or既婚、賃貸or持家、サラリーマンor自営業など、生活によって異なります。

    生活防衛資金を考えるうえで2つの需要な要素があります。

    傷病手当

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    業務外の病気やケガで仕事に就くことが出来ない場合、健康保険組合に申請することができます。支給額と期間は標準報酬月額の2/3の金額が最長1年6ヶ月支給されます。

    失業保険

    就職する意思と能力があるにもかかわらず、職業に就くことができない状態の場合にハローワークに申請することができます。

    支給額と期間は、離職する直前6か月間の給与額の45~80%が支給されます。

     

    以上の2つの制度を知らない場合、不安感から生活防衛資金を用意してしまいがちです。

    生活防衛資金の目安

    個々人によって必要な生活防衛資金は異なりますが、生活防衛資金は基本生活費の6か月分を目安にしています。

    生活防衛資金を考えるうえで計上した6つのこと

    1. 夫・妻共にサラリーマン
    2. 既婚者・子供一人
    3. 持ち家
    4. 貯蓄性保険は非加入
    5. 医療保険は非加入
    6. 投資を行い資産形成をしている

    以上6つを考えて、生活防衛資金を基本生活費の6か月分としました。

    基本生活費の6か月分を上まわった資金は投資で運用しています。
    緊急時には生活防衛資金を利用し、それでも足らない場合は投資資産を売却するつもりです。

     

    もし投資資産を持っていないとしたら、生活防衛資金は基本生活費の2年分とします。

    みなさんも自分なりの生活防衛資金を計上してみてください。

    生活防衛資金は流動性がポイント

    生活防衛資金の性質上、もしもの時に流動性がなければなりません。

    ベストなのが普通預金です。

    医療保険と生活防衛資金を考える

    生活防衛資金をためると、医療保険は必要ないという考えが固まります。
    1日入院したら5千円という備え?は生活防衛資金で充分まかなえるからです。

    みなさん気づいているでしょうか?保険とはそもそも入ると損をする可能性が極めて高いものです。

    また、公的医療保険制度には「高額療養費制度」というものがあります。

    大多数の方は、月に100万円医療費がかかったとしても約9万円弱の費用に収まります。

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    充分な資金があるのなら、その分を貯金や投資にまわした方が効率的です。

    まとめ

    必要な生活防衛資金は個々人によって異なるということ。

    生活防衛資金が確保できればムダな生命保険や医療保険を解約し、資金まわりの効率がよくなるということ。

    生活防衛資金が家計管理に重要な要素をもっているということが分かったでしょうか?

     

    できれば、共働きで収入を増やし、余剰資金で株式や不動産、など複数の収入を持てればベストです。そうすれば、どれかがダメでも他の収入があれば生活が維持できます。

     

    身体が動かない状態になった場合も不動産はが家賃収入を運んでくれる。
    複数の収入を持ちリスクを分散するというのはこのようなことです。

     

    投資は自己責任で。

     

    現金給付 1世帯あたり 30万円支給へ!

    本日、新型コロナウイルスによる経済対策として、安倍首相と自民党の岸田政調会長は1世帯当たり30万円の現金給付を行うことに合意しました。

      

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     これから具体的なことが分かってくるとは思いますが、現在のところ給付対象の基準は「一定の水準まで所得が減少した世帯」となっており、この30万円という金額は、世帯人数など様々な観点から検討した結果によるものだということです。

     

    まず対象とされるのは、住民税非課税世帯で、加えて一定の所得制限を定め、収入が5割程度下がるなど急減した世帯も対象になる模様です。

     

    日本の世帯数5300万のうち、約20%の1000万世帯ほどが今回の対象に当たると想定されています。つまり8割は対象外ということになります。

     

    給付に条件を設けたことで、所得制限基準やスピード感についての懸念があり、今後の対応が注目されます。

     

    気になる点

    • 今のところ給与変動はないが、これから減給やボーナスカットの会社員はどうなるのか?
    • リスクを冒して社会を支える医療従事者や公共交通機関従事者への対応は?
    • 自宅待機により食費や光熱費が増加する子育てについては、所得が下がっていないと支給が無いのか?

     

    今の所、殆どの方にとって、対象外の経済対策になりそうではありますが、このような事態だからこそ、もう一つの収入源を自分で作る意識も全国民必要ではないのでしょうか。

     

     

     

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    管理委託費の安さに騙されるな!〜毛利英昭チャンネルvol.22

    備えあれば憂い無し 今こそ資産形成を

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    様々な緊急事態に備えて、いまこそ資産形成を

    3月9日、午前の東京株式市場で日経平均株価が大幅に下落し、午前終値1,276円安、2019年7月以来約1年2ヵ月ぶりに2万円を割り込みました。

     

    新型コロナウイルスは経済への影響だけではなく、我々の生活にも大きな影響を与えています。「マスクがない」「トイレットペーパーがない」と不安になったり、「感染したくないから仕事に行きたくないのは本音だけど、仕事を休める環境でもない」と途方にくれたりと、ストレスを抱えている方も多いでしょう。

     

    仕事の時間が短縮されたり、休みが増えたり、なかには会社、店舗の売上がガタ落ちしたことによってクビになったり、収入が大幅に減少して生活が苦しくなった方も少なくないようです。

     

    給与に頼って生活をしているからこそ、仕事休めたくても休めない、収入が減ることによって生活苦に陥るリスクに直面してしまっているのです。

     

    資産形成をしないときのポートフォリオは以下のようになります。

     

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    給与収入に依存している為、給与収入が駄目になった時に大ダメージとなります。

    一方、資産形成で不労所得を得ていたらどうなるのでしょうか?

