マンション投資で計上できる必要経費とは？

マンション投資で家賃収入が発生すると、同時に納税の義務が発生します。

その際、賃貸経営で生じる様々な支出を経費として計上すると、利益を圧縮して節税することができます。

では不動産所得に対し、何が必要経費にでき、何が必要経費にできないのか。

実際に確定申告の際にはどうすればいいのかなどを解説していきます。

 不動産所得

まず、不動産所得は国税庁のサイトによると以下の様に定義されています。

総収入金額－必要経費＝不動産所得

総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

• 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの（礼金・更新料等）
• 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの（敷金償却等）
• 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など（家賃の他、管理費・共益費等）

必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

（１）税金

• 固定資産税・都市計画税（毎年）
• 不動産取得税（購入時1回のみ）
• 収入印紙代

（２）保険料

• 火災保険料
• 地震保険料

（３）賃貸管理会社への費用

• 管理委託手数料
• 広告料

（４）司法書士への報酬

• 登記費用（所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記等）

（５）減価償却費

建物には構造等で法律で耐用年数が設定されています。

1. 鉄筋コンクリート造　４７年
2. 鉄骨造　３４年
3. 木造　２２年

建物の購入にかかった費用をこの年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用として計上することができます。

物件：新築マンション（RC造・定額法４７年・償却率０．０２２）

購入価格　２，０００万円（内土地価格６００万円　建物価格１，４００万円）

減価償却費　１，４００万円✕０．０２２＝３０．８万円

この場合、年間３０．８万円を４７年間毎年減価償却できるので、実際の支出がない経費として計上できます。

支出が伴わないのに帳簿上の利益を減らすことができるので、節税に効果を発揮します。

（６）修繕費

• 毎月の管理費・修繕積立金
• ハウスクリーニング代
• クロス交換
• 給湯器交換
• エアコン交換

ただし、室内の機能を向上させるための設備の費用に関しては、修繕費として一括での経費計上することはできません。固定資産となるため、減価償却する必要があります。

（７）ローンの利息

融資を受けて物件を購入した際には、毎月決まった額の返済をしていきます。

そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。

また、融資を受けた年の融資手数料も経費になります。

（８）その他

• 交通費（物件視察の場合）
• 書籍代（不動産に関する本）
• 交際費（手土産代など）

など、常識の範囲内で経費に計上できます。ただ、あまりにも頻度や金額が多い場合は税務署のチェックが入る可能性もあります。

必要経費をして計上できないもの

• 住民税
• 所得税

マンション投資に関係なく発生するものなので経費にはなりません。

損益通算

不動産所得は、給与所得と合算して確定申告が可能です。

不動産物件の運営で損失が発生していた場合でも、確定申告を行えば納めすぎていた税金が還付されることがあります。

確定申告で給与所得控除後の所得金額と不動産収支内訳書上の赤字を相殺すること、これが損益通算です。

特に不動産は、購入初年度は購入時の諸費用が必要になるため、年間の数字では損失になるケースがあります。

確定申告時に必要なもの

総収入金額から必要経費を引き、その金額が20万円以上であった場合は確定申告をしなければいけません。

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1ヶ月間です。

確定申告をおこなう場合は、所定の書類を提出し税額を確定させることになります。

青色申告、白色申告とそれぞれで提出するものが違うことに注意しましょう。

青色申告　

確定申告書Bと不動産所得用の青色申告決算書、収支内訳書

白色申告　

確定申告書Bと不動産所得用の収支内訳書

白色申告の場合は、収支報告書に数字を記入していきます。

基本的に領収書や収支の証拠などは、提出する必要はありません。

ただし、税務署が収支をチェックしていて経費が大きすぎる、家賃が実際の物件と比較して少ないなど異常があった場合には、証拠となる物を提出しなければいけません。

そのため7年間は領収書などを保管しておく義務があります。確定申告をして税務署が確認の必要を感じた時に、経費の証拠が提示できなければ追徴の税金が課せられることもあります。

確定申告をする際に、年間の支出と経費をまとめた帳簿を作成する必要があります。

白色申告の場合は事前申告の必要がなく、帳簿は簡単な単式簿記で作成します。

前年の1月1日から12月31日までの「収支内訳書」と「確定申告書B」を、毎年2月16日～3月15日の期間で提出します。

一方で青色申告は10万円、もしくは65万円の控除を受けられるなど税制面での大きなメリットがありますが、事前申告が必要です。

65万円の控除を受けるには、不動産投資の場合は5棟10室、つまり5つの物件、もしくは10部屋以上を投資家として所有していることが条件になっています。

はじめて青色申告をする人は、3月15日までに「青色申告申請承認書」を税務署に提出する必要があります。

また事業を開始して青色申告を行いたいという人の提出期限は、開業から2ヶ月以内なので注意してください。帳簿も複式簿記で作成します。

1月1日から12月31日までの以下の書類を、期間内に提出する必要があります。

• 損益計算書
• 損益計算書の内訳
• 賃借対照表
• 確定申告書B

その後、納税額が確定するので、納付書に従って納税を行います。

決算関係の書類と帳簿、通帳や請求書、領収書などは書類の内容によって7年間さかのぼって確認を求められることがあるので、保管しておきましょう。

損益計算書の作成に当たっては、帳簿ソフトなどで日頃からつけておくと効率的です。

まとめ

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マンション投資をする際、多くの経費が発生します。経費として計上できるもののチェックを怠ると、それだけで数万円も税額が変わることがあります。経費のチェック漏れがないよう心掛けましょう。

どうなる！？ Go To Travelキャンペーン・・・

 Go To Travelキャンペーンとは

 観光業や飲食業の需要喚起、地域活性化を目的とした官民一体の取り組み。

国内旅行を対象に旅行代金を補助。

・7/22からスタート

・補助額は半額まで、上限は1人1泊2万円（日帰りは1万円）、利用回数は無制限

・補助額の7割は旅行代金、3割は旅先で使える地域クーポンとして還元

使用例

 【例1】1泊2日で40,000円のツアーに行く場合、20,000円が補助されます。

20,000円のうち、7割の14,000円がツアー代金から割り引かれ、3割の6,000円が地域共通クーポンとして付与されます。

【例2】9,000円の日帰りバスツアーに参加した場合、補助額は4,500円分となります。

その7割に当たる3,150円がツアー代金から割り引かれ、3割の1,350円が地域共通クーポンとして付与されます。

ちなみに日帰り旅行の支援額の上限は1万円となっています。

現在の状況

 このキャンペーンは、元々8月上旬開始予定だったが、4連休（7/23～7/26）に合わせて、前日の22日に前倒しスタートされることが決定

↓

しかし、徐々にコロナウイルス感染者数が増え、批判が多くなり、地方の知事も懸念を表明するようになる

↓

これを受けて、16日に東京都発着の旅行は対象外と発表

↓

予約した人を振り回していると政府への批判が続出

↓

自民党の岸田政調会長や菅官房長官が「業者や利用者へ必要な対応を早急に行っていきたい」とキャンセル料への補償を含めた対応を検討する考えを示す。

楽天スーパーポイントキッカケで貯蓄から投資へ

ボーナスを待ちきれずにランチで吉次本町店の牛タン定食1,700円を食べに行ったお肉大好きなアラサー女子社員の川根さんが、老後資産2,000万円問題から1年が過ぎ、ようやく

『楽天ポイントを貯めたい』ので楽天銀行と楽天証券の口座開設仕方を教えて下さい。投資も始めてみようと思います。 

言われましたので、本日は、楽天ポイント獲得方法や口座開設について解説していきます。

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 SPUポイントアッププログラム

ＳＰＵポイントアッププログラムをどれだけ達成するかが基本となります。

SPUポイントでのポイントUPの条件は下記の通りになります。

楽天カードで買い物を行うことは、楽天を利用する上では不可欠です。年会費はかかりますが、楽天の利用額によっては楽天ゴールドカードの加入も検討してみるのはいかがでしょうか。

楽天銀行の口座開設方法

STEP1：インターネットから開設の申し込み

インターネットから楽天銀行の口座開設を申し込みましょう。楽天銀行HPから口座開設を申し込めます。

STEP2：本人確認

運転免許証などの本人確認書類を提出します。方法は3つありますが、アプリで行うと早く口座開設できるのでおすすめです。

STEP3：書類の受け取り

口座開設が完了すると口座開設の完了をお知らせする「ThankYouレター初期設定ガイド」が届きます。本人確認を「配達員」で指定した場合は、本人確認書類を配達員へ提示します。

STEP4：初期ログイン設定

「ThankYouレター初期設定ガイド」に従い、最初の設定を行います。

楽天証券の口座開設方法

口座開設の申込み

楽天証券のサイトへ飛んだら、「口座開設（無料）」をクリックします。
口座の申し込みページに移動したら、先に進みましょう。

楽天会員の方はログインすると会員情報が自動入力されます。

必要事項を入力します。

納税方法の選択

「確定申告は原則不要（特定口座開設する源泉徴収あり）」を選択しておけば良いです。証券会社側が資産運用にかかった税金の計算して代理納税がしてくれるなど、初心者にとって難しいことを代わりにやってくれるので便利です。

特定口座・源泉徴収ありのメリット

1. 証券会社が利益と損益を計算し、「年間取引報告書」を作成してくれる
2. 納税も自動で行ってくれる
3. 確定申告する必要がない

NISA口座の選択

積立投資を行う方であれば、「つみたてNISA」を開設してみましょう。

非課税でお得に投資ができますので是非開設してみましょう。

つみたてNISAとは？

1. 運用期間　20年
2. 購入方法　積立のみ
3. 非課税になる額　年40万円×20年で最大800万円が非課税
4. 対象商品　金融庁が定めた商品のみ

100円から少額から始められますので初心者の方でも取り組みやすいです。

また、一度購入設定するとあとは特にやることがないので非常に便利です。

また、楽天証券の場合、楽天カードで支払いも出来ますので、同時にポイントも貯まります。

つみたてNISAのオススメ商品

 楽天証券内のつみたてNISAのオススメ商品は以下の通りです。

1. eMAXIS Slim 米国株式 (S&P500)
2. eMAXIS Slim 全世界株式(オールカントリー）
3. eMAXIS Slim 先進国株式
4. eMAXIS Slim バランス(8資産均等型）
5. 楽天・全米株式インデックス・ファンド (楽天 VTI)
6. 楽天・全世界株式インデックスファンド (楽天 VT)

1.5はアメリカの株式をまるごと購入できる投資信託です。

2.6は全世界（日本含む）の株式をまるごと購入できる投資信託です。

3は先進国（日本除く）のみの株式をまるごと購入できる投資信託です。

4は先進国・新興国・日本の株式と債券、先進国と日本のREITはまるごと購入できる投資信託です。

商品に迷ったらこのどれかにしましょう。

まとめ

投資で収益を1％上げるのは難しいですが、商品を購入したり、支払い方法をクレジットカード払いに買えるだけで1％の還元が受けられます。これはやっていることは同じことになりますので、また、貯まったポイントを年末にふるさと納税で商品購入すると、ただで税金も安くなりますので一度お試し下さい。