     

    給与以外の資産形成をしている場合のポートフォリオは以下のようになります。

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    収入が給与のみではなく、不動産・株式・債券の4つの収入源がありますので、多少の給与減には生活に影響されにくいというメリットが挙げられます。

     

    また、心に余裕ができれば、デマに流される可能性も少なくなるし、社会混乱に陥るリスクも減ることに繋がるといえるのではないでしょうか。

     

    資産形成は「ポートフォリオ」が重要

    欧米で古くからいわれる「卵を一つのカゴに盛るな!」は投資の格言として広く知られていますが、資産形成は「分散投資」が鉄則です。

     

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    つまり、すべての資金を一つの商品に投資したら、万が一その商品が下落になったときは、すべての資産がゼロ、もしくは負債になるリスクが高いというわけです。

     

    たとえば、今回の新型コロナウイルスの影響を受け、日本だけではなく、アメリカ、ヨーロッパも株価指数が下落し続けています。つまり、株投資をされている方は非常に大きな損失になるリスクが高いということです。

     

    また、ポートフォリオを作る時に割合というのも非常に重要です。

    投資商品にはそれぞれのメリットとデメリットがあります。

     

    株、FXなどの金融商品はハイリスクハイリターン商品だといわれていて、リスクは高いですが、短期間でハイリターンを得ることができます。

     

    それは経済の動きに連動して常に値動きをしているからできたことともいえます。

     

    ポートフォリオのなかに株価の投資割合が半分以上を占めているとしたら、今回のような株価が暴落している局面では、かなり大きな損失を被ることになるでしょう。

     

    不動産投資は、緊急事態に強い投資商品なのか

    では、金融商品と比較して不動産投資はどうでしょうか? 

     

    不動産投資こそ緊急事態に強い投資商品

    その理由は大きく下記2つ挙げられます。 

    不動産投資は経済の動きによる影響を受けにくいという性質がある

    不動産投資も経済などの影響を受けますが、影響が出るスピードは非常に遅いといわれています。

    今回の新型コロナウイルスで見てみると、国の経済に大きなダメージを与えるのと同時に株価が下落を続けていますが、不動産投資に関してはほとんど影響を受けていません。

     

    経済状態が悪くなったからといって、すぐに入居者が引越すということはなく、住む人がいなくなる=賃貸ニーズがなくなる、ということは考えられません。

     

    つまり毎月安定した家賃収入を得ることができますし、不動産の価格が急に下がることも珍しいといえるのです。

     

    ポートフォリオの割合のなかに、不動産投資の割合が大きく占めている場合、多少金融商品投資で損をしても、全体のバランスは取れている可能性が高いのです。

     

    団体信用生命保険があること

    この団体信用生命保険は生命保険代わりとなっている、つまり、自分に万が一な時に備えて生命保険代わりの役割を果たしてくれるのです。

     

    今回は新型コロナウイルスによる肺炎になった場合、肺炎の治療を受けた時の費用は、生命保険各社から保険金を支払う方針が出ています。万が一亡くなった場合は死亡保険金も支払われます。

     

     不動産投資はこのような非常事態でも安定した収益を得られながら、自身の保障も得られる強い投資商品といえます。

     

    まとめ

    不動産投資は非常事態に対して強い商品だといえますが、もちろん不動産投資にリスクがないわけではありません。投資で成功するにはリスクをきちんと理解して、その回避策を立てることが重要であるという基本を、忘れてはなりません。

     

     

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    家賃収入の安定性

     

    公示地価発表されました!

     国土交通省が2020年1月1日時点の公示地価を発表しました。

    大都市からの波及効果で28年ぶりに地方圏でも0.1%上昇し、全国的な地価の上昇が確認されました。

    三大都市圏での相場上昇が一服し、次は中核4市に場所が移動していることも見受けられます。

     

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    (日本経済新聞より引用)

     

    商業地変動率上昇上位には例年同様に北海道、沖縄、大阪などが入りました。

     

    しかしコロナウイルスの影響で今後のインバウンドの見通しが不透明なため、今後は変化が起こることが予想されます。

     

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    (日本経済新聞より引用)

     

     今回、大阪では3地点が全国トップ10入りしており、相変わらず全国屈指の地価上昇率となっています。

    上昇率のトレンドを見てみると、大阪駅より北部エリアに上昇率上位が集まっていることが分かります。

     

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    なかでも大阪駅周辺と新大阪駅で再開発があり、その影響がさらに北に広がるとの期待から千里中央では、全国6番目の上昇率を記録しています。

     

    もともと梅田まで直結の高い利便性があり、タワーマンション建設、老朽化した商業施設を大型商業施設に建て替えるなどの再開発計画が進んでいます。

     

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.8~大阪駅前再開発ラッシュ!


    不動産業者の選び方


    サーキットブレーカー発動でも変わらない家賃収入!

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    前日の12日の NYダウは2,352ドルと過去最大の下落となり、

    3日ぶりのサーキットブレーカーが発動されました。

    ja.wikipedia.org

     それにともない、本日の日経平均株価終値が1128円安の1万7431円で取引を終えました。下げ幅が一時1,800円超えとなり、約30年ぶりの大きさとなりました。

     

    headlines.yahoo.co.jp

    一方では、弊社で管理している大阪中心地の賃貸物件は順調に入居も決まっていき、家賃収入もこれまで変わらず、安定しております。

     

    こうしたリセッション時(景気後退局面)において、不動産の家賃収入はボラティリティ(価格の変動)が小さく、安全性が高いです。

     

    また、このような暴落相場のときは「キャッシュフロー」に着目した投資が有効です。
    しかも、それは相場が乱高下すればするほど重要性を増します。
     
    暴落時でも安定的なキャッシュフローを得ることで、相場に一喜一憂せず、投げ売りをすることを防ぎ、また、キャッシュフローを愚直に再投資を行った場合、上昇局面で雪だるま式に資産が増大します。
     
    また、不動産(住居・事務所)は事業や生活していくために必要な為、好不況問わず、ディフェンシブな現物資産です。
     
    また、不動産を所有するだけで毎月家賃収入が得られ、まさに「買って、貸している」
    だけでマネーマシーンを作ることが可能です。
     

    コロナウイルスに対して投資家はどうすればいいのか?