「大阪公立大学」誕生！【大阪不動産投資チャンネルvol.38】

【偏向報道】公的年金運用のＧＰＩＦ運用損17.7兆円！

世界最大の年金基金、年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）の2020年１－３月期に18兆円近い運用損を計上しました。

www.gpif.go.jp

　ＧＰＩＦが３日に発表した資料によると、19年度第４四半期となる20年１－３月期の運用損失は17兆7072億円。収益率はマイナス10.71％と急激に悪化しました。

本題はここからで、マスコミ各社は2019年度の単年度の成績しか報道してくれません。

2001年から始まった運用収益は57.5兆円のプラスとなっております。

2019年度（２０１９年４月～2020年3月）

収益率　ー5.20％

運用業績は－8.28兆円

保有資産残高は150.6兆円

市場運用開始以降（2001年度～2019年度）

収益率： ＋2.58％（年率）
収益額： ＋57.5兆円（累積）

年金運用はプラスの時はなにも報じてくれませんが、マイナスの時は揚げ足をとったように「年金が大損失」というふうに報道されます。

日本で資産運用が定着しない理由として、損失額のみ報道し、国民全体が投資が怖いものと、写ってしまうことです。

コロナショック時に株式はおおよそ35％マイナスとなっているのを比較すると、2019年度の収益率－5.20％は「値動き」はむしろ小さい方だと言えます。

運用実績にしても過去2番目の損失額といっても過去より現在の方が運用残高が増えていますので、この場合、損失額より損失率で伝えるほうがより正しく読み取ることが出来ます。

正しい情報を理解するには、表面的な情報だけでなく、より本質的な部分を知ることが重要です。

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退職金で資産運用？住宅ローンの繰り上げ返済？

日本の企業の特徴として退職金制度があります。

しかし、いつも税メリットがあるというわけではなく、２回目以降は制度上それなりに課税されることが殆どですね。それは、以下のような計算式が成り立つからです。

勤続20年以下の退職金

40万×勤続年数＝退職所得控除額

勤続20年以上の退職金
40万×20年＋70万×（勤続年数－20年）

＝退職所得控除額

20年以上働き続けると、1年あたり70万円ほど退職所得控除枠が増えます。

退職所得の金額

=（退職金−退職所得控除額）×0.5

貰った退職金から、退職所得控除額を引きます。この計算で出てきた退職所得に、所得税率がかかってきます。

こうして手元に退職金が届くわけです。３０００万以上貰う人もいれば、数百万いや、数十万の人もいます。

当然ながら勤続先の条件が良いほど、勤続年数が長いほど多く貰えるということです。

勤続年数が長いと、まるまる非課税という方もいることでしょう。

　退職金を一括でもらうか、分割して年金のようにしてもらうかという議論がありますが、一括のほうが税制上は有利になります。ただし、計画的に使えるというのが前提になります。

退職金で資産運用を検討して良い場合

一般の人が低利で長期間融資を受けられる殆ど唯一のローンが住宅ローンです。昨今では0.5％を切るような条件での住宅ローンがあります。これは事業融資ではそれなりの実績がないと出せない数字です。

 　もちろん、信頼が積み重なり、事業実績が伸びていれば同じぐらい低利になることはあります。しかし、普通の人が最初に融資を受けようと思うと、住宅ローン並みの金利というのは難しいです。

そう考えると、比較的簡単に大変有利な状況でレバレッジを利かせられるのが住宅ローンということになります。

 もし、この低利の住宅ローンよりも上回るパフォーマンスを資産運用で上げられるならば、資産運用したほうが良いということになります。

実際に、あえて返済せずに資産運用をしている方もいらっしゃいます。

退職金で住宅ローンを繰り上げ返済した方が良い場合

しかし、資産運用が有利とはいっても、運用は上下動があります。

この目先の変動が気になるならば、繰り上げ返済をしてしまってスッキリするというのも悪い選択ではありません。

人によっては、今手元にある現金を運用に回さずに、住宅ローン返済に充てるという人もいるでしょう。これも悪い選択ではないと思います。

リーマンショック時など相場の底ならば止めますが、少なくとも相場の底ではないからです。

退職金をどのように運用するか

退職金の運用です。

1. 一括購入
2. ドルコスト平均法による時間分散

今後も下げることなく右肩上がりということを想定するならば一括です。

上下動があると思うならば時間分散です。

どちらの場合でも言えることですが、自分のリスク許容度に合わせて取り組んでいくことが大切です。

不動産投資で社会貢献！〜ワンルームマンション投資の意義【大阪不動産投資チャンネルvol.35】

定期預金金利の推移

もうすぐ夏のボーナスのシーズンですが、ボーナスがでれば貯金する方もいらっしゃるでしょう。

では、昔の定期預金の金利・利息が最大だったときは郵便貯金でみると過去には10％を越える利息の時代もありました。

とはいえ、現在の日本の定期預金は雀の涙です。

今日は定期預金金利の推移をご紹介致します。

銀行の定期預金金利の推移

1990年代には定期預金の利息が2％を超えていました。

定期預金なので当然、元本保証で2％の利回り、現在の東証一部上場銘柄の平均配当利回りぐらいです。

となると、定期預金は元本保証で非常に魅力的な資産運用でした。

郵貯の金利！最大で12％！

現在のゆうちょ銀行である郵便貯金の定期貯金はこれより遥かに高く最大で12％の時もありました。

これだけ利息が貰えるのなら、リスクのある株式投資や不動産投資がギャンブルだと言われても仕方ありません。

現在の定期預金の金利

現在の定期預金の金利で金利が高いものをピックアップしました。

一番高い金利で0.22％となっております。

郵便貯金の12％と比べると、かなり低い利率です。

定期預金デメリット

定期預金であろうが、金利は最大で0.22%。

100万円の定期預金をしても、年間で2,200円の利息にしかなりません。

定期預金は資金を拘束されるデメリットがあります。また、日本銀行は物価上昇率を2％を目標に掲げております。

定期預金の利息が0.22％

物価上昇率が2％

こんな状態になってしますと、定期預金に預けておくと、毎年目減りしてしまいます。

資産運用の必要性

定期預金は元本保証です。

ですが元本保証というのはリスクがないということではありません。

資産が目減りするリスクは大いにあります。

一方、株式や不動産などのリスク資産は元本保証いわゆる、資産が減少するリスクはありますが、リターンは定期預金よりはるかに高い利率になります。

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 資産運用はチャートを読んだり、会計の知識がないと出来ないものではありません。

至極シンプルに考えると、「自分の資産のうちどのくらいの割合をリスク資産（株式・不動産）に割り当てるか」ということだけです。

最低限現金で確保しないといけない部分は現金で持っておき、それ以外の部分を自分にとってどのくらい配分するか良いかを考えることが一番重要です。

投資用不動産の価値は簡単には下がらない！〜不動産価格の決め方【大阪不動産投資チャンネルvol.34】

売上は虚栄、利益は健全、現金は現実

投資の格言で『売上は虚栄・利益は健全・現金は現実』

゛Revenue is vanity,Profit is sanity,but Cash is Reality ”

という言葉があります。

これはあるグローバル企業のトップの言葉ですが、資産を増やすにあたってとても重要な言葉だと思います。

個人の話に置き換えるため、「売上」を「収入」に置き換えます。

重要なのは収入ではなく利益

例えば、いくら収入が高くても、月々の出費がそれにも増して多ければ、

『何の意味もない』ということです。

もし、その人が多くの借金を抱えていたら、高給取りという言葉には

何の価値もありません。

これが「売上は虚栄」という部分の意味です。

次のフレーズの「利益は健全」とは、重要なのは収入ではなく家計の収支（収入-支出）であるということ。

最後の「現金は現実」とは、月々の利益の積み重ねが現金（資産残高）という現実となるという意味です。

つまり、重要なのは稼ぎではなく、稼ぎから支出を引いた利益であるということ。

この言葉は資産形成をする上での金言です。

浪費を防ぐことはすなわち利益を増やすこと

最初にやるべきは、『自分の人生の計画を立てること』です。

現状の把握と将来の見通し無しに行動を起こす事は、闇夜に灯り無しで散歩することと違いがありません。

一人一人がいくらの資産を貯め、どのような人生を送りたいのか、自分の人生の計画を立てて未来を「見える化」することが大事です。

計画を立てていく上で、現時点の収入と支出についても見えてきます。

• 給与からはこんなに税金や社会保険料が引かれていたんだ
• 普段は気にしていなかったけどこんな支出があったんだ

などという気付きもあると思います。

資産運用・資産形成の計画を立てた後に最優先で身につけるべきものは、

『節約を負担に感じないような体質を作ること』です。

『資産を増やす方法』という言葉から真っ先に連想するのは、

【収入を多くする】ことや【投資で利益を上げる】ことだと思います。

ただ、これらは一つの手段ですが、決して簡単な手段ではありませんし、絶対うまくいくとは限りません。

だからこそまずは誰にでもできる簡単な手法を取ることが賢明だと言えます。

簡単な手法といえば、「無駄なお金を使わない」という当たり前で且つ、失敗しない方法をまず徹底して実践することです。

これができなければ収支はいつまで経っても改善せず、目標への道は遠いでしょう。

『収入を1万円増やす』ことと、『支出を1万円削減する』ことは全く同じことです。

節税も資産運用のひとつ

税金や社会保険料も広義の意味では支出の一つと捉えるべきです。

先ほどは『無駄なお金を使わない事が重要』と言う話をしましたが、これは同様に『無駄な税金や社会保険料は払わない事が重要』という意味でもあります。

なぜなら、日々の支出であれ税金であれ、使い道は何であっても出費が増えればその分だけ資産形成が遅れ、目標への道は遠のくことになるからです。

サラリーマンの場合、毎月源泉徴収で、給与から自動的に社会保険料や税金が引かれますので、この分野の知識は特に弱いと思います。

もちろん、税務署はわざわざ税金を減らす方法を教えてくれることはありませんから、知らないままでいたら損をするのは自分ばかりということになってしまいます。

サラリーマンで使える節税手段としては

例えば、

• 確定拠出年金（iDeCo）
• 医療費控除（もしくはセルフメディケーション税制）
• ふるさと納税
• 住宅ローン控除

などがあります。

また、社会保険料は4～6月の給与の平均値で計算されます。そこで、年間収入が変わらないという条件付きなら、3～5月の残業を抑える（その分を他の月に回す）事によって社会保険料の出費を抑える事ができます。

こういった方法は社会生活の上でとても重要な知識なのですが、残念ながら学校で教えてくれる知識ではありません。独学で学ぶべき必須の項目と言えます。

資産を雪だるま方式で増やそう

支出を抑えるだけではなく、収入を増やす事も重要です。

どうやって増やすかという手段については、その人の置かれている立場により千差万別です。本業を頑張る、転職を考える、副業をする、各々一つの手段です。

そうしてある程度の資金が集まれば、今度はそれを投資に回します。

投資を行う目的は『お金にも働いてもらう』ことです。

つまり自分自身の労働ではなく、資産自体から生み出されるお金を生み出していくことです。

後はひたすらこの繰り返しです。

給与などの所得と、投資によって得られた利益を再投資し続けます。

こうすることにより複利効果が働き、資産は雪だるまのように大きくなっていくことになります。

まとめ

資産形成中には、最初に立てた計画の見直しも必要となるかもしれません。

不要な支出を抑える工夫も継続するべきですし、収入を増やす方法がないか模索することも重要です。

税制や社会保険などの制度が変われば、その制度に合わせて節税策の最適化も必要でしょう。

こうしたことを続けた先に、各個人が立てた目標というゴールがあります。

資産運用は果てしない道のように見えますが、まず、計画を立ててやるべきことを愚直にやっていくだけです。

目先の利回りに囚われたらあかん〜不動産投資の目的を見誤るな！【大阪不動産投資チャンネルvol.33】

通知カードが廃止に！

2020年5月25日に通知カードが廃止になりました。

 皆様ご存知でしたでしょうか？

いままでマイナンバーカードの代わりのようなものとして代用されていた方も多かったのではないでしょうか？

廃止とはどういう意味？

廃止といっても現在お持ちの通知カードが使えなくなるわけではありません。

新規発行ができなくなるという意味です。

廃止による不具合は？

通知カードに記載されている内容（氏名、住所など）に変更がなければそのまま利用可能なので、大きな混乱はなさそうです。

しかし、住所などに変更があった場合は、通知カードを「マイナンバーを証明する書類」として利用できなくなります。

もし「マイナンバーを証明する書類」が必要な場合は、マイナンバーカードまたは住民票の写しを提示しなければいけません。

マイナポイントとは？

マイナンバーカード取得を進めるために、政府は今年9月からマイナンバーカードを利用したポイント制度「マイナポイント」を用意しています。

キャッシュレス決済の推進や消費の活性化という事も制度の目的です。

マイナポイント事業（総務省H.P.）

https://mynumbercard.point.soumu.go.jp/

事前に選択したキャッシュレス決済サービスでチャージ、もしくは買い物をする事で、決済金額の25％（上限5,000円分）がマイナポイントとして決済事業者を通じて付与されます。