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    順調に上昇を続けてきた株式市場ですが、2018年の夏以来に動揺しています。理由は、言わずと知れた新型コロナウイルスの影響です。

     

     中国をはじめとするこの新型コロナウイルスは、どこか東アジア固有の問題とみられていた傾向がありました。しかし、ユーロ圏ではイタリア、ギリシア、さらに北米、そして中南米ではブラジルと感染者が広がっています。

     

    ここにきて、世界の株式市場は動揺を見せています。

     

    27日の米株式市場でダウ工業株30種平均は前日比1190ドル安の過去最大の下げ幅になりました。TOPIXも前日比57.19ポイント安の前日比3.65%安となっております。

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    YAHOOファイナンス参照

    新型コロナウィルスのパンデミック(世界的な大流行)の懸念が高まっている中、個人投資家はどのような行動を取ったらいいのでしょうか?

     

    長期的な視点を維持することが重要

    上の図は1年間のチャートです。

     

    これを1ヶ月にすると下記チャートになります。

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    投資を始めたばかりの方は、久々の6営業日連続の下落で10%程度資産が減ったので、驚いたという方もいるかもしれません。

     

    一方、下のチャートは10年間のチャートです。

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    よく、短期的な視点よりも、長期的な視点が大切だといいますが、
    約10年という視点で、今年の1月、そして2月の下落を見てみると、特に騒ぐようなことではないという事がわかります。

     
    市場が騒がしい時ほど長期的な視点を維持することが大切です。

     

    タイミングを計る売買は難しい

    長期投資をする時に、気をつけるべきことがあります。
    それは市場のタイミングを計ってはいけないということです。

     

    例えば、アメリカの代表的な株式指数S&P500の過去30年のリターンは約11%でした。

     

    但し、下記の期間を逃した場合、リターンは大きく低下します。

    株価が上昇したベスト10日を逃した場合 8.6%
    株価が上昇したベスト20日を逃した場合 6.9%
    株価が上昇したベスト30日を逃した場合 5.5%

     

    たった数日上昇日を逃しただけで、大きく低下します。

    これは、月単位で見た場合も同様の傾向を示します。

     

    市場に居続ける事の重要性

    この絶対に逃してはいけない「上昇日」は、下落同様どのタイミングでくるか正確にはわかりません。

    しかしながら、頻繁に売ったり買ったりせず、市場に居続けることで、

    1926~2016年で、年率約10%(インフレ調整後で約6.7%)程のリターンは得られたわけです。

     

    タイミングを計ったり、不安や恐怖に負けて市場から降りることによって、発生するリスクを忘れないにしましょう。

    まとめ

    これからさらに下落しようとも、

    自分の

    「投資目標」=「        」

    「リスク許容度」=「      」

    「投資期間」=「        」

    を自分の中でしっかり考え、自分にシックリくる資産配分をしているのであれば、

    最適な行動は、これまでの計画(資産配分)を維持すること。

    ただ、粛々と実行するのみです。

     
    今回の相場、市場環境に慌てる必要は全くありません。
    やるべきことをし、やるべきでない事はやらない。
    大切なのはそれだけです。

    投資は自己責任で

    アーリーリタイアとは?「FIREムーブメント」

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    皆誰もが、経済的な自由を獲得して、「セミリタイア」や「アーリーリタイア」を実現したいと思われたことがるのではないでしょうか。

    実際に欧米の30代でアーリーリタイアを実現している人もいます。

    今回は30代でアーリーリタイアを達成する「FIREムーブメント」についてお伝えします。

     「FIREムーブメント」とは?

     FIRE ( Financial Independence, Retire Early ) ムーブメントは、経済的独立と早期退職を目標とするライフスタイルを啓蒙するムーブメントである。 このモデルは、ブログ、ポッドキャスト、およびオンラインフォーラムで共有されている情報を通じて2010年代より大きな注目を集め、特にミレニアム世代に人気が高まった。 

    FIREを達成するための方法は、収入増や支出減を模索しながら、意図的に貯蓄率を最大化することである。 その目的は、(FIRE達成後の)生涯の支出を賄うのに十分な不労所得を得ることだ。 FIREムーブメントの支持者は、(退職後の資産の取り崩しに関して)4%ルールを提案しており、推定年間生活費の少なくとも25倍の貯蓄目標を設定している。 経済的独立を達成すると、労働所得は付属的となり、標準的な定年よりも数十年早く退職が可能になる。

    出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

     

     ミレニアム世代は「自分らしさ」を追求し、ワーク・ライフバランスを大切にした生活を望む人が増えています。

    言い換えれば「自分に正直に生きる」ということです。

     

    アーリーリタイアを実現するためには?

    具体的にどのような方法でアーリーリタイアを実現しているのかというと、「徹底的な倹約」と「堅実な資産運用」です。

    徹底的な倹約

    家計管理の基本として、自分の生活費をまず知ることがあります。

    自分の支出を知ることで削減可能な支出を把握し、また改善することで貯蓄や投資の比率を上げていきます。

    そのためにはまず、家計簿もしくは家計簿アプリの活用が必要です。

     

    moneytree.jp

    moneyforward.com

     

    例えば、携帯電話代は月10,000円の場合

    年間120,000円

    10年間で1,200,000円

    も支出することになります。

     

    年間120,000円を資産運用で得ようするには

    仮に4%の運用利回りで300万円もの資産が必要になります。

     

    4%ルールを実践する

    具体的にどのくらい資産があれば、アーリーリタイアできるのでしょうか?

    「年間支出額の25年分」を用意できればアーリーリタイアは可能です。

     

    月の生活費が25万円の場合

    年間300万円の収入(25万円×12カ月)があれば貯蓄を取り崩すことなく生活できます。

    300万円×25=7,500万円

     

    7,500万円から毎年4%の運用をすることで年間300万円を資産を取り崩すことなく生活することが可能です。

     

    では7,500万円の資産を作るためにはどのくらいの貯蓄をすればいいのでしょうか?