利用期間（マイナポイント取得期間）は2020年9月〜2021年3月末まで（予定）で、マイナポイントの申し込みは2020年7月から開始されます（申し込みの終了は2021年3月末まで）。

なお、マイナンバーがキャッシュレス決済事業者に知られることは無いとの事です。

いまいち浸透しない印象のマイナンバー制度ですが、今回の通知カード廃止や給付金の件で話題になったことでスピードアップするでしょうか！？

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【朗報】大阪市から『特別定額給付金』申請書が届く！

先日、オンライン申請停止した自治体があり、色々混乱はございましたが、大阪市では 5月22日より各世帯に対しての『特別定額給付金』申請書送付が開始し、

昨日ようやく申請書が届きました。

さっそく申請してみました。

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どんな封筒で届くの？

大阪市の場合は上記の封書で届きました。

『大阪市特別給付金事務局』より発送されているようです。

裏面は詐欺などの犯罪についての次のような注意書きが書いてありました。

特別定額給付金事業に関して大阪市役所・区役所職員が次のような行為を

行うことはありません。

• ATMへの手続（操作・振込）を求めることはありません。
• ご自宅を訪問することはありません。
• キャッシュカードを預かることはありません。

申請書記入にあたっての注意点

• 申請日を記入すること
• 世帯主の申請者氏名・生年月日・申請者現住所に誤りがないか確認すること
• 電話番号を記入すること
• 印鑑にて押印または署名をすること
• 給付対象者に誤りがないか確認すること
• 右側のチェック欄は受け取る場合は空欄のままで、受取不要の場合のみチェックする。
• 受取方法（金融機関口座orゆうちょ銀行口座）を記入する

添付書類

最後に同封の返信用の封筒に添付する書類は下記のとおりとなります。

本人確認資料のコピー（下記のいづれか）

• 健康保険証のコピー（表裏）
• 運転免許証のコピー（表裏）
• マイナンバーカードのコピー（表面）
• 年金手帳のコピー（中面）

振込口座が確認できる書類のコピー

• 通帳の見開きのページのコピー
• キャッシュカードのコピー

 最後に

申請書の記入や必要な添付書類は5分程度で簡単に記入できました。

申請締切日は令和2年8月25日の消印まで有効となりますので、お早めに手続きして下さい。大阪市の場合、郵送での給付開始が見込みが6月中旬頃からとなっております。

給付開始まで半月ぐらいありますので、使いみちが決まっていない方もいらっしゃるかと思いますが、なるべく貯蓄するのではなく、消費に回して経済活動に参加してみて下さい。

「お金を使えば、使うほど増える」という言葉があります。

これは無駄遣いをするという意味ではなく、自分にとって必要なものを買い、不必要なものは買わないということです。例えば、今回の特別定額給付金を貯蓄ではなく、株式や不動産などの資産を買う購入資金にすれば、『資産からお金が入ってくる』状態になります。

また、株式の場合、企業へのお金の融通することであり、また、不動産の場合は、居住者への住まいの提供をすることになりますので、社会全体のためになる行為となります。

ローン返済に焦りは禁物！〜繰り上げ返済の使い方【大阪不動産投資チャンネルvol.31】

【悲報】特別定額給付金オンライン申請停止！

10万円の特別定額給付金のオンライン申請ですが、入力ミスが多くオンラインで申請ができなくなっています。

調布市では申請6,000件のうち、半数以上に不備があったという事です。

休日返上で職員が出勤して、不備を確認するという悪循環に陥ってしまいました。

そもそもマイナンバーカードのパスワードを忘れてしまった方も多く、役所に殺到して職員は対応に追われている状況です。

お金も時間も余計にかかった上に給付も遅いという残念な結果です。

この状況を受け、調布市は5月29日から申請書類を郵送に切り替え、オンライン受け付けは停止となりました。

他のエリアでも同じ状況が起こっており、高松市は5月24日、東大阪市も5月27日でオンライン申請の受け付けを終了します。

マイナンバーカード制度への移行も思うように進んでおらず（普及率16％）、せっかくそのカードを利用できる今回の申請方法も有効ではありませんでした。

オンライン申請ですぐにもらえると思っていた方は、結局まだもらえないという事態になっています。

日常でパソコンを利用する方にとっては特に問題ないと思いますが、普段パソコンを使っていない方にとっては、難しい作業だと思います。

郵送でも多くの記入ミスが考えられることから、配慮の行き届いた申請書へ適宜追加・変更をお願いしたいものです。

ちなみに大阪市のスケジュールは下記の通りです。

大阪市申請受付・給付開始スケジュール

• 5月11日（月曜日）午前9時～：【オンライン】申請受付開始
• 5月15日（金曜日）午前9時～：専用コールセンター設置
• 5月22日（金曜日）～：【郵送】順次、各世帯に対して申請書送付
• 5月下旬～【オンライン】要件審査後、順次支給決定
• 5月下旬～【郵送】順次返送後、口座情報入力、要件審査後、支給決定
• 6月上旬：【オンライン】振込開始見込み   
• 6月中旬：【郵送】給付開始見込み
• 8月25日（火曜日）申請締切日【消印有効】

（大阪市ホームページ参照）

ドイツはオンライン申請して2日後に約60万円、カナダでも同スピードで10万円以上の給付金が手元に届いたようです。

スピードが求められる局面での対応力不足が否めませんね。 

あっそういえばマスクもまだ届いていないです・・・

キャッシュフローが大事〜ローンの返済期間は短い方がいいのか？【大阪不動産投資チャンネルvol.30】

【不動産の収益は２つ】キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資を行うことでどのような収益を得られることができるのでしょうか。