     

     20年間で達成するための毎月の必要積立額

    1. 運用利回り0% 月々312,500円 
    2. 運用利回り1% 月々282,421円 
    3. 運用利回り2% 月々254,413円
    4. 運用利回り3% 月々228,448円
    5. 運用利回り4% 月々204,485円
    6. 運用利回り5% 月々182,467円
    7. 運用利回り6% 月々162,323円
    8. 運用利回り7% 月々143,974円

    参考:楽天証券「投信シミュレーション」

    www.rakuten-sec.co.jp

    まとめ

    さていかがでしたか?

    一人の力では難しいかもしれませんが、夫婦共働きであれば、達成可能な数字になります。

    ただ、経済的自由になったあとに何をしたいのか?という人生においての目標や、

    倹約するにしても、自分にとって必要な物は何か?もしくは必要でないものは何か?を考え、断捨離することも人生において重要だと思います。

    お金持ちになりたいなら「金の卵を産むガチョウ」を育てる

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    イソップの寓話で「ガチョウと黄金の卵」の話があります。

     

     ある日農夫は飼っているガチョウ黄金 を産んでいるのを見つけて驚く。それからもガチョウは1日に1個ずつ黄金の卵を産み、卵を売った農夫は金持ちになった。

    しかし農夫は1日1個しか卵を産まないガチョウに物足りなさを感じ、きっとガチョウの腹の中には金塊が詰まっているに違いないと考えるようになる。

    そして欲を出した農夫はガチョウの腹を切り裂いた。

    ところが腹の中に金塊などなく、その上ガチョウまで死なせてしまった。

    出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

     

     1日1つの金の卵じゃ満足できなかった農夫は、欲張ったばかりに結局両方を失ってしまったわけです。

     

    さて、私達の多くは仕事によって給与を得ています。

    この給与収入を金の卵を産むガチョウと考えるとどうでしょうか。

    給与収入を運用に回せば、定期的にコツコツとお金を生み出してくれます。

    つまり、運用益(配当や家賃収入など)金の卵ということですね。

     

    給与収入を運用に回し続けていれば、金の卵はずっと産まれてくるのです。

     

    しかし多くの人は「もっと贅沢したい!もっとお金が欲しい!」という欲望に耐えきれず、ガチョウである給与収入に手を出してしまいます。

     

    使われた給与は死んだガチョウと同様で、二度と金の卵は産んでくれません。

     

    元手とそこから生まれるお金も失ってしまうのは、物語の農夫と同じです。

     

    お金持ちの「ガチョウの育て方」

    その点、お金持ちは決してガチョウを殺したりはしません。

    毎月の一定額を必ず運用に回し、金の卵を産むガチョウを大きく育てていきます。

    そうすることで、最初は少量だった金の卵が年々増えていくのです。

    消費と投資をコントロールして、コツコツとガチョウを育てていく。

    農夫とお金持ちを分けるのは、この単純な行動の積み重ねなわけです。

    言い換えれば、給与所得をうまく投資に回し続けるだけで、会社員でも金の卵を手に入れられるということです。

     

    資本主義の攻略法

    「資本主義社会の攻略」を経済的な側面からとらえれば、その攻略法はたったひとつしかありません。

     

    「収入を最大化し、支出を抑え、堅実に運用することです。」

     

    米国の億万長者の八割は一代で富を築いていて、遺産相続や宝くじで一発当てたなどということはなく、勤勉に働き倹約に努め、堅実に運用した結果お金持ちになっていて、そういう人たちが沢山います。

    まとめ

    投資は、「安いときに買って、高くなったら売る」というより、資産を持ち続け、マネーマシーンを作ることです。

     

    また、そこから得られる配当や家賃収入を複利で運用し、資産所有し続け、配当や家賃収入を再投資し続け、資産を増大していくものです。

     

    なので、なんとかショックや、昨今感染が拡大している新型コロナウイルスなどの一過性の相場の値動きに惑わされるのではなく、毎月一定の金額を愚直に積み立てし、周りの情報に一喜一憂せず、淡々と、自分のルールに忠実に実行していくことの方が大切です。

     

    投資は自己責任で

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.13~投資用マンション融資の不正について(ARUHIの審査書類改ざんのニュースから)

    【2020年4月施行】民法改正(債権法改正)!

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    2020年4月に改正民法が施行されることに決まりました。

    明治時代に作られた民法が120年を経て初めて全般的に見直されます。

    不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか?民法改正(債権法改正)のポイントをご紹介します。

     詳しくはこちら

    http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

    敷金返還の義務化

    改正民法では、現行法で直接規定がない敷金授受の法律関係を追加し、敷金の意義、敷金返還債務の発生要件、敷金の充当に関する規定が新設されました。

    ただし、改正民法における敷金の概念・定義は現行法の裁判例の解釈を明文化したもので、実務上、大きな影響があるわけではありません

    改正民法でも敷金返還時期については、物件返還時であり、この点も現行法での裁判例・実務での取り扱いと変更はありません。

    原状回復の義務範囲

    改正民法により、賃借人は通常の使用によって生じた傷みや経年劣化(通常損耗)については原状回復義務を負わないことが明文化されました。

    現行法下において、原状回復範囲をめぐるトラブルは不動産経営における代表的な紛争類型でしたが、通常損耗については、特約がない限り、賃借人の原状回復の範疇に含まれないことが改正民法で規定されました。
    他方、特約があれば、賃貸借契約において、通常損耗以外の部分について賃借人に原状回復義務を負わせることは、改正民法においてもなお可能です。

    実際には、特約がなされるケースが多いでしょうし、特約があればそれに従い、特約なければ通常損耗は原状回復義務の対象でないとの改正民法の新設規定も、従前の裁判例・実務での取り扱いと同様であり、ルールを明文化して紛争予防に役立つものです。
    従前の実務の取扱いを変更させるものではないので、この点も影響は限定的といえます。