大きくわけると「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つが挙げれれます。

「キャピタルゲイン」とは？

キャピタルゲインは、不動産を売却することで得られる利益（売却益）です。

例えば1000万円で購入したマンションが1,500万円になった時に売却すれば500万円のキャピタルゲインを得られるわけです。そして、売却して利益を得た時点で利益は確定し、投資が終了します。

「インカムゲイン」とは？

一方、インカムゲインは不動産を人に貸すことによって得られる家賃収入です。

1,000万円で購入したマンションを人に貸して年間50万円の家賃を得られます。例えば、この物件を20年間、貸し続ければ、最終的に1,000万円の家賃収入が得られます。

家賃収入で投資の元を回収したのちは、賃借人が付いて家賃が入り続ける限り、その家賃が安定的な収益となります。

このインカムゲインがマネーマシーンを作る原動力となります。

金融機関から融資を利用し、そのローンの返済を入居者が支払う家賃で行い、かつ自己資金による投資も加えて早期に自分自身のマネーマシーンを作り上げていくことができます。

キャピタルゲインとインカムゲインどっちを取るのが望ましいのか？

不動産から得られる利益にはこうした2つの収益があるわけですが、年金の不足分をカバーするために不動産投資を行うのであれば、基本はインカムゲインを重視すべきであり、キャピタルゲインは狙う必要はないと考えます。

売却した利益でさらにもう一件、さらに大きな物件というチャレンジを勧める指南書があったり投資家がいたりしますが、一般の個人投資家様にはあくまでも売却せずに保有を続けることを奨励します。

インカムゲインを目的に不動産を所有し続ければ、安定した利益を上げることができまき、それこそ、30年、40年、50年または子供の代や孫の代まで保有し続け、継続的に家賃収入を得ることができるのです。

そして相続税対策として大きなメリットを発揮してくれるのも「人に貸している不動産」ならではの特権です。

一方、キャピタルゲインは必ず得られるとは限りません。キャピタルゲインは、買った不動産が値上がりすることを前提にしています。当然のことですが、不動産の価格は上がるときもあれば、下がるときもあります。

そして、確実に上がるかどうかは、誰もが予測することができません。

つまり、キャピタルゲインの不動産投資は投機の要素がとても強くなり、誰にも取り組める再現性はありません。価格が下がった場合の収支計画が立てづらく、また、「目標」達成に対しての路線がズレる可能性がとても高いので先ほど述べた「スタート」からつまずく原因にもなります。

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再現性の高い不動産投資とは？

株式のようなキャピタルゲイン目的の投資商品は、プロですら利益を上げることが簡単ではないといわれています。

例えば、機関投資家である金融機関が収益確保のために株式や投資信託などの有価証券の運用に力を入れているところですが、多額の損失を出して経常赤字に陥るなど運用に失敗している銀行も少なくありません。

また、仮にキャピタルゲインを獲得することに成功したとしても、長い目でみればインカムゲインを得続けるほうが得策となる場合がほとんどでしょう。

例えば、年間100万円の家賃収入が入る投資用マンションを2,000万円で購入し5年後に2,400万円で売却して、400万円のキャピタルゲインを得たとします。

あと、忘れてはならないのは売却に関する諸費用や税金といった経費もかかります。

まず、売却に伴う、仲介手数料が「売却価格の3％」が必要です。

また、不動産の売却で得た利益に対して保有期間に応じて税金がかかります。

1. 5年未満の短期譲渡所得の場合、39.63％
2. 5年超えの長期譲渡所得の場合は、20.315％

よって、200万円のキャピタルゲインを得たとしても上記の手数料や税金がかかるので、手残りは半分程度に減ります。

しかし、毎年100万円の家賃収入を得られるのであれば、3年間持ち続けるほうがより多くの利益を得られるはずです。また、税金を繰り延べることで、複利効果が高まります。

また、物件を持ち続けるという方法のほうが誰にでも比較的計画しやすく、毎月賃料収入を得られるので再現性も高いです。

賃料収入を半永久的にもたらしてくれる不動産投資は、わかりやすくいえば、振ればお金を生み出す打ち出の小槌のようなものです。

当初購入した目的意識を忘れ目先の利益に目を奪われて、それを手放せば、のちのち悔やむことになるかもしれません。

個人投資家が投資用不動産で成功するためにはあくまでも長期保有を狙うの方が賢明だと言えます。

入居者を早く見つける技〜賃貸の広告料について【大阪不動産投資チャンネルvol.29】

【コロナ10万円現金給付】最速で5月1日給付開始

※2020年4月3日の下記の記事の加筆・修正分です。

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 2020年4月20日に「新型コロナウイルス感染症緊急経済対策」が閣議決定され、国民一人当たり10万円の現金給付が決まりました。

対象者

• 住民票のある人（2020年4月27日時点）
• 受給権者は、その者の属する世帯の世帯主

給付額

• 給付対象者一人につき10万円

給付金の申請方法

郵送申請方式

市区町村から受給権者宛てに郵送された申請書に振込先口座を記入し、振込先口座の確認書類と本人確認書類の写しとともに市区町村に郵送

オンライン申請方式（マイナンバーカード所持者が利用可能）

マイナポータルから振込先口座を入力した上で、振込先口座の確認書類をアップロードし、電子申請（電子署名により本人確認を実施し、本人確認書類は不要）

受付及び給付開始日

• 市区町村において決定
• 「郵送申請方式」「オンライン申請方式」それぞれに受付開始日を設定可能
• 申請期限は、郵送申請方式の申請受付開始日から3か月以内

最短の市町村は5月1日より給付開始

青森県西目屋村と熊本県産山村は全国最速の5月1日給付を始めることがわかりました。

10万円給付を盛り込んだ国の本年度補正予算案は4月30日に成立する見込みです。

原則、郵送かオンラインの申請になります。

給付金申請の際は、人が大勢集まる可能性のある市町村役場に行かず、ご自宅で給付申請をおこないましょう。

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株式会社リンクスではオンラインセミナーやオンライン面談を開催しております。

www.linx-osaka.co.jp

【先着4,000万人】マイナンバーカードで25％の還元率のマイナポイント

マイナポイントとは、マイナンバーカードを取得して、お好きなキャッシュレス決済サービスを選択し、その決済サービスでチャージまたはお買い物をするとポイントがもらえる制度です。

マイナポイントは25％（上限5000円分）とのことですから、例えば、あらかじめ選択したキャッシュレス決済サービスで2万円分利用・チャージに対して、1人あたりその25％の5000円ポイントとして付与されることになります。

マイナポイントサービスを利用するためには、

1. マイナンバーカードを取得する。
2. マイナポイントを予約する。（マイキーIDを取得する）
3. マイナポイントを申し込む（2020年7月以降）
4. マイナポイントを取得する（2020年9月以降）

という手順で行う必要があります。

現時点では1.2だけしかできません。

mynumbercard.point.soumu.go.jp

マイナポイント事業とは

マイナポイントの活用により、消費の活性化、マイナンバーカードの普及促進、官民キャッシュレス決済基盤の構築を目的とした事業です。

マイナポイントとは？

マイナポイントは、キャッシュレス決済サービス（決済サービス）を提供するキャッシュレス決済事業者（決済事業者）を通じて付与します。付与を受けるにあたっては、マイキープラットフォーム上で普段利用している決済サービス（１つ）を選択（マイナポイントの申込）すると、当該決済サービスの利用（チャージまたは購入）時に買い物等に利用できるポイント等が付与されます。
マイナポイントは、これら決済事業者が付与するポイント等の総称です。

マイナポイントの申込ができるキャッシュレス決済サービスは？

2月19日時点におけるキャッシュレス決済サービスの登録状況は以下の通りです。

• FamiPay
• メルペイ
• ほろかマネーサービス
• Suica
• auPAY
• ｄ払い
• 電子マネーゆめか
• J-Coin Pay
• CoGCa
• りそなウォレットサービス
• PayPay
• nanako
• LINE Pay
• WAON
• 楽天ペイ
• Bibica
• くまもんのICカード
• 楽天Edy
• ナギフトマネー
• FKDハイカード電子マネーサービス
• オレボポイントカード

マイナンバーカードの申請方法

まずはマイナンバーカードの申請しない限り先に進みません。

マイナンバーカードの申請方法は以下の通りです。

1. マイナンバーの通知カードとともに送られてきた（マイナンバーカードの）交付申請書を用意。
   ※交付申請書を紛失してしまった場合、住んでいる市区町村の窓口で本人確認書類を持参すれば再発行可能
2. 交付申請書に記載のQRコードなどを使い、「スマートフォン」「パソコン」「郵便」「指定の証明書写真機」のうちのいずれかの方法で申請
3. 申請から1か月後、市区町村から「交付通知書」が届く
4. 交付通知書と本人確認書類を持参し、市区町村の窓口で受け取り
5. 受け取りの際に4桁の暗証番号を設定

www.kojinbango-card.go.jp

一番オススメはスマートフォンからの申請が一番ラクチンです。

まとめ

同事業への参加にはマイナンバーカードの取得が必要になります。取得には1か月程度とされていますが、2020年9月に事業が始まると混み合い、さらに時間がかかることも予想されます。募集締め切りの可能性もあるので、マイナポイントの利用を考えている方は、早めの申請をしておいたほうが安心でしょう。

また、マイナンバーカード1枚あると、

1. 個人番号を証明する書類として
2. 各種行政手続きのオンライン申請
3. 身分証明書
4. コンビニなどで各種証明書を取得

と何かと煩雑で・時間の係る行政サービスもスムーズにご利用頂けます。

また、投資で25％のリターンを得るのはかなりのリスクが必要ですが、こちらを利用すれば、ノーリスクで25％のリターンが得られます。

マイナポイント事業を機会に「マイナンバーカード」を作ってみませんか

株式会社リンクスではオンラインセミナーやオンライン面談を開催しております。

www.linx-osaka.co.jp

外出自粛時に読んでおいたほうが良い投資の本５選！

2020年4月7日に史上初の「緊急事態宣言」が東京・神奈川・大阪などの7都府県に発令されました。

私たち一般市民は、できる限り人との接触を避けて自宅待機をすることが、新型コロナウイルスに感染しない唯一の方法と考えられます。

テレワークの導入されている企業が増えている中、皆様の空き時間が今までより増えていることでしょう。

こういった機会に一度、投資について勉強するのはいかがでしょうか。

 緊急事態宣言中は時間がある

緊急事態宣言では飲食店や宿泊施設、レジャースポットなどの営業が自粛されます。そのため、自宅待機になる労働者の方も多いでしょう。社会人にとっては、自宅待機はある意味ではまとまった自分の時間を取れる数少ない機会です。そこで、緊急事態宣言だからこそ「投資を学ぶチャンスにする」と考えてみていかがでしょうか？

リモートワークで通勤時間が短縮

自宅待機やテレワークで自宅にいる時間が増えたという人は、自由に使える時間も増えているはずです。

往復の通勤時間がなくなるだけでスキマ時間が増えます。

ニュースをチェックする時間が多い

自宅待機やテレワークは、自由な時間ができるだけではありません。

ニュースをチェックする時間も生まれるはずです。

そこで、各国のコロナショックに対する経済政策を見ながら

• どんな政策を行っているのか
• なんのために行っているのか
• どういった効果があるのか

といった経済対策について学ぶ機会にもなります。

これは、投資を始める・始めないに関わらず、多くの社会人にとって役立つ知識のはずです。

テレワークや自宅待機でできた時間を、ぜひ自己研鑽に充ててみましょう。

投資をはじめる前に読んでおいたほうが良い投資の本5選

最初は富の築き方を知る所から

『私の財産告白』

私の財産告白 (実業之日本社文庫)