    連帯保証人の保護

    現行民法では、賃貸借の連帯保証人の責任は基本的に無限定でした。
    改正民法では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新設され、不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるときは、必ず、契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならないことになりました。

    極度額を定めていない連帯保証条項は無効となりますので、改正民法施行後の賃貸借契約書の連帯保証条項は、「連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人が本契約上負担する一切の債務を極度額~円の範囲内で連帯して保証する。」といった規定に変更する必要があります。
    この点は、現行法と賃貸借契約の連帯保証のルールを大きく変更するものであり、オーナー側にとっては連帯保証契約の締結が厳格となる影響があります。
    実務での契約書条項の変更の準備が求められます。

    一部滅失等による賃料減額

    現行法では、目的物が一部滅失した場合に賃料の減額請求や解除をすることができるとの規定でしたが、目的物の一部の使用収益をすることができなくなった場合、賃料の減額又は解除を認めるとともに、賃料の減額は賃借人の請求がなくともに当然に減額されることとなりました。

    一部滅失・一部使用不能状態が生じた場合、当然に賃料減額が生じたとして賃料滞納額をめぐってトラブルが生じる可能性があります。

     

    まとめ

    今までとの変更点について賃貸借契約書の確認し、特約事項や追記事項などを精査し、改正法後スムーズな新しい賃貸借契約書に基づいた運用スキームなどが必要になります。

    また、オーナー様も民法改正にあたり、予め準備する必要もございます。

     

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.11~サブリースに気をつけろ!

    【悲報】新NISAが2階建てになってややこしい!

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    令和2年度税制改正大綱
    が先日発表されました。

     

    その中でNISA関連については以下のとおりです。

     

    ジュニアNISA→2023年で終了
    つみたてNISA→5年延長
    一般NISA→2024年より新制度に移行

     

    非課税期間5年間の一般NISAについては、より多くの国民に積立・分散投資による安定的な資産形成を促す観点から、積立を行っている場合には別枠の非課税投資を可能とする2階建ての制度を見直したうえで、口座開設可能期間を延長する。投資対象商品については、1階部分はつみたてNISAと同様とし、2階部分は、現行の一般NISAから高レバレッジ投資信託など安定的な資産形成に不向きな一部の商品を除くこととする。また、非課税期間20年間の現行のつみたてNISAについては5年延長し、ジュニアNISAについては、利用実績が乏しいことから延長せず、新規の口座開設を2023年までとする。出典 令和2年度税制改正大綱

     

    つみたてNISAと新NISAについてはどちらか一方を選ぶことになるようで、一般NISAの後継制度であるといえます。

    一般NISAについては年間120万円×5年間を非課税で運用することができましたが、新NISAでは5年間の期間はそのままに、非課税枠を2階に分けて考える案が浮上しています。

    www.nikkei.com

     新NISA

    • 1階部分・・・年間20万円(安定運用)
    • 2階部分・・・年間102万円(自由に運用)

     

    つまり1年間で合計122万円分の投資が可能という事になります。

    従来のNISAより2万円増えますが、制度がややこしくて、中途半端な感じがします。

     新NISAの現状案では、1階部分を埋めた人だけ2階部分を利用できるということになります。

    ただし例外があるようで、令和6年(2024年)1月1日前に非課税口座を開設していた者または同日前に上場株式等の取引を行ったある者については上記の制約が適用されないようです。

    1階を無視して2階だけ利用する…という利用者もかなり現れることになるでしょう。

    この場合、投資可能額は年間102万円までとなってしまいますが、シンプルに劣化一般NISAとして活用することができます

     

    つみたてNISA

     2018年から2037年までの20年間の制度が5年延長されます。

    つまり2023年までにつみたてNISAを利用すれば、20年間の非課税枠を確保できるという事になります(2023~2042年で20年間)

    既存利用者に特に恩恵はありませんが、これからつみたてNISAを利用する人には朗報ですね。

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    ジュニアNISA

    ジュニアNISAが利用できるのは2023年までとなりますが、そこから5年間は問題なく非課税で運用することができます。

    また、2024年(令和6年)以降は非課税で引き出せるという事がさらっと書かれていますが、これは素晴らしい措置です。

    ジュニアNISAは本来、加入者が18歳になるまで原則引き出すことができませんが、今回の変更によりそのデメリットが大きく緩和されました。

     まとめ

    政府は日本国民に資産形成を促し、老後不安をなくそうと制度を作っております。

    NISAについてはイギリスのISAを模範として制度がつくられております。

     

    日本のNISAは、上場株式や株式投資信託などが対象商品ですが、イギリスのISAでは、債券や預金も対象となる点が特徴です。ISAには、「株式型ISA」と「預金型ISA」の2種類があり、株式や債券は株式型ISAで、預金は預金型ISAで運用します。

     

    「株式型ISA」は、18歳以上のイギリス居住者であれば開設でき、「預金型ISA」は、16歳以上のイギリス居住者が開設できます。所得制限などはないので、18歳以上のイギリス居住者であれば、「株式型ISA」と「預金型ISA」のいずれか1口座または両方(2口座)を持つことができます。

     

    また、日本のNISAは期間が定められていますが、イギリスの株式型ISAは運用機関の制限が無く恒久化されていますので長期保有できるメリットがあるので自然に「長期・分散・積立」が可能な制度です。

     

    日本においてもNISAの恒久化が実現出来ることを切に願います。

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    毛利英昭の不動産投資チャンネルvol.7~新築VS中古

    誰でもできる節税~ふるさと納税~

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    収入がある人なら誰でもカンタンに節税ができ、しかも日本全国の特産物がほぼ無料でもらえる、やれば誰でも得する制度に興味はありませんか?