この著者は、大家族で貧乏な東大農学部の教授が、どのように倹約に励んで貯蓄し、どのように投資をして、100億円という巨万の富を築いたかという内容が、自分の言葉で平易に書かれています。その方法は、あらゆる通常収入は手取りの4分の1を貯金し、臨時収入は全部貯金するというものです。

本多式「四分の一貯金法」=通常収入×1/4+臨時収入（ボーナス等）

本田静六が自ら考えた手法は「貯金をするためには天引き」、「投資において重要なのはリスク管理」といった、お金の管理における重要な観点・ポイントをしっかりと抑えているため、自分なりの投資を行う場合にも、そのエッセンスは必ず参考になります。

 日本の年金制度を正しく理解し、過度に恐れない為に

『人生100年時代の年金戦略』

人生100年時代の年金戦略 (日本経済新聞出版)

日本は人生100年と言われています。

年金がなくなると言われておりますが、結論は「年金は無くならない」。

しかし、年金のみでは生活が難しいのはわかっているので長い老後を年金などでどう賄っていくかを詳しく書いています。

一つ言えることは『諦めたらそこで終わり』ということ。

知識を得ておけば少しでも年金や老後資金は増えていきます。

年金未納率のからくりも書いています。老後資金は一律で考えない。

年金支給繰り下げ年齢の見極め、 iDeCoの有効活用法なども載っていてとても有効な本です。

お金の力を正しく知って、思い通りの人生を手に入れよう

『金持ち父さん貧乏父さん』

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

 一流大学を卒業すれば一流企業に就職できて、一生安泰の良い人生。

そんな時代はもう終わりました。

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「年功序列」「終身雇用」の神話が崩れ去っただけでなく、正社員として一生懸命働いても、生活に困る暮らしを強いられる人が現在急増しています。

つまり、会社に属してただ働くだけでは生きていけない、そんな時代に突入しているのです。

格差を社会や組織のせいにするのではなく、ファイナンシャル・リテラシーを身につけることで、時代を乗り切ることが求められています。

金持ち父さんの教え=お金を動かして人生を幸福に過ごすための哲学が必要です。

図解・最新 難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください!

「銀行には近づいてはいけない」

「覚える金融商品は3つだけ」

「宝くじはボッタクリ」

「保険はほとんどの場合、入る必要がない」

「素人でも「年間+5%」の運用を目指せる」など、

誰でもできて、なるべく安全なお金の増やし方がわかります。

大阪のワンルームマンションの専門書 

『改訂版　ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術』

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

最後に弊社代表の著書です。

大阪市内に特化したワンルームマンション投資の留意点・地域性等が書かれております。

ワンルームマンション投資のメリットやデメリット、管理会社の付き合い方等、初心者の方向けの内容になっております。

大阪で不動産投資をしてみたいと考えられる方は一度御覧ください。

まとめ

「時は金なり」という諺がありますが、我々にとって最もかけがえのないものはお金ではなく、自分の『時間=人生』です。

自分の時間をいかに有効かつ有意義に使うことが一番、『賢明な投資』だと思います。

コロナウイルスの早期収束を願い、今はパワーを温存していきましょう。

株式会社リンクスではオンライン面談やオンラインセミナーを開催しております。

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誰にも将来の予測はできない

将来の投資の収益がどうなるのかわかりません。

投資はお金を「未来」の自分の為に預けることです。

しかし、昨今の新型コロナウイルスにより、コロナショックがいつ収束するかわからい状態で未来は誰にも予測できません。

この「わからない・不確実な未来」にどのように備えるかということが、投資の重要な点で、また醍醐味でもあると思います。

 ブラック・スワンの著者のタレブの「まぐれ」という本をご存知ですか？

まぐれ―投資家はなぜ、運を実力と勘違いするのか

ブラック・スワン[上]―不確実性とリスクの本質

この本の中では「投資家の中に未来を予想できると勘違いしている人が大勢いる」と述べられています。

「まぐれ」や「未来がどれだけ予測不可能か」を知ることは、投資を行う上で、非常に重要なことだと思います。

まずは「わからない」と認めることが重要

「来週のマーケットはどうなるのか？」「10年後の不動産市況はどうなるのか？」

このようなことを考えても結局2択しかないため、ただのギャンブルに過ぎません。

マーク・トウェインの言葉

問題につながるのは、わからないことではなく、正しくないことを正しいと信じることである。

「わからない」といって事故に繋がる事はありませんが、「私はわかる」言って、その意見に賭けると事故に繋がる可能性があります。

たまたま予想があたり自分のことを「イケてる投資家」だと勘違いし、タイミングを見計らった売買を繰り返し、大きな損失がでるくらいであれば、むしろ自分は天才投資家ではないというスタンスで物事を考えていくほうが賢明だと思います。

 

投資家にとって、最も大切な言葉は「わからない」だと思います。

 

わからない事に賭けるのではなく、わからないことを素直に認め、どうするかを考える事が本当の投資戦略だと思います。

 

まとめ

世界中の様々な意思決定の結果である、未来がどうなるかは誰にも予想できません。
だからこそ、いろいろな事に備えなければなりません。
（現金ですら絶対安全というわけではありません）

 

また、未来がわからないから（リスクがあるから）投資はリターンを生むという一面もあります。また、「わからないこと」はダメな事ではありません。

 

わからないのに備えなかったり、わからないのにリスクを取り過ぎてギャンブルしすぎるのがダメなことです。

 

とはいえ、過度に恐れ過ぎる必要もありません。

 

要は自分にしっくり合ったバランスが肝心だと思います。

 

自分に合った範囲でリスクをとり、上手く「未来の不確実」と付き合って、

 

資産を守ったり、増やしていくことが大切だと思います。

 

もう一度、自分にとってのリスク許容度（リスク資産と無リスク資産の割合）を見つめ直す良い機会だと言えます。

 

 

投資は自己責任で

 

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