    「ふるさと納税」の制度について解説していきます。

     ふるさと納税が注目を集めている理由

    2008年にスタートしたふるさと納税は、2010年までは毎年の寄付金額が70億円前後で利用者数も3万人程度でしたが、2014年には寄付金額が140億円を超え、利用者数も13万人と激増しています。

    激増した理由は、ふるさと納税がマスコミなどでよく紹介されるようになったこと、そしてふるさと納税で特典がもらえる自治体数が増えたこと、さらにふるさと納税の申込みや決済などの手続きが簡単になったことが影響しています。

    現在、日本全国にある約1,800の自治体のうち、930を超える自治体が、ふるさと納税の特典を用意しているんですよ。
    もはや、あなたにとって”やらないと損する制度”です。

    やらないと損する制度

    実はこのふるさと納税は、応援したい自治体にお金を寄付するのですが、その寄付した金額から2千円を引いた金額分、税金が節税できるのです!
    例えば、ふるさと納税として1年間に合計2万円、あなたが応援したい自治体に寄付をすると、税金が1万8千円節税できることになります。
    でもこれだけだと、2千円損していますよね?

    ここからがミソなのですが、ふるさと納税として自治体に寄付をすると、その自治体からお礼として特典が送られてきます。
    特典の種類も自治体によって多種多様。
    高級なお肉や、魚介類、お米から果物、果てはお酒、スイーツまで色んな種類の特典が用意されています。
    例えば、2万円の寄付に対して税金が1万8千円節税になりますので実質2千円で全国各地の特産物がもらえることになります。

    ふるさと納税の概算上限額早見表

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    ※あくまで目安であり、正確な寄付金額は所得金額により異なります。
    ※給与収入のみで、住宅ローン控除を受けていないケースです。

     

    この表を見ると、年収が高くなるにしたがって、上限金額も多くなることがわかりますね。
    ただ、この表の数値はあくまで概算です。
    なぜなら、同じ年収でも、扶養家族の数などによって、所得の金額は人それぞれ変わるからです。

     

    また詳しく計算できるサイトもあります。

    www.furusato-tax.jp

    www.satofull.jp

    ふるさと納税の申込方法

    自治体を選ぶ

    あなたの所得に応じた上限金額が把握できたら、次は寄付する自治体を選びます。
    基本的にどの自治体に寄付をしてもOKなのですが、選ぶ基準としては次のようなケースが考えられます。では、ふるさと納税に積極的な自治体には、どんな特典が用意されているのでしょう?

    実は、特典の種類も本当に多種多様です。
    まず中心となるのは食品ですが、お肉、お米、果物、魚介類、野菜、卵、お酒、飲料、スイーツ、加工品、麺類、調味料まであります。

    寄付の申込みをする

    1、自治体のサイトから申込書をダウンロードして必要事項を記載して郵送で申込み
    2、自治体のサイトから申込書をダウンロードして必要事項を入力し、メールに添付で申込み
    3、自治体のサイトから申込書をダウンロードして必要事項を記載してFAXで申込み
    4、自治体のサイトにある専用フォームから申込み
    5、ふるさとチョイス等のポータルサイトから申込み
    6、電話で申込み

     

    一番カンタンなのは4のポータルサイトから申し込みです。

    寄付をする

    寄付の申込みが済んだら、次のステップは寄付金の払い込みです。
    寄付金の払込方法には、次のようなパターンがあります。

    1、直接持参
    2、現金書留
    3、郵便振替
    4、銀行振込
    5、クレジット決済

    やはり最も便利なのは5のクレジット決済です。
    私自身、寄付金を払い込む時は、ほぼクレジット決済を選んでいます。

    受領証明書を保管する

    自治体に無事に寄付金を払い込むと、1週間から1カ月程度で寄付金の受領証明書が届きます。
    受領証明書はA4用紙に記載されたものが封書で届いたり、はがき形式で届いたりします。
    中には特典と一緒に送ってくる自治体や、広報誌と一緒に送ってくる自治体もありますので、中身はしっかりとチェックしてください。

    受領証明書には寄付した自治体名、寄付した人の住所や名前、寄付金額、寄付日等が書かれてありますので、届いたら記載事項に間違いがないか確認しておきましょう。
    また、この受領証明書は、確定申告をする際に必要ですので、失くさないように保管しておきましょう。

    保険料の控除証明書や確定申告のために医療費をノートなどにまとめている人は、それらと一緒に保管しておくといいでしょう。

    受領証明書を添付して確定申告をする

    ふるさと納税をすると、基本的には確定申告をしなければ、税金は安くなりませんでした。
    しかし、確定申告をしなければいけないということで、ふるさと納税をしない人が多いこともあって、確定申告が不要となる特例制度が創設されました。

    普通に会社にお勤めの方は、医療費控除や住宅ローン控除がある場合を除いては、会社の年末調整で申告が完結してしまうので、わざわざ確定申告をしなければいけないのは、確かに手間ですからね。
    気になる制度の内容ですが、まず名称は「ふるさと納税ワンストップ特例制度」といいます。
    そして、この特例を使うには、次の3つの条件があります。


    1、もともと確定申告が不要な人
    2、ふるさと納税として寄付する自治体が5自治体以下の人
    3、寄付した自治体に「寄付金税額控除に係る申告特例申請書」を提出している人

    1は、個人自営業をされている方や個人で不動産賃貸業をされている方、また医療費控除や住宅ローン控除等で確定申告をする方は、この特例制度の対象とはならず、ふるさと納税を1回しているだけでも確定申告が必要になります。

    次の2は、ふるさと納税として寄付する自治体が5自治体以下までの人が、特例制度の対象となるので、寄付する自治体が6自治体以上になれば、確定申告が必要となります。

    最後の3は、「ふるさと納税ワンストップ特例制度」を利用したい(確定申告をしたくない人場合に、各寄付先に提出する書類です。ただし、寄付先が5自治体を超えた時点で、この申請は無効になります。

    まとめ

    このふるさと納税ワンストップ特例制度の創設によって、サラリーマンの方は、よりふるさと納税が使いやすくなっていますので、確実に得をする制度なので、投資が怖いと思われている方はぜひ「ふるさと納税」からチャレンジしてください。

     

    年末ジャンボ宝くじで億り人になる方法

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    毎年恒例のも年末ジャンボ宝くじが全国で発売されました。

     

    1等前後賞合わせて10億円が当たります。

    但し、2等になると1,000万円までいきなり大幅に減少します。

    当せん金と本数は以下の通りになります。

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    販売予定額はなんと1,380億円です!

    ただ残念ながらその半分は税金で持っていかれます。

     

    では、ここで宝くじの期待値を計算してみると以下のようになります。

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    期待値の出し方は確率×当せん金になります。

    期待値が「149円」ということは1枚300円投下したら149円にしかならないので

     宝くじを買った瞬間50%以上が胴元に搾取されるということです。

     

    毎年、日本人は夢を買いに宝くじ売り場に行列ができるほど並んで購入していますが、客観的に言えば300円払って約半分損しに並んでいることといえます。

     

    日本の宝くじは海外のギャンブルに比べると、

     

    はっきり言ってボッタクリです

     

    日本人はその事実を知らない人が多く、期待率が90%と言われるカジノについて平気で叩く一方で宝くじには数万使う人が多いです。

     

    「宝くじは愚か者に課された税金」と言われますが、まさに日本人は愚か者で、せっせと政府に税金をお布施している優良な納税者というわけです。

     

    1等の確率が2,000万分の1という確率です。

     

    これは飛行機事故の確率より低い確率です。

     

    そのため、10枚買おうが100枚買おうが当せんする確率はあまり変わらず、

     

    年末ジャンボで億り人になるコスパの高い方法は1枚のみ買うということになります。

     

    豊かな日本において、堅実な資産形成を行えば、時間はかかりますが、誰でも億り人になれるチャンスがあります。

     

    税金を払い続けるのも、自分の資産を増やすのも自己責任ということです。

     

    投資は自己責任で

     

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    家族に投資について反対したらどうするべきか?

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    投資の初心者の方にとって、大きな関門が「家族の反対」だと思います。

    ご家族が投資のご経験があればいいのですが、おそらく「家族全員が投資に賛成」というご家族は少ないのではないでしょうか。

    日本において「投資をする人」はまだまだマイナーであるので、不動産投資をしようとしたとき、ご家族から反対されることも想像出来ます。

    特にお小遣い制のご主人などは特にそのように感じます。

     

    ただ、出来ればご家族が納得した上で、投資がしたいですね。

    本日はその時の対処方法を書いていきたいと思います。

    家族が投資について積極的でない場合はどうすればいいのか

    まずは焦らずに話しあうことが理想です。焦って喧嘩になったり不毛な争いをしても無駄な時間が続いてしまいますから、論理的に伝える必要があります。

     

    「なぜ投資をするべきなのか」といった点です。

     

    そのためには一緒に投資の本を読んだり、セミナーを受講するなどして、投資の効用を正しく理解してもらうことです。

    投資に積極的でない理由の一番の理由は恐らく「資産が減るかもしれないという恐怖心」です。

     

    なので家族に説明する際には最低限次のポイントは伝えておくといいでしょう。

    1. 銀行の金利は低すぎるので資産運用に適さない
    2. 老後に備えて年金以外の収入源を確保をしておくべき
    3. 不動産のリターンは預金金利よりはるかに大きい
    4. 不動産投資は手間をかけず、お金が増やせる

    とはいえ、上記のようなポイントを説明しても反対されるかもしれません。

    投資をせずに豊かな老後を暮らすのは難しい

    それでも反対される場合での説得するにあたっては、

    例えば、「貯蓄だけで2,000万円・3,000万円を貯めようとすると、30年間かけても月々5~8万円必要ですが、投資の力を借りれば、月々2~4万円の積立で目標が達成できので損する可能性もあるけど、どちらの方が毎月楽かを考えると投資の力を借りたほうがいいよね。」という具合でしょうか。

    また、まずは自分が自由に管理できる範囲で投資を始め、そこから得た収入を家族に示すのも効果的です。

     そもそも自分自身も投資をする理由としては「人生のリスクに備える」という意識に切り替えたほうが合理的です。

    • 収入が途絶えるリスク(会社倒産・リストラ)
    • 長期病気療養で働けなくなるリスク

     

    こういったことで収入が途絶えた場合、もう一つの収入源(キャッシュポジション)を作っておく為に、投資が必要だということを伝えるのが重要です。

    投資をしない場合のリスク

    ただ、別に投資をしなければならないということもありません。

    なぜなら、「貰える年金額以内の生活」を行えばいいからです。

    老後の年金は夫婦二人で約20万円と言われていますが、その範囲内で生活をすれば、投資は必要ありません。ただし、突発的な出費・老齢による介護・入院費用は捻出できなくなりますので、今から貯蓄だけでも数十万の積立が必要になります。

     

    そのためには、今の家計を大幅に切り詰め、我慢をし、家族旅行も諦め、子供の進学も諦め、いろいろなことを諦めないと到達が不可能です。

    ただ、人生において幸せなことでしょうか。

     

    要は「投資をするかしないか」を選択しないといけないということです。

     

    これをトレードオフといいます。(何かを達成するために別の何かを犠牲にしなければならない)

     

    投資を行う選択をすれば「リスク」がついてきますし、投資をしない選択をすれば、「色々諦めないといけない」このどちらかを選択することです。

    まとめ

    投資をするのは、家族のより良い将来のため」という家族に対しての思いやりを示して、資産運用について話してみるのはいかがでしょうか。

    自転車で例えるなら、「投資は自転車の補助輪」のようなものです。

    仮に、自転車で転びそうになっても補助輪で支えられているので転ばない。

    そういったものではないのでしょうか。

     

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    貯金が900万円以上あっても老後不安は解消されない

    人生100年時代と言われる中、人々の老後への不安はなくなりそうにありません。

    日本FP協会の【世代別「人生100年時代」に対する意識】の調査によれば、

    • 現在のくらしには満足?不満? 40 代では「不満」が半数以上
    • 人生100 年時代 老後のくらしは安心?不安? 30 代では「不安」が8 割半
    • 人生100 年時代の不安 1 位「老後の生活設計」2 位「自身の健康」 40 代の4 割強が「介護」に不安

     

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    特に40代で悲観的に考える人が多いようです。

    これは40代になると子どもの進学に伴い出費がかさむ一方、転職市場における自身の価値が大きく低下するため収入増も期待できなくなるからです。

    しかし、50代、60代になると次第に将来に対して不安に思う人の割合が減少し始めます。これは子どもが社会人になり、教育費にお金がかからなくなる一方で、退職金など大きな収入も見込めるためです。70代以上になってもおよそ4割の人々が生活資金について不安に思っていることには変わりありません。

     

    こうした不安を取り除くために、人々はせっせと貯金に励むわけですが、貯金が900万円以上あっても不安を取り除くことは不可能なようです。

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    貯蓄0円の人が老後に不安を感じるのは理解できるとして、900万円以上あっても71.3%の人が不安に感じていることから、将来に漠然とした不安を抱えている人は貯蓄がいくらあっても不安のままだということがわかります。

     

    老後の不安を感じる主な理由としては

    • 年金が破綻するかもしれない
    • 年金だけでは暮らしていけるかわからない

    などが挙げられます。

     

    一方で不安に思わない人たちというのは、持家でローンも完済していたり、すでに十分な蓄えがあると答えています。

     

    シンプルに考えれば、不安の取り除く為には、支出を減らして、十分な蓄えを準備すれば良いということになります。

     

    老後の夫婦二人の生活費は月額24万円と言われていますが、これは持家ローンなしの前提です。賃貸の人の場合は24万円にプラスアルファ家賃が発生します。仮に家賃が10万円なら34万円程度が必要になってきます。

     

    現在の夫婦の年金受給額の平均が約19万円ですので、月に約15万円・年間180万円程度不足します。

     

    多くの人が将来に不安を感じるのも仕方がないです。

     

    不安を解消する方法として挙げられるのが

    1. 倹約に努め
    2. 資産運用を行い
    3. いつまでも続けられる仕事を持つ

    例えば、お金のかかる趣味をやめる。(映画館で映画を見るのではなく、Netflixなら月額800円で見放題、図書館に行けば本は無料で読み放題)

    生命保険や携帯代等の固定費を抑える(保険は掛け捨てのみ。携帯は格安スマホでキャリアの半額以下)といったことだけで、年間20万円以上カンタンに支出を抑えられます。

    また、新卒から定年退職までの約40年間の間、年平均リターン5%で月3万円の積立投資をするだけで4,500万円ぐらいの資産形成が可能です。

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    この4,500万円を3%づつ取り崩すだけで年間約130万円程度、元本を減らすことなく、運用し続けることが可能です。

     

    さらに、ブログ収入等で毎月5~10万円程度の収入が見込める仕事を続けるだけで年間60~120万円もの収入が見込めます。

     

    これら三つを組み合わせるだけで年間200万円のキャッシュフローを生み出すので、年間180万円の不足金は十分補うことができ、それほど不安に感じる必要はないのです。とはいえ、面倒がって取り組みをしない限り不安は解消されません。

     

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    最近マンションは売れているの?

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    首都圏のマンション価格高騰が止まりません。

     

    とうとう平均価格が6,000万円を超えて、28年ぶりの高値域に突入です。

     

    年収の10倍~13倍程度の価格が購入対象となっているようです。

     

    すごいですね。

     

    「こんな時期にマイホームを考える必要があるのかな?」「賃貸でいいのでは?」などと思ってしまいます。

    しかしながら、今後価格が下がる保証などはありませんし、低金利でローンを組んで税金控除を受けることも、選択肢としてはあると思います。

     

    広告で見る不動産価格も日に日に高くなっており、3LDKなら1億超えは当たり前で、2億に手が届くマンションも良く見かけます。

     

    はたして今マンションは売れているのでしょうか?

     

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    (日本経済新聞より抜粋)

     

    棒グラフの通り、実は売れ行きはかんばしくありません。

     

    さすがにこの価格帯になってくると、平均的なサラリーマンに購入は難しく、売れ行きは11年ぶりの低水準だということです。

     

    一番安かった時代と比べると、価格は約1.5倍になっています。

     

    この間、日本では平均所得は増えていません

     

    だれが購入しているのでしょうか?

     

    答えは、投資家や共働きの夫婦です。

     

    どちらも立地にこだわるため、場所が良い物件はすぐに売れてしまいます。

     

    職住近接という言葉がありますが、昔よりも職場の近くに住むことが増えているのではないでしょうか。

     

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    今回の台風で話題になった武蔵小杉のタワマンですが、そもそも武蔵小杉が人気になった理由として、便利だから若い世代が増えていったという経緯があり、環境の良さも相まってブランドとなりました。

     

    資産価値の低下を懸念する声もありますが、アクセス面での優位性がある以上、その場所の魅力はなかなか失われないのではないかと考えられます。

     

    最近、川崎市が人口増で勢いがあるのは、こういった利便性への評価が大きいのではないかと考えられます。

     

    やはり不動産は場所が命ではないでしょうか。

     

    さて、夫単体では購入が難しいので、共働きの夫婦が年収合算をして、マイホームを購入しようとする動きが出てきています。

    そうするとかなりのローン額を組むことができるようになります。

     

    しかし、ここに落とし穴があります。

     

    当然、妻が産休などに入ると、当然夫の給料のみで支払いをしなくてはなりません。

    住宅ローン控除も妻の分は受けることができなくなってしまいます。

    託児所の問題などで、妻の復職が遅れるかもしれません。

     

    リスクに耐えうるかどうかをしっかりと考えたいものです。

     

    一生で一番高い買い物と言われるマイホームですが、だからといって一番価値のあるものとは限りません。

     

    そもそもマイホームが必要かどうかもじっくり検討が必要ですね。